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Análise jurídica de financiamento imobiliário: como é feita?

10 MINUTOS DE LEITURA

A análise jurídica pode parecer a etapa mais trabalhosa de um financiamento imobiliário. Depois da aprovação de crédito (que pode ser bem rápida) e antes da assinatura do contrato, o banco pede uma série de documentos dos compradores, vendedores e do imóvel, além de vários formulários preenchidos. Mas afinal, para que serve tudo isso?

Neste artigo, vamos explicar como funciona e como é feita a análise jurídica de um financiamento imobiliário, e para que ela serve. Vamos ainda mostrar qual é o passo a passo para a compra imóvel financiado

O que é a análise jurídica de um financiamento imobiliário?

A análise jurídica de um financiamento imobiliário é a etapa na qual o banco vai verificar a documentação completa a respeito do comprador, do vendedor e do imóvel. Vai também averiguar se há pendências que impedem a realização da operação de crédito. Essa etapa garante mais segurança para os compradores e para o banco. 

O comprador, por exemplo, deve entregar formulários com informações completas (inclusive para a aquisição dos seguros obrigatórios) e documentos pessoais. Do imóvel, o principal documento pedido é a certidão de matrícula atualizada. Quem vai usar o FGTS, também deve providenciar documentos específicos para isso. O próprio banco costuma passar uma lista detalhada do que é preciso para o cliente. 

Normalmente, a análise jurídica vem depois da aprovação do crédito, etapa na qual o banco avalia se aceita fazer negócio com você, com base na sua renda e na sua reputação enquanto pagador. 

Segundo Rafael Godoi, especialista em crédito imobiliário da Loft Cred, são pendências na matrícula do imóvel que podem dificultar o financiamento bancário. “Alguns dos processos que podem causar problemas na análise jurídica são uma penhora na matrícula, uma averbação que não foi feita. Por exemplo, se o imóvel está sendo vendido por uma pessoa, mas na matrícula dele tem o nome de outra pessoa”, explica.

Na análise jurídica, os valores de compra e venda são oficializados, assim como as informações do laudo de avaliação do imóvel, que será comparado às informações da matrícula. O laudo normalmente é emitido na etapa anterior do financiamento, quando o banco contrata uma empresa para avaliar o apartamento ou casa que você vai comprar. 

De quem é a responsabilidade pela análise jurídica no financiamento imobiliário? 

A responsabilidade pela análise jurídica do financiamento imobiliário é do banco. Ou seja, é ele quem vai fazer uma verificação minuciosa sobre toda a sua documentação e tentar descobrir se há qualquer inconsistência com seus documentos ou qualquer pendência na matrícula do imóvel que atrapalhe a compra da propriedade. 

Por outro lado, é sua a responsabilidade de providenciar a própria documentação e a documentação do imóvel. O vendedor também deve enviar alguns documentos ao banco, conforme a demanda de cada instituição. 

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Como funciona o financiamento imobiliário?

Um financiamento imobiliário funciona como uma operação de crédito na qual o dinheiro liberado pelo banco serve exclusivamente para a compra de um imóvel. Esse dinheiro liberado deve corresponder, no máximo, a 90% ou a 80% do valor total do imóvel. Esse percentual máximo varia conforme as práticas de cada banco e o perfil do cliente. Portanto, os outros 10% ou 20%  devem ser pagos como entrada, diretamente ao vendedor. 

Para conseguir um financiamento imobiliário, você precisa assinar um contrato de financiamento com o banco. Mas para chegar até esse contrato, você vai passar por uma série de análises da instituição. 

Ela vai avaliar se você tem renda suficiente para pagar as prestações, se você costuma ser um bom pagador e se há alguma pendência na matrícula do imóvel que impeça a compra e venda. Lembre-se que você não pode comprometer mais que 30% da sua renda mensal com as parcelas da operação. Também vai pedir uma avaliação do valor do imóvel a uma empresa especializada. 

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Feito isso, é assinado o contrato. Depois, é preciso registrá-lo no cartório de imóveis onde o apartamento ou a casa tem sua matrícula. Uma vez que liberado o dinheiro, você pagará o valor que pegou com o banco de volta a ele. Só que distribuído em prestações, ao longo de um prazo de pagamento de até 35 anos, e com juros

Quais são as etapas do financiamento imobiliário?

Em geral, de maneira resumida, as etapas do financiamento imobiliário são as seguintes:

  1. Simulação: é o momento de entender se o imóvel que você deseja comprar cabe mesmo no seu bolso. Não deixe de verificar as condições praticadas pelo banco, levando em conta o Custo Efetivo Total (CET) da operação, e não só a taxa de juros. Se precisar, pode calcular as parcelas do seu financiamento de forma gratuita com o simulador da Loft Cred
  1. Análise de crédito: feitas as simulações e escolhido o banco, é hora de você submeter informações básicas e comprovar a sua renda. Nessa etapa, a instituição vai verificar também se seu nome está “sujo” (se consta em cadastros de devedores do SPC e Serasa) ou se você está na lista de restrição interna do banco (caso já tenha negociado uma dívida, por exemplo) 
  1. Avaliação do imóvel: é nessa fase que o banco chama uma empresa de engenharia para ir imóvel que você quer comprar e avaliá-lo, emitindo um laudo. Essa etapa é importante, porque a propriedade vai servir de garantia de pagamento para a sua dívida junto ao banco
  1. Análise jurídica: aqui, compradores e vendedores providenciam os documentos necessários para a assinatura do contrato. A documentação do imóvel também precisa ser enviada para que o banco verifique se ela bate com o laudo da avaliação e para checar se há pendências na matrícula do imóvel que atrapalhem a transação
  1. Assinatura do contrato: finalmente é hora de ir ao banco e assinar o documento, o que deve ser feito também pelo vendedor. É importante verificar suas informações pessoais com atenção antes de assinar os papéis
  1. Registro do contrato: Assinado o contrato, o comprador deve comparecer a um Cartório de Registro de Imóveis (onde o apartamento tem sua matrícula) e registrar o contrato de financiamento na matrícula do imóvel
  1. Liberação do crédito: Depois do registro, você só precisa devolver uma via do contrato ao banco junto com um comprovante de que a matrícula do imóvel recebeu o registro da operação. Feito isso, o dinheiro é liberado ao vendedor pelo banco

Documentos para financiamento de imóvel: veja quais são

Falamos sobre a importância de fornecer documentação completa ao banco para a análise jurídica. Mas afinal, quais são os documentos necessários para um financiamento de imóvel? Enquanto alguns são essenciais e pedidos por todos (como a certidão de matrícula do imóvel atualizada), outros documentos variam de acordo com as diferentes instituições.

Por isso, a Loft Cred resumiu quais são os documentos mais recorrentes em financiamentos: 

Do imóvel: 

  • Certidão de matrícula atualizada (dos últimos 30 dias)
  • Cópia do carnê de IPTU/Certidão de situação fiscal em relação ao IPTU

Do comprador: 

  • Documentos pessoais (RG e CPF)
  • Certidão de nascimento (se solteiro)
  • Certidão de casamento (se casado ou em união estável)
  • Documentos pessoais da pessoa com quem você é casado (se aplicável)
  • Comprovante de residência
  • Contrato e/ou Estatuto Social atualizado (se o comprador for pessoa jurídica)
  • Certidão de regularidade do pagamento do FGTS (se for pessoa jurídica)
  • Certidão conjunta negativa de débitos relativos a tributos federais e à Dívida Ativa da União
  • Formulários preenchidos (de acordo com as exigências do banco)

Para a análise de crédito (comprovantes de renda)

  • Última declaração do Imposto de Renda com recibo de entrega
  • Últimos 3 contracheques (para pessoas físicas contratada por empresas)
  • Extrato bancário dos últimos 3 a 6 meses (para pessoas jurídicas e autônomos)
  • Relação de faturamento dos últimos 12 meses (se você for empresário ou autônomo): uma alternativa pode ser emitir uma Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos com um contador 
  • Para autônomos, aconselhamos que também seja providenciada a carteira emitida pela entidade profissional (como OAB e Crea, por exemplo)

Na análise jurídica, os bancos também pedem documentação do vendedor, que deve enviar os papéis de acordo com os pedidos da instituição. Em geral, são requisitados formulários, comprovantes de estado civil e documentos de identificação individual (RG e CPF). 

Garanta uma análise jurídica mais tranquila para seu financiamento imobiliário

A análise jurídica é uma das etapas mais importantes no passo a passo para a compra de um imóvel financiado. É também uma das mais exigentes, já que o comprador precisa correr atrás da documentação necessária, preencher formulários e dar um jeito de resolver caso alguma pendência apareça. 

Por isso, é melhor poder contar com especialistas para financiar um imóvel – especialmente se esse serviço for gratuito. É o caso da Loft Cred: somos uma assessoria de crédito imobiliário que acompanha você ao longo de todas as etapas do processo. Da análise de crédito até a liberação do dinheiro ao vendedor. 

A Loft Cred é uma mediadora de toda a sua relação com o banco. Nossa equipe fica responsável pela parte burocrática mais trabalhosa (como o preenchimento de formulários e o registro do contrato de financiamento na matrícula do imóvel, em cartório). 

De quebra, você consegue as melhores taxas do mercado conosco. A Loft Cred tem parceria com os principais bancos do país, e verifica a oferta de crédito que eles têm para o seu perfil antes de você fechar negócio. Assim, nossos especialistas ajudam a escolher qual é a mais vantajosa para você a longo prazo. 

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