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O que é a assunção de dívida em um financiamento imobiliário

8 MINUTOS DE LEITURA

A assunção de dívida costuma ser usada para transferir uma dívida para uma pessoa que compartilhava esse débito com outra. Dessa forma, ela é uma solução muito procurada em casos de separação, divórcio e partilha de bens – especialmente quando as pessoas envolvidas estão financiando um imóvel.

Neste artigo, vamos te mostrar o que é assunção de dívida, em que casos ela ocorre no financiamento imobiliário, como fazê-la oficialmente e como encontrar as soluções ideais quando o assunto envolve transferir um imóvel financiado.

A assunção de dívida de um financiamento e a partilha de dívidas no divórcio

Para simplificar o que é a assunção de dívida, aproveitemos o contexto de um financiamento imobiliário e da partilha de dívidas no divórcio: seguindo a lógica do direito civil, a assunção de dívida é nada mais que a transferência do financiamento para outro devedor, com o registro do novo contrato feito no Cartório de Registro de Imóveis. 

Ou seja: na assunção de dívida, os direitos e obrigações mudam para o novo dono dessa dívida – e essa nova pessoa também será a dona do imóvel quando ele tiver sido totalmente arcado. É diferente de uma cessão de crédito, por exemplo – em que quem muda é o credor.

Em um financiamento imobiliário, a assunção de dívida aparece frequentemente na questão da partilha de dívidas no divórcio. Afinal, é necessário dar um destino definitivo para qualquer financiamento que esteja sendo feito no meio do caminho de uma separação de bens! 

Como um imóvel financiado é cedido (alienado) a um banco credor até que a dívida dele seja extinta, em caso de divórcio, o financiamento fica como sempre esteve: a dívida segue no nome dos dois integrantes do casal. Se as parcelas não forem pagas, a responsabilidade e as consequências continuam sendo dos dois (agora ex-)cônjuges.

Se um dos cônjuges for ficar em definitivo com o imóvel, assumindo todas as responsabilidades e dívidas para si, qualquer partilha que assuma uma mudança dessas precisará depois passar pela burocracia com o próprio banco, principalmente pela análise de crédito – que muda quando acaba a composição de renda (soma das rendas do casal) feita anteriormente. A gente explica melhor logo, logo!

Separei ou divorciei – como passar o financiamento para meu nome?

Como retirar o nome da dívida de um financiamento imobiliário

Como a gente viu acima, vale a pena entender como retirar o nome de um financiamento imobiliário – como por exemplo no caso de um divórcio -, especialmente se você quiser evitar impasses jurídicos mais à frente ou evitar que o processo de partilha tenha problemas. Mas isso também vale para transferir o financiamento entre familiares, por exemplo.

Existem diferentes ocasiões, como em casos de separação e divórcio, em que é necessário procurar o banco ou instituição financeira no qual o imóvel está financiado. Alguns exemplos: 

  • Quando uma única pessoa passará a se responsabilizar totalmente pelo contrato do financiamento;
  • Quando se decide pela mudança da propriedade do imóvel (a dívida assumida por alguém também significa que o imóvel alienado pertencerá a essa pessoa);
  • Quando são mudadas as coberturas de seguro.  

Antes de mais nada, você vai precisar passar por um trâmite no cartório para formalizar a partilha do imóvel e atualizar a sua matrícula no cartório correspondente. Lembrando que a partilha depende de algumas variáveis: o regime de bens do casamento (se é comunhão total, parcial ou separação de bens) e se o financiamento de imóvel foi feito durante o casamento ou antes dele

Mesmo com a formalização da partilha, definindo as obrigações e direitos em relação aos bens divididos, a dívida ainda é cobrada dos dois. É aqui então onde a assunção de dívida entra. O banco faz uma nova análise de crédito para entender se você (ou o ex-cônjuge) tem condições financeiras e histórico bom para honrar as prestações sozinho. 

Contrato de assunção de dívida do financiamento imobiliário: como fazer

Tendo feito a partilha dos bens (aliás, vale ver como declarar a partilha de bens no divórcio no imposto de renda!) e avaliado se é o caso de transferir o financiamento, é hora de formalizar o contrato de assunção de dívida. Para fazer isso, a ideia é até simples: basta procurar o banco para solicitar que ele emita um novo contrato no nome dessa pessoa

Esse contrato de assunção de dívida, no entanto, só será possível após uma nova análise de crédito, na qual o banco vai avaliar se a pessoa que quer ser a única responsável pelo financiamento terá capacidade de honrar as parcelas sozinha. O banco tem o direito de negar, como a gente já viu! (Em caso de negativa, a solução seria manter o financiamento a dois até quitar ou então vender o imóvel financiado.) 

Na prática, o processo desde a partilha funciona mais ou menos assim:

  1. No Cartório de Registro de Imóveis competente, registra-se a partilha do imóvel através de anotação (averbação) na matrícula;
  2. Pede-se ao banco credor do financiamento uma nova análise de crédito e a assinatura do novo contrato;
  3. Se o novo contrato foi emitido e assinado, paga-se o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), se houve pagamento de um dos cônjuges ao outro para a transmissão. Se não houve pagamento (acordo / doação), paga-se o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD);
  4. Hora de registrar o novo contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente e de entregar ao banco o comprovante do registro!

Transferência de imóvel após divórcio vale a pena para você?

Se o seu caso de partilha não teve a assunção de dívida – seja porque o banco negou, a burocracia atrapalhou ou o ex-casal não chegou a um acordo para venda ou para quem fica com o imóvel financiado -, é possível regularizar a situação depois. Dependendo do regime de separação de bens do casal, a transferência de imóvel após o divórcio é uma possibilidade de regularizar a situação em um momento mais oportuno.

Se a partilha já tiver sido feita mas o financiamento ainda não tiver sido quitado, na prática você pode buscar a transferência tanto durante o divórcio quanto depois dele. O processo mais habitual é o da transferência de financiamento imobiliário: com aval do banco credor, é feita uma nova operação, com uma nova análise de crédito a partir do saldo devedor que ainda havia sido deixado. 

Por outro lado, nem toda venda de imóvel financiado dá em transferência de financiamento: se a opção comum for por vender o imóvel a uma pessoa terceira, é possível que esse comprador pague à vista. Neste caso, a dívida do(s) vendedor(es) é quitada e o processo de compra é concluído por meio de escritura pública e registro no Cartório de Imóveis, sem bancos envolvidos.

E, claro: em uma transferência de imóvel após o divórcio mas que já foi devidamente quitado, o processo fica mais simples, sem ter que fazer novas operações de crédito para arcar com o pagamento.

Financiamento é assunto para planejar com cuidado

Haja papelada e trabalho quando o assunto é financiamento imobiliário, não? Por isso, independente de qual for a sua situação, considere que financiar exige planejamento cuidadoso desde o início. Mas não se preocupe! Se você está munido de apoio jurídico e mantém diálogo aberto, é possível resolver questões de partilha de forma ordenada e que beneficie a todas as pessoas envolvidas.

E se, por outro lado, você está se planejando e o que busca é contar com o apoio de quem entende de financiamento, a Loft está contigo! Quando você escolhe um apartamento do nosso catálogo, nossa equipe de especialistas em financiamento te oferece suporte completo, do início ao fim do processo. Eles vão te ajudar a ter seu crédito aprovado pelos principais bancos do país e escolher a melhor linha de crédito disponível para você.

Além disso, a gente facilita ainda mais as coisas e cuida de todo o contato direto com o banco e as burocracias que precisam ser resolvidas ao longo do financiamento imobiliário. Tudo isso não tem qualquer custo extra e ainda permite que você passe pelos principais trâmites bancários sem precisar ir a uma agência. 

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