Entenda o que o síndico pode e não pode fazer no condomínio

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Tem dúvidas sobre a função do síndico e como deve ser a sua relação com o condomínio? Preparamos um guia para ajudar tanto quem pretende se tornar síndico, quanto quem deseja entender mais sobre essa figura importante no edifício..

Neste artigo, você encontra:

  • O que é síndico de condomínio
  • Quais são as funções do síndico
  • O que é convenção de condomínio
  • Relação do síndico com o condomínio

Se você pesquisar o significado de condomínio no dicionário, vai encontrar a seguinte definição: “a posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre um mesmo objeto; copropriedade, compropriedade”. Viver em um condomínio, seja de apartamentos ou de casas, é justamente dividir a posse sobre um objeto – neste caso, o prédio e suas áreas comuns.

Diferentemente da escolha que fazemos de cônjuge, por exemplo, com quem se divide a vida e o lar, não podemos escolher com quem vamos dividir o condomínio. Pode ser que você se dê bem com todos os vizinhos e pode ser que tenha ao menos um com quem não desejaria conviver. Para manter a tranquilidade e o bem-estar de todos, a figura do síndico é fundamental em qualquer condomínio residencial.

Este artigo busca explicar o que o síndico pode e não pode fazer, para auxiliar você a ter uma relação saudável com a pessoa de mais autoridade no seu condomínio. Tem dúvidas sobre quais são as responsabilidades e direitos de cada um? E sobre o trabalho do síndico: é remunerado? Confira as respostas a todas essas perguntas a seguir!

O que é síndico de condomínio

Morar em um condomínio pode trazer à tona algumas dificuldades de se viver em um espaço compartilhado. Esses entraves às vezes levam a conflitos de interesse e desrespeito com o próximo, situações que pedem o auxílio de uma figura conciliadora. 

É justamente este o principal ponto para entender o que é síndico de condomínio: alguém capaz de conciliar as partes e propor as melhores soluções para a maioria dos moradores de um condomínio. De forma simplificada, o que faz um síndico é administrar as contas e o dia a dia do condomínio, respondendo a demandas e reclamações dos condôminos. 

Entenda quais são as funções e deveres do síndico no condomínio

Uma das maneiras de entender o que faz um síndico é olhar para o condomínio como se ele fosse uma empresa. Sendo assim, para além de administrar demandas sociais e financeiras do edifício, o síndico é empregado do condomínio e, como tal, deve ter responsabilidade e direitos definidos, além de compensação financeira pelo trabalho.

A convenção de condomínio vai determinar se o síndico vai receber um salário, se terá isenção da taxa condominial ou se receberá uma ajuda de custo somada à taxa de condomínio isenta. Uma pesquisa indica que a faixa salarial do síndico fica entre R$ 2.000 e R$ 4.961,03 (teto salarial), sendo R$ 2.193,79 a média do piso salarial em 2020.

O síndico pode ser morador do condomínio ou um profissional contratado para fazer essa gerência. De acordo com o Art. 1348 da Lei nº 10.406, as funções e deveres do síndico são:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

O síndico deve buscar autorização para realizar obras e benfeitorias no condomínio, além de fiscalizar o cumprimento das determinações do regimento interno. Por exemplo, se o regimento estabelece que é proibido fumar nas janelas dos apartamentos e algum morador está descumprindo, é dever do síndico notificá-lo e, caso o problema persista, aplicar multa ou outras punições cabíveis. 

Confira quais são as responsabilidades do síndico, especialmente em relação à inadimplência

O que é convenção de condomínio e o que o síndico pode e não pode fazer?

Provavelmente, todas as pessoas que já moraram em apartamento sabem dizer o que é convenção de condomínio. Trata-se de uma assembleia entre os condôminos, marcada pela síndico ou pela administradora do condomínio residencial, para discutir questões ligadas ao edifício. 

É na convenção de condomínio que se dá, por exemplo, a votação para eleição do síndico, além de decisões relacionadas a obras, ao aumento da taxa condominial ou à arrecadação de fundo de reserva. A convocação dessa assembleia é uma das responsabilidades do síndico, que deve repassar todas as informações importantes para o condomínio durante essa reunião.

A seguir, veja as principais coisas que o síndico pode e não pode fazer no condomínio:

O síndico pode…

1) Convocar a convenção de condomínio;

2) Cuidar da contabilidade e cobrar moradores em inadimplência;

3) Propor obras de manutenção ou melhorias no edifício;

4) Contratar e demitir funcionários do condomínio, desde que autorizado na assembleia ou por motivo de força maior;

5) Solicitar a arrecadação de fundo de reserva;

6) Mediar conflitos de interesse entre moradores;

7) Fazer o seguro do condomínio.

O síndico não pode…

1) Contratar serviços que prejudiquem o caixa do condomínio;

2) Cobrar os inadimplentes de forma grosseira ou vexatória;

3) Tomar partido em conflitos entre moradores;

4) Utilizar o fundo de reserva para despesas ordinárias;

5) Deixar de pagar as contas do condomínio em dia;

6) Não prestar conta em assembleia;

7) Impedir a entrada de visitantes autorizados pelos moradores;

8) Entrar nos apartamentos sem autorização dos moradores ou sem motivo urgente, como um incêndio ou vazamento.

Os erros mais comuns que os síndicos cometem

Relação do síndico com o condomínio: problemas com vizinhos

Na condição de gerente do condomínio, é comum que o síndico precise lidar com problemas com vizinhos. Como mencionamos anteriormente, a relação do síndico com o condomínio passa pela mediação de conflitos, que volta e meia aparecem.

Os seguintes problemas com vizinhos no condomínio são comuns: som alto; barulhos de móveis ou obra; má utilização de áreas de lazer, como piscina e salão de festas; lixo e objetos jogados pelas janelas; vagas de garagem (quando não são demarcadas); e, mais recentemente, descumprimento de regras de higiene e prevenção relacionadas à Covid-19.

Não podemos deixar de lembrar de uma reclamação recorrente em condomínios, que é a presença dos pets. Muitas vezes, o síndico precisa conciliar o conflito entre um morador que tem pet e outro que não tem ou não gosta de animais de estimação. Nesse caso e em muitos outros, o síndico pode contar com respaldo jurídico para resolver a situação.

Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça, em 2019, estabeleceu que “a convenção de condomínio residencial não pode proibir a criação e guarda de animais domésticos quando eles não oferecem risco aos demais moradores”, diz o portal IG.

“As áreas comuns têm regras que devem ser respeitadas. Mas o trânsito do animal nessas áreas é perfeitamente legal e o tutor não é obrigado a carregar o cão ou gato, mas este tem que estar com coleira, e se for agressivo com a devida focinheira. Transitar pelas áreas comuns do condomínio é inerente ao direito de propriedade de cada condômino”, explicou a advogada Claudia Nakano, especializada em direito pet.

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