Avaliação de imóveis: tudo o que você precisa saber!

A avaliação de imóveis é um processo necessário para a venda e compra de casas e apartamentos. É por meio dele que o valor real do imóvel é definido com assertividade, seguindo todas as normas, critérios e condições.  

Essa investigação é feita mediante um laudo de avaliação de imóveis, no qual é possível mensurar aspectos relevantes para a precificação, como localidade, necessidade de reforma, metragem do imóvel, dentre outros fatores relevantes.

Para ajudar você, reunimos neste artigo as principais informações sobre avaliação de imóveis: o que é, quais critérios utilizar e quais os métodos mais usados no mercado imobiliário. 

Continue a leitura e confira!

O que é a avaliação de imóveis?

A avaliação de imóveis é a análise do valor de mercado que um bem imobiliário vale. Ela é baseada em procedimentos técnicos e normas regulamentadoras, levando em consideração também outros critérios, como as características do imóvel e o mercado imobiliário da região onde está localizado.

Quando a avaliação de imóveis é necessária?

A avaliação de imóveis é necessária para todos os processos de compra e venda de imóveis, financiamento, construção ou até mesmo partilha de bens de uma herança.

Afinal, apenas com esse documento se torna possível chegar ao preço real do imóvel, evitando prejuízos ao proprietário ou em decisões judiciais.

Avaliação de imóveis: quais critérios de compra e venda utilizar?

Existem diversos critérios que devem ser levados em consideração pelos profissionais que realizam a avaliação de imóveis. Reunimos os principais deles:

Localização 

A localização costuma ser um ponto-chave na avaliação de imóveis. Isso porque os valores mercadológicos variam muito entre regiões. Cidade, bairro e rua são fatores importantes.

Critérios como fácil acesso a meios de transporte público, comércios e serviços essenciais, como mercado, farmácia, postos de combustível, e até mesmo proximidade de espaços com natureza e lazer influenciam diretamente no valor final do imóvel.

Barulhos externos e vizinhos

A poluição sonora é um fator que costuma reduzir o valor de imóveis. Se o imóvel for próximo a casas de shows, feiras públicas, pontos de engarrafamento ou se possuir vizinhos barulhentos, tende a ser desvalorizado.

Segurança

As grandes cidades tendem a ter um crescimento de casos de violência, mas ainda existem localidades que são valorizadas por serem consideradas mais seguras. 

Da mesma maneira, caso o imóvel seja próximo a locais com histórico de assaltos ou outros episódios de violência, o valor tende a cair.

Estrutura interna do apartamento

Durante a avaliação, as estruturas interna e externa são fatores que influenciam diretamente no valor final do bem. São considerados critérios de avaliação estrutural dos imóveis:

• Revestimento
• Pintura
• Fachada
• Elétrica e hidráulica
• Forros e telhados
• Vidros

Além disso, pontos extras como armários planejados, piso de porcelanato, reformas estruturais e bom acabamento somam ao valor!

Estrutura externa

Além do apartamento em si, um prédio bem equipado e em bom estado de conservação (fachada pintada, design moderno) se torna relevante no momento de precificar um imóvel. Elevadores, portaria, fachada, áreas de lazer e vagas na garagem são atrativos para futuros moradores.

Facilidade na transação

Outro ponto que irá aumentar ou diminuir o valor final do imóvel é a facilidade na transação. Muitos corretores desconsideram esse fator no momento de fazer a avaliação, mas ter todos os documentos prontos e conduzir o processo de compra de maneira ágil são pontos positivos para quem deseja adquirir ou vender um imóvel.

Métodos de avaliação de imóveis

Da mesma forma que são diversos os critérios a ser considerados na avaliação de imóveis, também são vários os métodos utilizados pelos profissionais do mercado imobiliário.

O avaliador deve escolher a forma para fazer uso dessas categorias. Os principais métodos são o evolutivo, involutivo e comparativo.

• O método evolutivo é mais indicado na avaliação de imóveis urbanos. Ele é feito a partir do cálculo do valor do terreno e suas benfeitorias.
• Já o método involutivo é utilizado na avaliação de terrenos fora do comum. Aqui, é feito um estudo de viabilidade técnico econômico do valor do terreno urbano bruto.
• Por fim, o método comparativo, que é o mais conhecido. Nessa forma de avaliação, é feita uma comparação com dados do mercado que se aproximem da realidade daquele imóvel, como mesmo bairro, mesmo número de quartos, mesmas áreas de lazer etc.

Qual é o método mais utilizado?

O método de avaliação de imóveis mais utilizado é o Comparativo Direto de Dados de Mercado. Ele se baseia em transações do mesmo tipo de imóvel, que esteja sendo negociado na mesma época e com a mesma localização espacial, para possibilitar a análise comparativa dos valores.

Esses valores de transações de imóveis são analisados para que seja obtido um valor médio. Esse resultado é feito sob média ponderada, porque, mesmo que tenham características parecidas, os imóveis são sempre diferentes. 

Os avaliadores devem fazer essa análise de acordo com a norma de avaliações (NBR 14653), além de considerar aspectos pertinentes ao imóvel em si, para evitar estipular preços que destoam do que está sendo praticado no mercado.

Laudo de avaliação de imóveis: o que é e como fazer

O laudo de avaliação de imóvel é um documento técnico que determina o real valor de um bem imobiliário. Esse documento é feito para assegurar que a negociação do imóvel será feita de forma segura. Ele deve ser emitido por um profissional capacitado ou uma empresa especializada.

Esse relatório deve ser construído com base nas normas estabelecidas pela ABNT. Geralmente, é exigido em processos de compra e venda, casos de processos judiciais, ações que envolvem valores de aluguel, indenização e outras finalidades.

O laudo de avaliação de imóveis é obrigatório em pedidos de financiamento para servir como uma garantia para que o valor do imóvel possa cobrir o investimento caso não haja pagamento da dívida.

Quem deve fazer um laudo de avaliação de imóveis?

Este tipo de documento deve ser feito por profissionais capacitados com formação superior e conhecimentos específicos. Ele pode ser feito por engenheiros, arquitetos ou profissionais do setor imobiliário. É importante que todos conheçam o mercado para fazer uma avaliação apurada. 

Independentemente de quem esteja à frente da análise, ela deve ser feita com base nas técnicas dispostas na NBR 14653, que direcionam a vistoria do imóvel e o tratamento matemático das amostras. 

Além disso, o profissional que emitir o laudo também deve ter conhecimento de análise econômica, pois as mudanças no cenário econômico também afetam diretamente o preço final do imóvel.

Deu para perceber que uma boa avaliação de imóveis é de extrema importância para a precificação correta e garantia de segurança nas transações imobiliárias? 

Por isso é necessário levar em conta todos os pontos que citamos ao longo deste artigo antes de fazer esse tipo de análise!