Como hipotecar um imóvel? Veja como funciona a hipoteca no Brasil

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Por ser pouco utilizada no Brasil, a hipoteca e seu funcionamento são também bastante desconhecidos. Poucos sabem como hipotecar um imóvel e como exatamente funciona essa forma de garantia em operações de crédito.

Existe ainda uma confusão geral envolvendo hipoteca e alienação fiduciária – você pode não saber, mas já utilizou ou vai utilizar a segunda modalidade quando financiar sua casa nova. Neste artigo, vamos contemplar essas e outras dúvidas sobre a hipoteca. 

Você encontrará neste artigo: 

  • Afinal, como hipotecar um imóvel?
  • O que significa hipotecar um imóvel?
  • Qual a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária de imóvel? 
  • Qual banco faz hipoteca de imóvel?
  • Hipoteca de primeiro e segundo grau: qual é a diferença?
  • Como dar baixa na hipoteca de um imóvel?

Afinal, como hipotecar um imóvel?

Para hipotecar um imóvel, você precisa oferecer o seu imóvel como garantia para uma instituição financeira em um financiamento ou então em um empréstimo. É preciso registrar a hipoteca no Cartório de Registro de Imóveis no qual a propriedade em questão está matriculada. É necessário também que o devedor seja o proprietário do bem e constitua com o credor um contrato com os detalhes da operação e as garantias acordadas. 

A hipoteca não prevê que a posse desse bem imobiliário e nem a propriedade do imóvel sejam transferidas para o credor quando o empréstimo é contraído. O que acontece é que, uma vez registrada a hipoteca, a instituição financeira que aceitou o imóvel como garantia pode entrar com uma ação judicial para reivindicar o bem em caso de inadimplência. 

Assim, o credor ganha o direito de penhora do imóvel e sua posterior venda, e com o dinheiro arrecadado, cobre a dívida deixada pelo tomador inadimplente. Todo esse processo é longo e costuma durar pelo menos três anos. 

Para o tomador do empréstimo, a hipoteca ajuda a viabilizar menores taxas e mesmo a aprovação do crédito, pois há uma garantia de seu pagamento colocada na mesa. Para o credor, oferece mais segurança em relação à possível inadimplência. 

O que significa hipotecar um imóvel?

Hipotecar um imóvel significa usá-lo como garantia para uma operação financeira sem que ocorra a alienação do imóvel imediatamente ao banco. Portanto, o imóvel passa a constar como um bem que pode ser tomado pela instituição financeira que concedeu crédito em caso de inadimplência, mas segue sendo propriedade do devedor. 

Em geral, a cobrança da hipoteca no Brasil funciona da seguinte forma: o banco ingressa na Justiça com uma ação reivindicando a execução hipotecária do imóvel. O processo é burocrático e bastante lento, com custos adicionais para os credores. 

O destino preferencial do imóvel é ser penhorado e vendido em praça pública para o pagamento da dívida. No meio do caminho, podem existir entraves como uma desvalorização acentuada do imóvel ou recursos judiciais do devedor. 

Por todos esses entraves, a hipoteca é muito pouco utilizada no Brasil. Segundo dados do Banco Central, entre todos os imóveis adquiridos em junho de 2020, pouco mais de 2 mil usaram a hipoteca como garantia da operação. Os outros 30.763 foram financiados por meio da alienação fiduciária, que é uma outra forma de usar bens como garantia. 

Qual a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária de imóvel? 

A diferença entre hipoteca e alienação fiduciária, ambas formas de garantia para operações financeiras, é que a hipoteca não prevê a transferência da propriedade do bem imobiliário ao banco credor de forma automática  – e a alienação fiduciária, sim. 

Financiando um imóvel com a alienação fiduciária, a pessoa que está adquirindo aquela casa ou apartamento aliena a propriedade ao banco até que pague toda a dívida. No entanto, essa pessoa mantém a posse do imóvel. Ou seja, pode ocupá-lo, viver nele, desenvolver suas atividades comerciais no imóvel. 

Portanto, usando a alienação fiduciária nos contratos de financiamento, os credores evitam longos percalços pela Justiça caso uma dívida não seja paga. Na alienação, a propriedade do imóvel já é do banco, basta apenas ele garantir também a posse e leiloar o bem para cobrir a dívida deixada pelo devedor. 

Esses dois termos causam bastante confusão, porque muita gente acredita que fazer um empréstimo com garantia de imóvel é a mesma coisa que contrair um “empréstimo com hipoteca de imóvel”, e isso não é uma realidade no mercado brasileiro. Os empréstimos com garantia de imóvel normalmente utilizam a figura da alienação fiduciária. 

O que é um empréstimo com garantia do imóvel?

O empréstimo com garantia de imóvel (home equity) não é a mesma coisa que hipotecar um imóvel. Trata-se de uma modalidade de crédito, que utiliza a figura da alienação fiduciária, já mencionada neste artigo. 

Essa modalidade de crédito tem taxas muito vantajosas se comparadas a outras formas de empréstimo pessoal, e por isso vem sendo bastante incentivado no Brasil pelo Banco Central como forma de ampliar a oferta de crédito no país. 

Enquanto, em abril de 2020, a taxa média de juros praticada para o cheque especial ficou em 120% ao ano e os juros para empréstimo pessoal não consignado estavam em 86,4% ao ano, o empréstimo com garantia de imóvel pode ser contraído com por uma taxa de juros anual a partir de de 10,7% + IPCA, com auxílio da Loft Cred (a assessoria de crédito gratuita e digital da Loft). 

O empréstimo com garantia de imóvel também costuma oferecer prazos de pagamento longos (até 12 anos, com a Loft Cred) e até 60% do valor do imóvel em crédito. Se quiser saber mais sobre essa modalidade e como a Loft Cred te auxilia em todas as etapas do empréstimo, clique aqui. 

No Brasil, hipotecar um imóvel funciona como nos EUA?

O uso equivocado da palavra hipoteca como sinônimo de empréstimo com garantia de imóvel está bastante ligado ao imaginário em torno da hipoteca nos Estados Unidos. Não é sem motivo: a hipoteca é citada em filmes, documentários, séries de TV e principalmente no noticiário internacional. 

Mas o cenário é bastante diferente. O envolvimento do mercado imobiliário na crise financeira de 2008 se deu porque os bancos aceitaram por anos financiar moradias e conceder empréstimos com imóveis como garantia a baixas taxas e a pessoas que não tinham como pagar pelo crédito. 

Muitas vezes, os tomadores tinham baixa renda e estavam desempregados. Esse tipo de crédito de alto risco foi chamado de subprime. Os títulos dessas dívidas foram repassadas amplamente a investidores sem muita transparência pelos bancos. 

O problema veio quando a inadimplência dos devedores começou a crescer, derrubando os o mercado financeiro em um efeito dominó. A reportagem abaixo, da Globo News, fala sobre as raízes da crise financeira americana e por que ela explodiu em 2008: 

Confira reportagem da Globo News sobre a crise de 2008 e sua relação com as hipotecas 

Qual banco faz hipoteca de imóvel?

É difícil encontrar qualquer banco anunciando em seus canais que faz hipoteca de imóvel hoje em dia. E isso tem uma razão. Segundo Roberta Oka, especialista na área de financiamentos imobiliários da Loft Cred, as instituições financeiras não fazem mais hipotecas para financiamento de imóveis ou para conceder crédito com garantia de imóveis, a não ser em situações muito específicas. 

“Ela (a hipoteca) só é usada para alienar um grande empreendimento imobiliário inteiro. Por exemplo, quando uma construtora precisa de um banco que a financie, ela hipoteca o empreendimento todo ao banco. Hoje essa é a única forma de hipoteca utilizada”, explica. 

Muitas páginas especializadas em mercado imobiliário repassam informações a respeito de condições dos bancos para operações com hipoteca. Mas cuidado: em geral, essas condições são praticadas para empréstimos com garantia de imóvel, que utilizam a alienação fiduciária como exercício de garantia. Tecnicamente, não são hipotecas. 

A seguir, trazemos mais informações sobre a oferta de empréstimo com garantia de imóvel anunciadas por alguns bancos brasileiros: 

Banco do Brasil

  • Crédito disponível varia entre R$ 35 mil e R$ 3 milhões
  • Até 238 parcelas ou 240 meses para pagar, com até 2 meses de carência para o pagamento da primeira parcela
  • Prestações fixas
  • Imóveis comerciais ou residenciais podem ser colocados como garantia: empréstimo de até 55% do valor do imóvel residencial e até 30% do imóvel comercial

Bradesco

  • Até 60% do valor do imóvel em crédito
  • Prazo de pagamento de até 15 anos
  • Parcelas de 3% a 15% do valor do empréstimo

Caixa Econômica Federal

  • Prazo de 15 anos de pagamento do empréstimo
  • Três modalidades de taxas disponíveis: fixa de 0,8% ao mês e sem correção, IPCA + juros de 0,6% ao mês ou Taxa Referencial (atualmente zerada) + 0,7% ao mês

Itaú

  • Taxas a partir de 0,94% ao mês + TR (Taxa Referencial, zerada desde 2017)
  • Até R$ 3 milhões liberados em crédito
  • Máximo de 15 anos de prazo para o pagamento
  • Condições especiais para quem já tem imóvel financiado pelo Itaú: até 90% do valor do imóvel em crédito e taxa de 0,56% ao mês + Tarifa Referencial (TR)

Santander

  • Limite de até 60% do valor do imóvel em crédito
  • Pagamento em até 20 anos
  • Parcelas fixas
  • Valor liberado em crédito: de R$ 30 mil até R$ 2 milhões

Hipoteca de primeiro e segundo grau: qual é a diferença?

A diferença entre hipoteca de primeiro e segundo grau consiste no número de operações de crédito em que o mesmo imóvel aparece como garantia. Isso porque é permitido pela lei que um mesmo apartamento, por exemplo, seja usado como garantia mais de uma vez (isso consta no artigo 1.476 do Código Civil). 

Desta forma, a hipoteca de primeiro grau é normalmente a primeira que foi feita com um determinado imóvel, cujo credor tem prioridade em receber a posse do bem em caso de inadimplência do devedor. A hipoteca de segundo grau diz respeito à segunda operação de crédito que também usou o mesmo imóvel como garantia. 

Essa multiplicidade de hipotecas pode acontece principalmente quando o valor do imóvel supera o total da primeira dívida, permitindo que o mesmo bem sirva de garantia aceitável para várias obrigações. Assim, cada hipoteca registrada deve obrigatoriamente mencionar a hipoteca anterior. 

O que significa arrematação, alienação e arrendamento de imóvel hipotecado?

Arrematação, alienação e arrendamento de imóvel hipotecado significam três tipos de ações que podem ocorrer tendo como objeto os imóveis hipotecados. 

A alienação de imóvel hipotecado é simplesmente a sua transferência de propriedade. Quando o devedor vende o bem hipotecado, ele está alienando esse bem a um comprador, por exemplo. Nesse caso, a hipoteca continua sendo uma garantia vigente (e registrada na matrícula do imóvel) se a dívida com a instituição financeira não for paga. 

Já a arrematação de um imóvel hipotecado diz respeito ao leilão de um imóvel hipotecado. As instituições financeiras recorrem a leilões para arrecadar dinheiro com o bem. Não interessa aos bancos credores ficar com o imóvel, e sim com os recursos angariados a partir dele.

O arrendamento de imóvel hipotecado, por sua vez, refere-se a um imóvel que foi objeto de um contrato de arrendamento. O arrendamento é uma operação em que o uso de um bem é cedido por um período em troca de pagamento, assim como em um aluguel – mas no arrendamento, esse pagamento pode contar para a compra definitiva do bem arrendado. 

Como dar baixa na hipoteca de um imóvel?

Uma vez totalmente quitada a dívida com a instituição financeira que liberou o crédito, é hora de dar baixa na hipoteca do imóvel. Para isso, é preciso requisitar ao Cartório de Registro de Imóveis do respectivo imóvel a retirada da hipoteca do seu registro.

É importante dar baixa na hipoteca porque, feito isso, é retirada qualquer possibilidade de penhora daquele imóvel como garantia. E esse procedimento não ocorre de forma automática quando o saldo devedor é quitado. Quando o imóvel for vendido, compradores também podem exigir que o imóvel adquirido não tenha nenhuma hipoteca gravada.  

Os documentos necessários para dar baixa na hipoteca geralmente envolvem alguma comprovação da quitação da dívida, certidão negativa, certidão de ônus de inteiro teor, RG, e CPF, certidão de nascimento/casamento e comprovantes de residência, entre outros. Vale sempre consultar o cartório onde está registrado o imóvel

Se você está prestes a financiar um imóvel e ainda tem dúvidas sobre como ele será usado como garantia da operação, a Loft Cred tem especialistas que podem orientá-lo. Nosso time acompanha você em todas as etapas da operação, e negocia condições e taxas com os bancos parceiros. Toda a burocracia fica a cargo da Loft Cred, cujo serviço é gratuito – e não é preciso ser cliente prévio da Loft. 

Saiba como financiar seu imóvel com ajuda da Loft Cred