Como funciona o contrato de compra e venda de imóvel com financiamento?

Em uma venda de imóvel à vista, comprador e proprietário precisam assinar um documento inicial, que firma o compromisso entre eles, mas a transação só vale depois que uma escritura pública é registrada em cartório. Mas e quando essa aquisição é feita com o crédito liberado por um banco? Como funciona o contrato de compra e venda de imóvel com financiamento bancário? 

Este artigo vai responder essa pergunta, além de mostrar pra que serve esse contrato, que cuidados você precisa ter com o documento e por que você deve evitar o chamado “contrato de gaveta” na venda de  imóvel financiado.

É preciso fazer um contrato de compra e venda de um imóvel com financiamento bancário?

O ideal é que você assine um contrato de compra e venda mesmo se o imóvel for adquirido com financiamento bancário. Esse documento serve como um compromisso entre os compradores e os vendedores, e estabelece algumas regras para a transação que vai se desenrolar dali para frente. 

Entre os elementos que constam nesse tipo de contrato, estão: informações sobre os documentos pessoais de todos os envolvidos, o valor de venda acordado, a quantia paga como entrada, as condições de pagamento e os prazos. Normalmente, o contrato inclui o pagamento de um sinal – uma fração da entrada que é antecipada e serve como uma garantia da compra.

O que é contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda de um imóvel serve como um compromisso formal de que o proprietário, ao receber o pagamento acordado dentro do prazo acordado, vai transmitir o imóvel dele a um determinado comprador interessado. 

Ele tem um caráter preliminar e não definitivo. Dessa forma, esse documento não tem valor jurídico. A compra só é concretizada, no caso dos imóveis financiados, com a assinatura de um contrato de financiamento e seu posterior registro no cartório de imóveis competente. 

As etapas de uma compra de imóvel financiado, desde a escolha do apartamento, são:

• Assinatura do contrato de compra e venda 
• Escolha do banco que vai conceder crédito
• Análise de crédito feita pelo banco (para atestar se o comprador tem condições de honrar o financiamento)
• Análise jurídica do imóvel, do comprador e do vendedor (busca de possíveis pendências que possam comprometer a compra do imóvel)
• Avaliação do imóvel por uma empresas designada pelo banco
• Assinatura do contrato de financiamento
• Registro do contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis

Como funciona o contrato de compra e venda de imovel financiado?

O contrato de compra e venda de um imóvel financiado tem uma particularidade: é comum que ele seja assinado e, só depois disso, o comprador consiga crédito junto a um banco. Isso porque é sempre o interessado na aquisição do apartamento que fica responsável por buscar crédito. 

Nesse sentido, é bom lembrar que esse documento deve conter todo tipo de informação de um contrato de compra e venda “à vista”: informações sobre como será pago o sinal, a entrada, o acordo sobre o valor total do imóvel, os dados do imóvel, do comprador e do vendedor, entre outras. Ele também vale como uma documentação preliminar, sem valor jurídico. 

Só que, na hora de fixar os prazos, lembre-se de que o banco submete os clientes a uma série de análises e pode levar um bom tempo até autorizar o seu financiamento. “Você tem que ter pelo menos entre 60 dias a 70 de prazo para pagar os recursos do financiamento. Essa é a maior preocupação que a gente tem de firmar um contrato”, afirma Rafael Godoi, especialista em financiamentos imobiliários da Loft. 

“Se você coloca um prazo que não vai atender a operação, pode ser cobrado pelo proprietário”, destaca Rafael. Ele lembra que, além de ter o aval do banco para a operação, quem financia precisa levar em conta o tempo gasto com o registro do contrato de financiamento no cartório de imóveis. 

É só depois desse registro que o banco libera o dinheiro ao vendedor. Rafael ressalta ainda que pendências identificadas na matrícula do imóvel podem comprometer a rapidez do financiamento. Por isso, fixar um prazo de pagamento de 70 dias “após a entrega da documentação por parte do vendedor” evita preocupações desnecessárias. 

Cuidados necessários com o documento de compra e venda de imóvel

Antes de assinar o documento de compra e venda do imóvel, alguns cuidados devem ser tomados para evitar problemas ou até mesmo golpes imobiliários. Separamos alguns deles:

Escolha um prazo longo para a entrada 

Se você está pensando em usar parte do seu saldo do FGTS para pagar a entrada, fique atento: o financiamento imobiliário precisa ser aprovado pelo banco para que os recursos do fundo sejam liberados. “Em geral as pessoas acham que vão dar o FGTS de entrada, mas o financiamento precisa ser aprovado para sair aquele valor”, alerta Rafael Godoi. Por isso, negocie um prazo confortável para pagar a entrada. 

Faça um dossiê sobre o vendedor e o imóvel

A última coisa que o comprador quer é descobrir que está sendo vítima de uma fraude, ou então encontrar uma pendência que impeça a compra do imóvel. Por isso, recomendamos que você cheque alguns documentos e informações sobre o vendedor e o imóvel vendido. 

Entre elas estão: a matrícula do imóvel (para atestar quem, de fato, é o proprietário do apartamento), possíveis dívidas do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), débitos trabalhistas e processos judiciais do vendedor e pendências no pagamento das taxas de condomínio. 

Conte com ajuda para elaborar e analisar o documento

Essa dica vale principalmente para quem está comprando um imóvel pela primeira vez. Ao contar com especialistas na hora de elaborar e verificar o documento, principalmente advogados especialistas em direito imobiliário, você corre menos riscos de cair em ciladas ou de deixar no contrato cláusulas desfavoráveis. 

Especialistas recomendam que esse contrato especifique o que acontece caso haja alguma irregularidade com o imóvel, caso o banco não autorize o financiamento e caso aconteça algum atraso em todo esse processo. Uma demora na aprovação do crédito imobiliário, por exemplo, pode fazer você perder o negócio e ainda ficar com o prejuízo do sinal. Observe também as multas previstas para o caso de desistência (de qualquer uma das partes). 

Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel?

Para fazer um contrato de compra e venda de imóvel, você precisa de documentos do comprador e do vendedor. Nesse acordo formal, também deve constar uma série de informações importantes sobre o imóvel. Em geral, o contrato menciona sempre: 

• O valor total do imóvel e as condições de pagamento 
• O prazo de pagamento dos valores acordados (entrada, sinal, o valor total)
• O prazo de entrega das chaves 
• Dados do comprador e do vendedor (ou da empresa responsável pelo imóvel)
• As multas em caso de desistência e atraso de pagamento
• Informações completas do imóvel, como a metragem, a localização, a data da vistoria 

Na internet, é possível encontrar uma diversidade de modelos de contrato de compra e venda. É só fazer uma busca rápida. No entanto, recomendamos que você procure um profissional especializado e experiente – normalmente um advogado que atue na área imobiliária sabe formular esse tipo de documento. 

Que documentos são necessários para o contrato de compra e venda de imóvel financiado?

Entre os documentos exigidos para a elaboração desse tipo de contrato, o vendedor precisa fornecer: 

• RG e CPF
• Certidão de casamento (se aplicável)
• Certidão negativa de débitos e de protestos 
• Comprovante de endereço
• Certidões dos distribuidores judiciais (informam a existência ou não de processos na Justiça Federal e na Justiça Estadual em nome do vendedor)

Já o comprador precisa enviar o seguinte:

• RG e CPF
• Comprovante de endereço
• Certidão de casamento (se aplicável)
• Algum demonstrativo de sua capacidade financeira de adquirir o apartamento

Para o imóvel, vale providenciar: 

• Matrícula atualizada
• Certidão negativa de débitos emitida pela prefeitura local (incluindo débitos de IPTU)
• Certidão negativa de ônus reais
• Comprovante de quitação de débitos de condomínio (para apartamentos)

Como vender um imovel financiado?

Para vender um imóvel financiado, existem dois caminhos possíveis. Afinal, a compra desse imóvel ainda não quitado pode ser feita à vista ou por um financiamento bancário. 

No caso da venda à vista, o vendedor deve contactar o banco com o qual ele tem a dívida do imóvel. Esse banco vai apurar o saldo devedor a ser pago e emitir um boleto. Quando o comprador pagar pelo apartamento, o vendedor quita de vez essa dívida e fica com o restante do dinheiro para ele.  

O vendedor do imóvel vai precisar registrar a quitação da sua propriedade no Cartório de Registro de Imóveis competente. Com isso, o apartamento deixa de constar como uma garantia ao banco, e passa a ser oficialmente uma propriedade do vendedor. Assim, ele pode transferi-la ao comprador (com uma escritura pública assinada pelas partes e depois registrada no cartório de imóveis). 

É possível também que o comprador precise de um financiamento. Chamamos esse tipo de operação de interveniente quitante. Muita gente se refere informalmente esse tipo de venda de “transferir a dívida de imóvel” para outra pessoa. Mas, na verdade, é feito um novo financiamento para a mesma propriedade. 

Nesse caso, o banco de preferência do comprador vai quitar a dívida do imóvel do vendedor, junto ao banco que cobra essa dívida. E assim, esse novo banco credor passa a cobrar esse crédito do seu próprio cliente – em prestações mensais com juros. Como no caso da compra à vista, o vendedor fica com o valor que exceder o saldo devedor do imóvel. 

Ao vender um imóvel financiado, é uma boa prática elaborar e assinar um contrato de compra e venda. Mas cuidado: nunca baseie a compra apenas nesse documento. A transação de imóveis financiados por meio de contratos de gaveta é extremamente perigosa e não tem amparo legal algum, nem para o comprador e nem para o vendedor. 

Tire suas dúvidas sobre financiamento de imóvel com a Loft

É normal ter muitas questões e inquietações na hora de financiar um imóvel. A própria elaboração do contrato de compra e venda causa algumas dúvidas. Com a Loft , você tem à sua disposição uma equipe de especialistas que vai atender você de forma personalizada ao longo de todo o processo de financiamento, dando mais segurança e agilidade à compra do seu próximo apartamento. 

O time de produtos financeiros da Loft cuida de cada uma das etapas da operação sem custos adicionais para os clientes. Em vez de tratar da burocracia com o banco, nossa equipe faz isso por você. 

Ela ajuda você com a análise de crédito e centraliza o envio de documentos e formulários, estando sempre disponível para orientá-lo em caso de dúvidas. Na análise jurídica, buscamos resolver eventuais pendências. Até mesmo o envio do contrato de financiamento até você e o registro dele no cartório de imóveis ficam a cargo da Loft. 

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