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O que é o contrato de promessa de compra e venda de imóvel

7 MINUTOS DE LEITURA

Em uma negociação burocrática, como às vezes é a compra e a venda de um imóvel, é importante que o compromisso entre comprador e vendedor seja garantido desde cedo e de forma bem clara. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel é uma etapa que muita gente busca ter antes de assinar os últimos papéis, garantindo o pagamento do sinal e firmando o compromisso até estar com tudo pronto para transferir a propriedade.

Neste artigo, a gente vai mostrar o que entra no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, entender qual o seu valor legal e definir as diferenças entre a promessa e um autêntico contrato final de compra e venda.

O que é promessa de compra e venda de imóvel?

Para entender o que é uma promessa de compra e venda, pense em quanta burocracia existe na compra e venda de imóveis. Nessa fase, por garantia, as partes assumem o compromisso, e habitualmente o comprador concorda em pagar o sinal (entrada) ao vendedor. A promessa de compra e venda de um imóvel, então, é um acordo preliminar entre o comprador e o vendedor. 

Com a promessa de compra e venda, as partes já se comprometem a concluírem a negociação nos termos acordados e passarem a preparar os documentos necessários adiante para transferir a propriedade de um para outro – em especial o contrato definitivo (escritura pública). Para questões formais, o que a promessa traz é um contrato prévio onde constam detalhes do imóvel, valores, forma de pagamento e termos de desistência. 

Alguns motivos pelos quais é feito o contrato de promessa (seja de gaveta ou não), mesmo sem ter o mesmo valor legal de um contrato final, incluem cenários como:

  • Dificuldades temporárias em celebrar o contrato definitivo por motivos pessoais, como questões de inventário e partilha;
  • A complexidade da operação imobiliária, que exigirá mais adiante um trabalho jurídico mais cuidadoso;
  • Formalizar a intenção de compra sem ainda ter os documentos necessários para regularizar a operação;
  • Inexistência do imóvel no momento, no caso de um imóvel na planta.

O que é o contrato de promessa de compra e venda, na prática

Na prática, o que o contrato de promessa de compra e venda representa é um instrumento que garante o cumprimento da negociação, embora nesta fase ainda haja flexibilidade para alterações antes do contrato final. Ele pode ser mantido de forma particular ou ser base para a documentação final da negociação. Geralmente, o contrato é feito por imobiliárias ou por corretores de imóveis, com ou sem auxílio de um advogado. 

Na promessa é onde se define um sinal a ser pago pelo comprador, assim como a documentação a ser apresentada e as condições de negociação e pagamento. Aqui, ainda é possível haver cláusulas que definem hipóteses de arrependimento ou desistência do negócio, por exemplo. Habitualmente, o que é mais importante no documento inclui:

  • Comprovação da propriedade do imóvel e sua descrição;
  • A capacidade das partes envolvidas no negócio;
  • O preço fixado para a aquisição do imóvel, eventualmente com o sinal definido;
  • Eventuais cláusulas, como de desistência, e regras para garantir maior segurança jurídica para as partes.

No próximo tópico a gente vai ver o que é importante no contrato de promessa de compra e venda em termos legais.

Veja no vídeo o que deve constar no contrato de promessa de compra e venda do imóvel.

E legalmente: como funciona o contrato de promessa de compra e venda?

Na prática, qualquer imóvel pode render um contrato de promessa (na planta ou usado), embora, na prática, juridicamente exista uma diferença de linguagem entre promessa e compromisso: a promessa vale para imóveis ainda não concluídos, na planta, enquanto o compromisso vale para imóveis já existentes, usados ou não.

O modo como funciona o contrato de promessa de compra e venda de imóvel depende de como comprador e vendedor definem os termos do acordo. Se os dois definirem cláusulas específicas como multa por desistência ou por atraso no pagamento do sinal, podem eventualmente anexar o documento ao processo de negociação para garantir maior rigor legal.

Como o contrato de promessa pode ser um instrumento particular, até mesmo sem valor legal, as partes podem definir a validade dos efeitos do documento provisório até, por exemplo, o momento de conclusão da construção de um imóvel na planta, a saída de um locatário atual ou a conclusão do pagamento da entrada.

Independente do caso, para aumentar a segurança jurídica do negócio é bastante importante que, ao fazer o contrato de promessa, seja feita a descrição dos efeitos ligados ao contrato futuro – esse sim, irrevogável! Formalizar o que vai ser colocado no documento final e deixar esse contrato prévio já registrado traz maior segurança a todas as partes, para não correr o risco de ter um contrato de gaveta sem valor.

Mas agora que a gente viu como funciona o contrato de promessa de compra e venda e qual o seu valor legal, vamos diferenciá-lo do contrato de compra e venda, que vai levar à escritura definitiva e ao registro final.

Diferenças entre a promessa e o contrato de compra e venda final

Quando a gente fala de um imóvel que custa acima de 30 salários mínimos, não importa qualquer acordo particular entre comprador e vendedor: vai ser necessário fazer o contrato de compra e venda para ter uma escritura definitiva, pública e lavrada no respectivo Cartório de Registro de Imóveis!

Ao contrário da promessa, o contrato final já representa a fase de conclusão do processo e é irrevogável. Por regra, no mercado imobiliário o compromisso final de compra e venda é irretratável, sem permitir arrependimento. (Ah, mas existem situações em que um contrato de compra e venda de imóvel pode ser quebrado.)

E, como a gente mostrou, nesse documento final ajuizado consta toda a qualificação do imóvel, do comprador e do vendedor. Ou seja, quaisquer pendências jurídicas que estavam presentes antes deverão estar resolvidas nessa altura! Aproveita e confere algumas burocracias fundamentais que envolvem o contrato de compra e venda.

O professor de direito imobiliário Júlio César Sanchez explica diferenças formais entre promessa e compromisso formal na compra e venda de imóvel.

Segurança é fundamental ao negociar um imóvel!

A gente não cansa de dizer: na hora de comprar ou vender um imóvel, segurança acima de tudo! independente do que houver, mantenha tudo escrito de forma muito clara e sempre proceda ao máximo de segurança jurídica, deixando os acordos em cartório. É sempre sábio, quando negociar um imóvel, contar com apoio especializado – seja da imobiliária ou do jurídico. 

No fim das contas, negociar um imóvel pode ser uma tarefa complicada e render sérias dúvidas em relação ao contrato de compra e venda e a outras etapas muito importantes ao longo do processo. A gente aqui na Loft não apenas oferece auxílio jurídico para que compradores e vendedores negociem com segurança, mas também trabalha diretamente em todas as etapas caso você esteja de olho em fazer um financiamento imobiliário. Do início ao fim, pode contar com a Loft. Conheça nossos apês à venda e realize o sonho de moradia com tranquilidade!

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