Entenda a diferença entre entre hipoteca e alienação fiduciária

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Saber a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária é fundamental para qualquer um que pensa em contratar uma operação de crédito envolvendo imóveis. 

Esses dois termos pressupõem formas distintas de oferecer bens imobiliários como garantia para financiamentos.  Ao longo deste texto, vamos explicar os principais aspectos da hipoteca e da alienação fiduciária e identificar qual é a mais vantajosa e comum na hora de se obter um empréstimo.  

Nesse artigo você encontrará:

  • Como funciona a hipoteca no Brasil?
  • O que é a alienação fiduciária em garantia de bem imóvel?
  • Alienação fiduciária e hipoteca: as vantagens de cada modalidade
  • Penhor, hipoteca e anticrese: entenda o que cada um significa
  • Como hipotecar um imóvel?
  • Como financiar meu próprio imóvel?

Como funciona a hipoteca no Brasil?

A hipoteca é uma garantia de pagamento, em forma de bem imobiliário, oferecida a um credor por alguém que contrai um empréstimo. 

Se houver inadimplência, o imóvel em questão pode ser tomado pelo banco que emprestou o dinheiro como forma de quitar a dívida. No entanto, essa propriedade não passa para o credor de forma automática. 

A cobrança da hipoteca no Brasil funciona da seguinte forma: o banco precisa entrar na Justiça com uma ação de execução hipotecária para reivindicar a propriedade do imóvel. O processo é burocrático e acarreta muitos custos adicionais para a instituições financeiras. Também é bastante longo: leva, em média, três anos.

Assim, quem faz um financiamento recorrendo à hipoteca pode ter a casa tomada por via judicial caso não pague as parcelas em dia. 

O que é alienação fiduciária em garantia de bem imóvel?

É bom ressaltar que a hipoteca, no Brasil, é considerada obsoleta. Principalmente depois de 1997, quando foi instituída no país a figura da alienação fiduciária como conhecemos hoje. 

Assim como a hipoteca, ela representa uma forma de garantia ao credor. A principal diferença entre a hipoteca e a alienação fiduciária está na propriedade do bem imóvel. Com a alienação, a instituição que empresta o dinheiro imediatamente passa a deter a propriedade do imóvel até que saldo devedor seja extinto. 

Por outro lado, o indivíduo tomador do empréstimo ainda tem a posse do imóvel e pode usá-lo normalmente enquanto paga as prestações. Uma vez zerada a dívida, ele passa a ser o proprietário. 

Em caso de inadimplência, a posse do imóvel (o “uso” dele) é transferida diretamente ao banco, que pode leiloá-lo. Portanto, a alienação fiduciária de bem imóvel não obriga os credores a abrir processos judiciais para reivindicar a propriedade como acontece na hipoteca.

Vídeo do Creci sobre Alienação Fiduciária

O Banco Central calcula que, em junho de 2020, 28,8 mil imóveis foram financiados em regime de alienação fiduciária, e apenas 883 por meio de hipotecas. Esses números deixam claro como as dificuldades burocráticas tornaram a hipoteca pouquíssimo utilizada no Brasil. 

Por outro lado, fala-se cada vez mais em crédito com garantia de imóvel ou home equity como opção de liquidez. Essa linha de crédito recorre à alienação fiduciária, e não à hipoteca. 

Alienação fiduciária e hipoteca: as vantagens de cada uma

Uma das vantagens da hipoteca sobre a alienação fiduciária para quem contrai um empréstimo é que o imóvel permanece como propriedade do tomador enquanto ele paga as prestações. 

Caso haja inadimplência, um longo processo judicial vai se desenrolar até que o imóvel seja recuperado pelo banco. Isso inspira certa sensação de tranquilidade em algumas pessoas. 

Porém, a lista de benefícios da hipoteca não vai muito além. A grande diferença entre a hipoteca e a alienação fiduciária é que a última representa uma garantia mais segura para os credores. Portanto, ela facilita condições de crédito para quem precisa. 

Atualmente, a forma mais fácil de refinanciar um imóvel é baseado na alienação fiduciária: o empréstimo com garantia de imóvel ou home equity

É importante destacar que a alienação fiduciária está longe de significar um risco grande de perda definitiva da casa ou apartamento para os bancos: 

“Os maiores receios se dão com a possibilidade de o consumidor perder o imóvel. É importante pontuar que esses casos são extremamente raros (no crédito com garantia de imóvel)”, observa Marcus Vinícius dos Santos, do time de canais da Loft. Em geral, as instituições financeiras preferem negociar com os clientes e ver as parcelas pagas de uma vez. 

O Crédito com garantia de imóvel oferece taxas de juros baixas?

O crédito com garantia de imóvel oferece a melhor taxa de juros se comparado ao empréstimo pessoal, ao crédito pessoal consignado e ao cheque especial. 

A taxa de juros está em torno de 11% ao ano para o empréstimo com garantia de imóvel, um percentual muito inferior a outros tipos de empréstimo no Brasil. Para efeitos de comparação, em abril de 2020, a taxa média de juros praticada para o cheque especial ficou em 120% ao ano, segundo o Banco Central.Os juros para empréstimo pessoal não consignado, por sua vez, estavam em 86,4% ao ano. Para o cartão de crédito parcelado, eram de 148,8%. 

Além dos juros menores, essa opção de crédito permite que o dinheiro seja usado para qualquer finalidade: de uma reforma na casa até a aposta em um novo negócio. 

Com o Loft Cred, a assessoria gratuita da Loft, é possível colocar um imóvel como garantia em troca de uma taxa de juros anual de 10,7% + IPCA. O crédito disponível vai de R$ 30 mil até 60% do preço do imóvel. 

Simule aqui as parcelas do seu empréstimo. 

Penhor, hipoteca e anticrese: entenda o que cada um significa

Assim como a hipoteca, penhor e anticrese estão previstos no previstos no Código Civil brasileiro. Esses dois termos também estão ligados ao uso de bens como garantia em uma dívida, mas têm diferenças em relação à hipoteca. 

O penhor é a transferência da posse de um bem móvel para um credor como forma de garantia até o pagamento completo de uma dívida. Uma casa ou um terreno, portanto, não podem ser penhorados. A posse pressupõe que o credor mantenha o controle do bem em questão até que o saldo devedor esteja zerado. 

A anticrese, por outro lado, ocorre quando alguém transfere ao credor a posse de um bem imóvel para que o débito seja pago através dos frutos e rendimentos obtidos por meio desse bem. 

A hipoteca, como já sabemos, se refere a imóveis e não prevê a alienação no momento em que o crédito é contraído. A instituição financeira só recorre à Justiça para tomar a propriedade em caso de inadimplência. 

Como hipotecar um imóvel?

Para hipotecar um imóvel, o indivíduo interessado em obter crédito precisa procurar uma instituição financeira que aceite a hipoteca como forma de garantia para a operação. 

Uma vez analisado o perfil do candidato e aceito, é preciso garantir que o imóvel tenha uma escritura pública para que a hipoteca fique registrada nela. Essa exigência traz custos para o tomador do empréstimo. 

Caso o tomador venda o imóvel para outra pessoa, a hipoteca continua registrada na escritura pública até o fim da dívida. 

O crédito com garantia de imóvel é uma alternativa mais vantajosa à hipoteca. Um número maior de instituições financeiras oferece esse tipo de empréstimo e ele garante as melhores taxas de juros do mercado. 

Mesmo assim, muita gente ainda desconhece a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária, e acredita que usar o imóvel como garantia significa necessariamente “hipotecar” esse bem. Essa associação equivocada também gera receios por causa da fama negativa que a hipoteca ganhou durante a crise financeira de 2008. 

Vale destacar que, nos Estados Unidos, a situação dramática de muitas famílias naquela época não veio da hipoteca em si. A raiz do problema era a facilidade exagerada de crédito no país. Muita gente conseguiu empréstimos junto aos bancos com poucas condições de pagá-los e em valores muito superiores aos dos imóveis usados como garantia. 

Isso não condiz com a realidade do mercado brasileiro. No crédito com garantia de imóvel, que recorre à alienação fiduciária, quem usa um imóvel como garantia consegue até 60% do seu valor em crédito. Isso evita imprudências e riscos. 

Como financiar meu próprio imóvel?

Se você precisa de dinheiro e pensa em financiar seu próprio imóvel, o crédito com garantia de imóvel pode ser uma opção vantajosa para você. A quantia obtida não tem destinação fixa e você pode usá-la como precisar. 

O seu imóvel nem precisa estar totalmente quitado. Bancos aceitam a operação com um saldo devedor de até 30% do valor do imóvel. O valor máximo das parcelas também costuma ser definido como 30% da renda mensal do tomador. 

Com a assessoria gratuita do Loft Cred, o trâmite para obter esse tipo de financiamento leva até em média 25 dias. O processo é ágil e seguro, e os especialistas da Loft se encarregam da negociação com os bancos e de toda a burocracia envolvida. 

Confira os seis passos para obter o crédito com garantia de imóvel com o Loft Cred

  1. Cadastro online de dados 
  2. Recebimento da proposta e conversa com o Loft Cred
  3. Envio de documentação
  4. Análise de crédito
  5. Assinatura e registro na matrícula do imóvel
  6. Liberação do crédito

Saiba mais sobre como o Loft Cred ajuda você a refinanciar seu imóvel