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Financiamento imobiliário: respostas para as dúvidas mais frequentes

15 MINUTOS DE LEITURA

É normal ter muitas dúvidas quando você faz seu primeiro financiamento imobiliário. Afinal, você será apresentado a uma operação de crédito que não é simples, exige uma série de documentos e análises, e que vai afetar a vida financeira da sua família por muito tempo. 

Mas conseguir um financiamento não precisa tirar seu sono. A Loft Cred, assessoria gratuita que ajuda compradores a conseguir crédito para seus apartamentos sem estresse, reúne neste artigo as respostas para as perguntas mais frequentes sobre financiamento imobiliário.Tire suas dúvidas abaixo e conheça mais detalhes sobre essa operação. 

O que é financiamento imobiliário?

Um financiamento é uma operação de crédito destinada à compra de um bem. No caso do financiamento imobiliário feito por bancos, o dinheiro é liberado pelo banco para o vendedor de forma a garantir a aquisição da propriedade desejada. 

Nesse caso, o imóvel serve como “garantia” para a operação. Isso quer dizer que ele só passa oficialmente a ser uma propriedade do comprador depois que todas as parcelas do financiamento forem pagas. Caso o comprador deixe de pagá-las, esse imóvel pode ser leiloado pelo banco para cobrir a dívida. 

Qual é o prazo máximo oferecido pelos bancos?

Atualmente, o prazo máximo para financiar um imóvel residencial é de 35 anos – tempo oferecido por alguns dos bancos brasileiros. Em outros, esse período de pagamento chega só a 30 anos. Ele pode diminuir de acordo com a idade do comprador: essa idade, somada ao prazo total concedido pelo banco, não pode ultrapassar 80 anos e seis meses

Qual é o valor de entrada mínimo de um financiamento?

O valor mínimo de entrada vai depender do imóvel escolhido. No entanto, é bom você saber que nenhum banco aceita financiar mais que 90% do valor total do imóvel pelas linhas de crédito convencionais. 

Algumas instituições só financiam 80% do valor do imóvel – esse é o máximo que você vai conseguir se optar pela Tabela Price na configuração das suas parcelas. Entre imóveis comerciais, é mais comum que os bancos só liberem crédito para até 70% do preço da propriedade

Qual é a idade máxima para conseguir um financiamento?

Pela regra atual, os bancos oferecem crédito para clientes com até 80 anos e seis meses, se somadas a idade e o prazo de pagamento concedido. Esse limite foi definido na resolução CNSP nº 205, da Superintendência de Seguros Privados (Susep), em 2010. 

A resolução prevê que as empresas não podem negar crédito por causa da idade a clientes cujo número de anos de vida somado ao prazo de financiamento chegue a até 80 anos e seis meses. Antes dela, muitos bancos vetavam financiamentos para clientes com mais de 75 anos.

Quanto tempo demora para sair um financiamento imobiliário?

Correndo tudo bem com a documentação e com as análises, um banco demora 30 dias em média para aprovar um financiamento imobiliário e assinar o contrato com o cliente. Essa estimativa é de Rafael Godoi, especialista em crédito imobiliário da Loft Cred. Segundo ele, pode haver uma demora maior dependendo do perfil do cliente e das pendências que apareçam ao longo do processo. 

Depois disso, o comprador ainda precisa registrar o contrato bancário no Cartório de Registro de Imóveis onde o apartamento adquirido está matriculado. Nesse caso, segundo Rafael, a espera é de mais 15 dias, na média (prazo que pode chegar a um mês). 

O que é análise de crédito?

A análise de crédito é a primeira etapa de um financiamento imobiliário (logo depois da simulação das parcelas). Nela, o banco analisa se o comprador demonstra capacidade de honrar uma dívida do tamanho do imóvel que pretende adquirir. Nesta etapa, pode ser que o banco peça documentos para comprovação de renda, como holerites e extratos bancários

Ele também analisa o seu CPF, para verificar se seu nome está limpo e se você coleciona dívidas antigas. Verifica ainda seu score de crédito – pontuação atribuída por entidades de proteção ao crédito que mede seu histórico enquanto (bom ou mal) pagador. 

O que é avaliação do imóvel?

A avaliação do imóvel é uma etapa que vem depois da análise de crédito e antes ou durante a análise jurídica (dedicada à análise de documentos das partes envolvidas e do imóvel). Essa vistoria é agendada com o comprador ou com o vendedor e pode ser feita de forma presencial ou online, sempre por uma empresa de engenharia parceira do banco com quem você vai financiar.

A avaliação do imóvel serve para estimar o valor total do apartamento, conferir detalhes que constam na matrícula e verificar se ele é habitável e pode servir como garantia de pagamento para a operação. Depois de feita a vistoria do imóvel, a empresa responsável emite um laudo, que é enviado para o banco. 

Qual é a renda mínima para financiar um imóvel?

Não existe uma renda mínima fixa para financiar um imóvel. Você precisa ter em mente, por outro lado, que não pode comprometer mais de 30% da sua renda familiar mensal com as prestações do apartamento. Se o comprometimento for maior que esse, o banco não deve autorizar o seu financiamento. Por isso, o ideal é simular as parcelas antes de procurar qualquer banco, e conhecer melhor seu poder de compra. 

Quais são os documentos necessários para um financiamento de imóvel?

A documentação solicitada por cada banco e em cada estado pode variar. Mas os documentos geralmente pedidos para um financiamento de imóvel, segundo especialistas da Loft Cred, são:

Para quem compra:

  • Documento de identificação (RG ou CNH)
  • Comprovante de estado civil (se não for solteiro). Se conviver em união estável, a escritura e o documento de identificação do companheiro ou companheira devem ser encaminhados
  • Comprovante de endereço

Para quem vende (se for pessoa física): 

  • Documento de identificação (RG ou CNH)
  • Comprovante de estado civil (se não for solteiro). Se conviver em união estável, a escritura e o documento de identificação do companheiro ou companheira devem ser encaminhados
  • Endereço de residência

Para quem vende (se pessoa jurídica): 

  • Contrato social com últimas alterações ou consolidações (se for empresa LTDA)
  • Estatuto social da empresa com as últimas alterações ou consolidações (se for S.A.)
  • Contrato social com alterações ou consolidações com carimbo da junta comercial (se for MEI)
  • Declaração de Firma Mercantil Individual (se for empresa individual)
  • Carta ou declaração informando quem representará a pessoa jurídica na assinatura do contrato, informando dados pessoais sobre essa pessoa e a última alteração contratual

Para usar o FGTS:

  • Comprovante de endereço atualizado em até 60 dias, no nome de quem utilizará o recurso
  • Extrato atualizado do FGTS, emitido pela Caixa
  • Declaração de Imposto de Renda do último exercício (se houver)
  • Se casado ou em união estável, o Imposto de Renda da ou do cônjuge ou convivente

Para o imóvel financiado:

  • Matrícula do imóvel, dentro da validade de 30 dias
  • IPTU do ano vigente
  • Se o imóvel estiver com saldo financiado em algum outro banco além do escolhido para financiamento, é preciso informar os dados do gerente desse banco

O que é SFI e SFH?

SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) e SFH (Sistema Financeiro de Habitação) são dois sistemas que regem financiamentos imobiliários no Brasil. O SFH estabelece uma série de regras e é destinado a estimular a compra de moradias pela população. Esse sistema usa recursos da poupança (vindos do Sistema Brasileiro de Empréstimo, o SBPE) e do FGTS, além do orçamento de programas habitacionais. 

O SFH foi criado pela Lei 4.380 de 1964, e é totalmente regulamentado pelo Governo Federal. Esses financiamentos são destinados a imóveis de até R$1,5 milhão, com Custo Efetivo Total (a soma de todos os custos do financiamento) máximo de 12% ao ano. 

Já o SFI foi estabelecido também por lei, em 1997, e é destinado a transações imobiliárias que estejam fora dos padrões do SFH. O SFI não tem Custo Efetivo Total e nem valor de imóvel máximo. Por outro lado, não é possível usar recursos do FGTS para a compra desses imóveis. Outra particularidade dos financiamentos do SFI é que o dinheiro para eles vêm de fundos de renda fixa, fundos de pensão, bancos de investimento e outras fontes.

O que são tabelas Price e SAC?

Price e SAC são duas configurações diferentes para o pagamento de parcelas de um financiamento imobiliário. No Sistema de Amortização Constante (SAC), as parcelas caem de valor conforme passa o prazo de pagamento. Por outro lado, a amortização – valor dentro da parcela que veio daquele total financiado originalmente pelo banco – é constante todos os meses

Já pela Tabela Price, as prestações têm mais ou menos o mesmo valor todos os meses, com uma amortização cada vez maior dentro do valor das parcelas. Financiamentos com essa configuração acabam saindo mais caros a longo prazo

Posso financiar mais de um imóvel?

A resposta é sim, você pode. Você só precisa tomar cuidado com dois aspectos: o uso do FGTS e o comprometimento da sua renda mensal familiar – lembre-se de que esse comprometimento não pode passar de 30% com as parcelas do financiamento.

Quanto ao FGTS, você não vai conseguir usar os recursos do fundo se já tiver um financiamento ativo pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Ou então se já for proprietário de um imóvel residencial na mesma cidade em que mora ou trabalha . 

Em que situações posso usar o FGTS?

De acordo com a Caixa, responsável pela autorização da movimentação de recursos do FGTS, você pode usar o dinheiro deste fundo no seu financiamento se:

  • Tiver pelo menos três anos de trabalho contribuindo para o FGTS, seja em períodos consecutivos ou não
  • Não for titular de um financiamento de imóvel ativo pelo SFH
  • Não for proprietário, possuidor, promitente comprador, cessionário, usufrutuário de outro imóvel residencial na cidade em que você mora ou trabalha, em cidades vizinhas ou da mesma região metropolitana 
  • Comprar um imóvel com condições de ser habitado, e que fique na mesma cidade em que você more há pelo menos um ano ou em que você trabalhe (ou em cidades vizinhas/da mesma região metropolitana)
  • Comprar um imóvel de até R$ 1,5 milhão

Você pode usar os recursos do FGTS para compor o valor da entrada, para pagar parte do saldo devedor em aberto ou então para compor até 80% do valor das suas parcelas por um período de 12 meses (renováveis a cada ano). 

Que despesas e impostos preciso pagar para financiar um imóvel?

Para financiar um imóvel, em geral você precisa arcar com as seguintes despesas adicionais:

  • Taxa de avaliação do banco: é um valor que varia de banco para banco, e sai entre R$ 3 mil e R$3,5 mil. Engloba todos os serviços de análise empreendidos ao longo do seu financiamento. 
  • Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): é um imposto que diz respeito à transmissão da propriedade do imóvel em casos de compra. É obrigatório, e deve ser pago antes do registro do contrato com o banco em cartório. Seu valor varia de cidade para cidade, mas ele chega a até 3% do preço do imóvel.
  • Custas cartoriais para registrar o contrato de financiamento no cartório: essa é uma despesa que você paga ao Cartório de Registro de Imóveis para registrar informações na matrícula do imóvel. Também é um custo obrigatório, e varia de acordo com a faixa de preço do imóvel e em cada estado. Somadas ao ITBI, representam mais ou menos 5% do valor do apartamento.

Quais são os seguros obrigatórios de um financiamento?

São dois os seguros obrigatórios de um financiamento imobiliário: o seguro DFI (de Danos Físicos ao Imóvel), e o MIP (por Morte e Invalidez Permanente), ambos incluídos no valor das parcelas. 

O primeiro deles serve para compensar eventuais prejuízos à estrutura do apartamento que possam acontecer ao longo do prazo de pagamento. A alíquota definida no contrato com a seguradora incide sobre o valor do imóvel no momento da contratação do crédito.

Já o MIP cobre o valor em aberto da dívida caso o comprador responsável pelo pagamento das prestações morra ou seja atingido por uma situação de invalidez permanente. A alíquota deste seguro é proporcional à idade do comprador.

O que é alienação fiduciária? 

No financiamento imobiliário, os apartamentos comprados com o dinheiro dos bancos servem de garantia para essa operação de crédito. Isso significa que, se você não pagar as parcelas, o banco pode leiloar seu apartamento sem precisar de autorização da Justiça. Tudo isso graças à figura da alienação fiduciária, prevista em lei

Na prática, quando ela é registrada na matrícula do imóvel, isso significa que o direito sobre a propriedade fica cedida ao banco até que aquele apartamento seja totalmente pago. Enquanto isso, você (o comprador) pode ficar com a posse do imóvel – só vai perdê-la em caso de inadimplência. 

O que é interveniente quitante?

O interveniente quitante é o processo de quitação (pagamento completo) de uma operação de crédito que tem um imóvel como garantia, de forma que esse mesmo imóvel seja usado como garantia para uma nova operação de crédito. 

Na prática, esse processo acontece se você quiser comprar, com o financiamento do seu banco de preferência, um imóvel que ainda está sendo pago junto a outro banco. O que vai acontecer é que o seu banco vai entrar em contato com essa outra instituição financeira para quitar o valor em aberto. E assim, permitir que você consiga comprar esse imóvel financiado. 

Qual é a diferença entre registro de imóvel e escritura?

A escritura do imóvel é usada para compras de apartamentos que não são financiados. Trata-se de um instrumento (um contrato) assinado pelo comprador e pelo vendedor em um Cartório de Notas que valida o processo de compra e venda, abrindo caminho para a transmissão de propriedade do imóvel. 

A transmissão só é formalizada com o registro de imóvel, que é a etapa seguinte. Para fazê-lo, é preciso comparecer a outro cartório – o de Registro de Imóveis – para formalizar na matrícula do apartamento que outra pessoa passará a ser sua proprietária. Só depois de cumprida essa etapa é que podemos dizer que o processo de compra está terminado. 

No caso do financiamento de imóveis, não é necessária uma escritura, pois o contrato de financiamento assinado com o banco (e com o vendedor) já cumpre esse papel. É preciso levar esse contrato ao cartório de imóveis competente para fazer o registro da operação. Só assim o banco poderá liberar o dinheiro ao vendedor do imóvel. 

Qual é o papel da Loft Cred em um financiamento imobiliário?

Na Loft Cred, cuidamos gratuitamente de todo seu processo de financiamento. Isso vale para imóveis dentro e fora do site da Loft. Nosso papel é pesquisar e negociar, com os principais bancos, as melhores taxas disponíveis para o seu perfil. Você escolhe o banco e nossos consultores cuidam de toda burocracia para que você não precise sair de casa, até na hora de assinar e enviar documentos.

Nossa equipe se encarrega de acompanhar toda a burocracia existente nesse processo: da análise de crédito inicial do banco ao envio de documentos e preenchimento de formulários, passando pelo auxílio com quaisquer pendências da análise jurídica e pelo registro do seu contrato de financiamento no cartório de imóveis competente. A Loft Cred cuida de tudo até o dinheiro do banco cair na conta do vendedor. 

Se você quer financiar com mais segurança e com o suporte de especialistas, sem taxas adicionais, saiba mais sobre a Loft Cred

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