Entenda como a Loft chega no valor de um apartamento

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Um algoritmo desenvolvido pela própria Loft, alimentado com dados exclusivos e também históricos do mercado, determina o preço de compra e venda dos imóveis. Entenda como!

Talvez você já saiba o que é ou tenha ouvido falar sobre data science, uma área multidisciplinar que utiliza métodos científicos e algoritmos para extrair conhecimento e insights de grandes quantidades de dados. Essa é a base do modelo de precificação da Loft, e o resultado é uma oferta justa de compra, em sintonia com o histórico regional de transações.

“Usamos tanto informação própria quanto da base do mercado”, resume Daniel Pacífico, responsável por aquisições. “E sempre comparamos nossas informações com os dados reais que conhecemos para checar se nosso modelo está fazendo sentido.”

Se você estiver buscando vender o apartamento para a Loft – o que significa que ele preenche requisitos básicos, como ter entre 25 e 330 metros quadrados, vaga na garagem e estar localizado nos bairros de São Paulo onde atuamos – Jardim América, Jardim Paulista, Itaim Bibi, Moema, Vila Nova Conceição, Vila Primavera, Higienópolis e Pinheiros – a captação desses dados acontece em duas frentes principais.

Dados próprios da Loft

Durante a visita técnica, que é marcada após o cadastro online do imóvel, um consultor utiliza um aplicativo para dar notas a mais de 50 critérios pré-determinados e que dizem respeito a características do imóvel, como número e disposição de cômodos e banheiros. Outros fatores avaliados incluem:

  • Aspecto e conservação das áreas comuns e de lazer, como halls, fachada e elevadores
  • Características da rua (se é movimentada, arborizada ou inclinada, por exemplo)
  • Vista a partir de vários cômodos
  • Índice de luminosidade

Dados históricos do mercado

A segunda parte dos dados vem do próprio mercado imobiliário, através de informações sobre transações reais naquele bairro em particular que auxiliam a equipe a conferir se a proposta de compra estará de acordo com a realidade.

Para obtê-los, a Loft adquire todas as matrículas de imóveis daquela área, dados públicos onde constam informações como localização, metragem, descrição do espaço e histórico de compra e venda.

Assim, é possível entender por quanto saem apartamentos na mesma faixa de metragem que estejam situados num prédio na mesma faixa de idade, por exemplo, entre muitas outras opções de análise. “É uma maneira muito boa de balizar o preço”, fala Daniel.

O algoritmo que torna tudo mais eficiente

Essas contas não são feitas na ponta do lápis. Tudo gira dentro do algoritmo proprietário da Loft, desenvolvido com o intuito de precificar apartamentos da maneira mais eficiente possível ao compará-los com outros imóveis parecidos.

“Conhecemos todas essas notas que coletamos em uma visita para dezenas de imóveis, assim como seus valores de transação”, diz Daniel. “Temos pesos relativos para cada critério e assim conseguimos fazer cálculos.”

O ajuste é fino. Um exemplo: um prédio com uma fachada melhor tem uma nota (e um valor) maior nesse quesito, mas isso precisa ser equilibrado com a vista menos atraente e uma luminosidade mais baixa na sala de estar.

Toda vez que a Loft avalia um imóvel, a equipe pondera pelo menos 10 itens comparáveis como esses. Assim chega-se ao valor de venda, ou seja, por quanto a própria Loft poderia vender esse apartamento no mercado.

O estado de conservação do apartamento importa?

Vale lembrar aqui que cada espaço à venda na Loft passou por uma reforma de alto padrão, e o foco da reforma pode incluir não só o estado de conservação de imóvel como também a necessidade de modernização da planta (tudo avaliado durante a visita técnica).

Nossa precificação estima por quanto vamos vender o imóvel na Loft“, elucida Daniel. “Independentemente de seu apartamento estar bem ou mal conservado, esse valor de venda é o mesmo. O que muda é que, quanto mais intervenção ele precisar ter, maior será o investimento necessário e menor será nossa proposta.”

A proposta de compra

Desse valor máximo de venda, o modelo subtrai margem de lucro na transação, gastos em reforma e com imposto e outros pontos importantes para o negócio. Em seguida, chega-se à proposta de compra apresentada ao proprietário do imóvel.

Uma vez com o documento em mãos, há espaço para conversar sobre a oferta, mas não para ajustes extensos. Como mostramos aqui, os dados que embasam o processo são concretos e estão em linha com a realidade do mercado.

O motivo para tanto está em nosso DNA, que é reinventar o processo de compra e venda de apartamentos com ajuda dos nosso corretores parceiros. Encontrar um valor justo para seu imóvel, de maneira rápida e eficaz, não precisa exigir dor de cabeça e estresse – pelo menos não mais.

Saiba mais sobre a Loft!

Comments (2)

[…] é uma assunto muito importante e levado muito a sério para nós da Loft, e já escrevemos sobre como precificamos um bem imobiliário anteriormente aqui no […]

[…] Esse modelo de negócio une tecnologia e eficiência já desde a primeira etapa do processo de negociação. No processo de compra de um imóvel, são avaliados itens pré definidos e não subjetivos através de um modelo algorítmico fixo, o que dá menor vazão à precificações especulativas. A Loft é uma das empresas que utilizam esse formato de avaliação. […]

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