Quais fatores podem prejudicar o valor do seu imóvel numa venda?

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Alguns quesitos acabam derrubando o potencial de venda do seu apartamento. Entenda mais sobre eles e quando é possível reverter essa situação.

Em 2019, após um longo tempo em baixa, o mercado imobiliário mostra sinais de melhora. Para proprietários que cogitam vender seus apartamentos, o aquecimento dos negócios é apenas um pedaço do quebra-cabeça: entender o valor atual de seu imóvel figura entre as partes mais estressantes do processo. Afinal, o que pode prejudicar o valor de venda de um imóvel?

4 FATORES QUE PODEM PREJUDICAR O VALOR DO SEU IMÓVEL  

Antes de tudo, é preciso ter um valor factível em mente. Um dos grandes empecilhos deste momento é justamente a escolha irreal de preços, seja por envolvimento emocional ou falta de conhecimento de mercado. Isso pode fazer com que a venda, que por si só pode levar um ano e meio, seja ainda mais lenta.

Para proprietários que querem evitar decepções, seu principal conselho é “nunca basear o preço de pedida do imóvel em portais de anúncios ou boatos de vendas em seu prédio”. 

No caso da Loft, que adquire, reforma e vende apartamentos em São Paulo, a precificação é feita através de uma visita técnica presencial (em que consultores avaliam mais de 50 critérios dentro dos eixos condomínio, planta, localização, vista e luminosidade) e de algoritmos internos que utilizam informações de transações reais na região. “É baseado 100% em dados”, resume Gustavo Piersanti, do time de aquisições da Loft.

Com tantas variáveis em jogo e um mercado tradicionalmente pouco transparente, Gustavo indica buscar ajuda profissional de um corretor de imóveis. Caso seu apartamento esteja em uma das áreas de atuação da Loft, é possível fazer uma extimativa precisa com o nosso simulador gratuito Quanto vale meu apartamento?

Leia mais: O passo a passo para entender a proposta feita pela Loft para seu imóvel

1) Mau Estado de conservação

O estado de conservação – marcenarias, instalações elétricas e pisos de áreas molhadas e secas, etc. – é o principal fator prejudicial de valor de imóvel, de acordo com Gustavo. “De forma secundária temos outras características, como vistas emparedadas, baixa luminosidade, má conservação do condomínio e localização. Somadas, elas não contribuem na hora da precificação”, continua.

Vale destacar que para a própria Loft, no entanto, um imóvel pouco conservado é interessante, desde que preencha os requisitos básicos de metragem e localização. Saiba mais sobre como vender seu apartamento para a Loft aqui!

Reformas valorizam o imóvel à venda?

Uma camada de tinta fresca é essencial, mas conduzir reformas extensas com a venda de um imóvel em vista pode não ser um investimento tão certeiro. Consertar infiltrações e retirar o mofo e a sujeira, no entanto, são sempre ações úteis para aprimorar o estado de conservação. 

Segundo a corretora Márcia Midori, o resto depende do custo da obra e do preço do imóvel. Primeiro, é preciso ter aquele valor de venda realista para, em seguida, deduzir os custos da intervenção prevista e checar se haverá lucro no fim. Como obras podem ser mais caras e longas do que o previsto, é difícil ter certeza de que aquilo funcionará. “O preço fica em aberto”, explica Márcia. 

Leia mais: você sabe o que é Home Staging?

3) Falta de Conforto acústico 

Morar em um centro urbano significa dividir seu espaço visual e sonoro com muitas outras pessoas em inúmeras outras atividades. Como a casa é um lugar de descanso e relaxamento, a falta de conforto acústico pode fazer toda a diferença – e não raro ser motivo para mudanças.

Segundo a Organização Mundial de Saúde (OMS), a perturbação sonora pode ter efeitos adversos na saúde de seres humanos, que vão de perda de audição à interferência no sono, estresse e aumento de pressão arterial. Por isso, o nível de conforto acústico pode interferir, sim, no valor de venda de um imóvel. 

Lembre-se não só dos barulhos ocasionais como também dos barulhos inerentes à região, como a proximidade de uma via movimentada em que o trânsito (e as buzinas) são comuns ou aeroportos. Isso é um incômodo em maior ou menor grau dependendo do comprador, mas deve estar no seu radar na hora de definir o valor do seu imóvel.

Que nível de ruído é considerado prejudicial?

Há diversas legislações federais, estaduais e municipais sobre poluição sonora e que determinam o que pode e não pode ser feito, quando e a que horas, qual é o nível máximo de decibéis permitidos e etc. Tem motivo: qualquer um que já tenha passado um tempo ao lado de uma obra de grande porte ou de um bar barulhento sabe quão desagradáveis esses momentos podem ser. 

É bem verdade que esses números não são sempre seguidos à risca. É aí que entra a importância de ter a informação em mãos para fazer uma reclamação embasada: de nada adianta reclamar para autoridades se o barulho, embora inconveniente, estiver dentro das regras.

E que nível de ruído é considerado prejudicial? Em São Paulo, a Lei de Zoneamento municipal dispõe os seguintes limites:

  • Zonas residenciais: máximo de 50 decibéis (dia) e 45 decibéis (noite)
  • Zonas mistas: máximo de 55 decibéis (dia) e 45 decibéis (noite)
  • Zonas industriais: máximo de 65 decibéis (dia) e 55 decibéis (noite)

Para fazer uma denúncia, é preciso ligar para o SAC 156 ou visitar a Subprefeitura do local e oferecer seus dados pessoais, assim como informações sobre o acontecimento. 

3) Poluição visual 

Você abre a janela e, a poucos metros de distância, está a sala de seu vizinho em outro prédio? Isso pode afetar o valor do imóvel. Outras possíveis consequências da poluição visual incluem menor índice de luminosidade e circulação de ar, que também diminuem o valor. 

Via de regra, quanto mais desimpedida a vista, melhor ela é, o que naturalmente privilegia andares altos. A avaliação da poluição visual deve ser feita caso a caso. Preste especial atenção na vista da sala e dos dormitórios.

4) Obras na vizinhança 

Uma cidade como São Paulo está sempre mudando, crescendo, subindo. No curto prazo, uma obra (ou anúncio de obra futura) pode ser tanto positiva quanto negativa, a depender dos resultados, duração e proximidade. 

“Novas construções de estações de metrô e bons comércios para lazer podem influenciar positivamente o preço”, fala Gustavo. “Negativamente, vejo a construção de novos empreendimentos vizinhos, que podem acarretar na perda de vista do imóvel e causar também uma baixa luminosidade no mesmo.”

Na prática? Um shopping subindo a um quarteirão de casa pode ser uma boa notícia para o preço futuro, visto que traz praticidade e valoriza a região, mas sua construção pode atrapalhar a rotina – e isso pode afetar o preço naquele momento.

Caso seja uma obra que valorize a região em um futuro próximo, uma solução é buscar investidores como potenciais objetivos da sua venda, afinal, neste nicho é comum que se faça investimentos em mais longo prazo.

Como vender apartamento para a Loft

A Loft surgiu em agosto de 2018 para revolucionar o processo de compra e venda de apartamentos no Brasil. Em seu modelo, não importa o estado de conservação do imóvel avaliado, visto que porque parte importante do negócio é conduzir uma reforma de alto padrão nos imóveis adquiridos – que transforma o layout e aplica os melhores acabamentos do mercado nas unidades que constam em seu portfólio de apartamentos

Por isso, a proposta de compra da Loft já leva em conta tanto o valor que o imóvel em seu estado original tem no momento, baseado em dados do mercado imobiliário e transações históricas de imóveis similares, quanto o nível de intervenção necessário (e seu valor).

“Como fazemos várias reformas simultâneas, conseguimos os melhores preços de mão-de-obra e materiais, fazendo com que o custo seja muito menor do que o realizado por uma pessoa em seu apartamento”, esclarece Gustavo.

Caso queira vender apartamento e o seu preencha os requisitos da Loft, vale cadastrá-lo e aguardar o contato. Com apenas uma visita técnica bem-sucedida, a Loft já pode enviar uma proposta de compra detalhada – e que pode ser paga à vista!

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