O que é o LMI em um seguro obrigatório de financiamento?

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Em um financiamento imobiliário, é preciso contratar alguns seguros obrigatórios que reduzem os riscos da operação em alguns casos específicos. É importante, nesse sentido, entender o que é o LMI desses seguros, sigla para Limite Máximo de Indenização (ou Indenizável). Trata-se do teto que pode ser liberado para cada cobertura de sinistro que consta na sua apólice. 

Esse conhecimento é essencial para saber quão protegido você está caso algo aconteça e qual tamanho de cobertura é ideal para o seu perfil. Por isso, vamos explicar neste artigo como funciona o LMI para financiamentos imobiliários, e qual é o papel de cada seguro obrigatório na operação de crédito.

Ao longo deste texto, você vai ver:

  • Afinal, o que é o LMI de seguros obrigatórios?
  • O que cobre um seguro de financiamento imobiliário?
  • MIP: qual é a função desse seguro em um financiamento imobiliário?
  • Apólice de seguro: o que é?
  • Como funciona o LMI único em seguros?
  • O que significa LGM DM e LGM DC?
  • Como funciona o seguro contra incêndio em um financiamento imobiliário?
  • A Loft Cred cuida de todos os trâmites burocráticos de um financiamento

Afinal, o que é o LMI de seguros obrigatórios?

O LMI de um seguro é o Limite Máximo de Indenização. Consiste no valor total que determinado sinistro ou incidente pode acarretar em pagamento ao beneficiário de acordo com o que está previsto na apólice do seguro. O limite máximo é, assim, o teto que fica sob responsabilidade da empresa seguradora para cada cobertura contratada. 

Esse limite é fixado pelo segurado quando ele assina a contratação do seguro. Nesse sentido, é importante que o segurado informe o valor real necessário para reparar aquele determinado sinistro (por exemplo, uma inundação que danifica o chão do imóvel). Por isso, o segurado precisa ser realista ao fixar o valor dos bens que vão entrar na apólice. 

Quando falamos em crédito imobiliário, temos dois seguros obrigatórios: o seguro por Morte e Invalidez Permanente (MIP) e para Danos Físicos ao Imóvel (DFI). Você verá mais detalhes sobre cada um desses seguros adiante. 

O que cobre um seguro de financiamento imobiliário?

Um seguro de financiamento imobiliário cobre basicamente dois tipos de sinistros: casos de morte ou invalidez permanente do mutuário (no seguro MIP) e de danos que ocorrem à estrutura física do imóvel (no seguro DFI). Na verdade, trata-se de dois seguros diferentes, que são exigidos pelos bancos de quem contrai crédito imobiliário.

  • No DFI (Danos Físicos ao Imóvel), a cobertura máxima chega ao valor de avaliação do imóvel financiado. Esse seguro cobre eventuais danos à parte física da propriedade causados por incidentes. Os sinistros podem envolver incêndios, explosões, alagamentos, destelhamentos e outras situações
  • No MIP, a cobertura está concentrada em casos de morte ou invalidez permanente do devedor. Caso isso aconteça, o comprador do imóvel naturalmente ficará impossibilitado de continuar pagando as parcelas da operação, e o seguro cobre o valor em aberto da dívida na data do sinistro

Esses dois seguros são pagos dentro de cada prestação mensal do financiamento. São calculados, no entanto, de formas bastante distintas. O MIP tem uma alíquota aplicada sobre o saldo devedor e baseada na idade do cliente. Portanto, quanto mais velho, mais caro se torna o seguro.

No DFI, a alíquota definida no contrato com a seguradora incide sobre o valor de avaliação do imóvel, aferida pelo banco no momento da contratação do crédito. Ela não muda ao longo do pagamento da dívida. 

Além desses dois seguros requeridos pelos bancos, o comprador do imóvel pode optar por adicionar outros seguros à operação – mas eles não devem ser exigidos pelas instituições financeiras. Há coberturas que incluem desemprego e perda de renda e outros que preveem compensação em caso de doenças ou acidentes graves. 

MIP: qual é a função desse seguro em um financiamento imobiliário?

Em um financiamento imobiliário, o MIP é um seguro exigido pelos bancos credores para que não haja inadimplência caso o mutuário morra ou seja acometido por invalidez permanente. Assim, o banco não fica no “prejuízo” e a seguradora paga a dívida em aberto até a data do sinistro. É esse o valor máximo da indenização ao banco. 

Existem algumas particularidades. Quem já está aposentado por invalidez, por exemplo, só pode contar com uma cobertura em caso de morte (já que a situação de invalidez é pré-existente). Quem já é portador de doença que cause invalidez na data da assinatura do contrato também não pode ter a dívida quitada pela seguradora se for essa doença a causa do sinistro. 

Outro aspecto importante é que o seguro não cobre totalmente a dívida caso haja composição de renda e só um dos compradores seja atingido por morte ou invalidez. Se há um trio pagando as prestações de forma igualitária, por exemplo, apenas um terço do débito seria pago com o dinheiro do seguro. Os outros participantes do financiamento seriam obrigados a continuar pagando suas parcelas. 

Saiba mais sobre os seguros obrigatórios para financiamentos imobiliários neste vídeo da Revista Exame

A obrigatoriedade dos dois seguros para financiamentos (MIP e SFI) está prevista na Lei 12.424/2010 para imóveis financiados dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), para imóveis acima de R$1,5 milhão, também é obrigatória a contratação “de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente”, de acordo com a Lei 9.514/1997.

Apólice de seguro: o que é?

Uma apólice de seguro é o contrato formal, assinado entre a seguradora e o contratante do seguro (também chamado de estipulante), que estabelece detalhes das coberturas definidas e condições gerais de como vai funcionar o serviço. As alíquotas, por exemplo, são fixadas na apólice, bem como prazos de vigência, condições de cancelamento e o LMI de cada cobertura

Esse documento também deve detalhar as responsabilidades da empresa seguradora e do contratante e a previsão de possíveis alterações no escopo do serviço conforme o tempo passa. Entre os tipos de cláusulas que constam em uma apólice, estão:

  • As cláusulas gerais: são as que indicam os direitos e deveres das partes envolvidas no contrato, além da cobertura específica do seguro
  • As cláusulas especiais: constam no contrato caso tenha ocorrido a contratação de serviços adicionais
  • As cláusulas particulares: nelas, ficam determinadas todas as coberturas e indenizações previstas, as datas do início e do final do contrato, condições para cancelamento da apólice e outras informações

Como funciona o LMI único em seguros?

O LMI único em seguros é uma forma de unificar os limites máximos de indenização de várias coberturas, contratadas de forma fragmentada. Assim, em vez de o contrato com a seguradora ter um limite diferente em reais a ser aplicado por cada cobertura, passa a ter um LMI igual para todo o conjunto de coberturas contratadas. 

O que significa LMG DM e LMG DC?

Nesse caso, trata-se de abreviações. O LMG é uma sigla para Limite Máximo de Garantia. Trata-se do valor máximo possivelmente coberto por uma apólice, considerando todas as coberturas englobadas por esta apólice. O LMI, por sua vez, é definido para cada cobertura: é essa a diferença essencial entre os dois. 

Se dois sinistros pertencentes a coberturas diferentes precisarem ser acionados, é preciso verificar se essa indenização está totalmente dentro do teto para o LMG ou não. Se não estiver, a seguradora só vai se responsabilizar até o LMG. Portanto, o somatório dos prejuízos pagos em todas as coberturas precisa estar dentro do LMG da apólice.

Em uma apólice de seguro imobiliário DFI, o LMI normalmente é o valor de avaliação inicial do imóvel comprado. No caso do seguro por MIP, é a dívida em aberto com o banco na data do sinistro. O LMG da apólice pode englobar coberturas adicionais para a operação ou para o imóvel que o comprador pode ter contratado junto à seguradora, para além dessas coberturas obrigatórias. 

Mas afinal, o que significa LMG DM e LMG DC? DM é uma sigla para Danos Materiais, e se refere a coberturas que indenizam por prejuízos causados a bens de terceiros. Já DC é abreviação para Danos Corporais. Nesse caso, o reembolso é liberado caso haja danos físicos a outras pessoas causados pelo segurado. Esses dois termos são normalmente utilizados em seguros de automóvel. 

Como funciona o seguro contra incêndio em um financiamento imobiliário?

O seguro contra incêndio em um financiamento imobiliário está no escopo do seguro DFI. Nesse caso, caso haja um incêndio no imóvel financiado, a seguradora precisa ser informada. Ela vai cobrir os danos de acordo com o prejuízo aferido por laudos técnicos, dentro do LMI previamente definido para essa cobertura. 

Como os incêndios, também estão cobertos pelo DFI problemas físicos provocados por inundações, desmoronamentos totais e parciais, destelhamentos e outros. É recomendável que o comprador leia atentamente o contrato para garantir que a cobertura contratada está de acordo com suas expectativas. 

Outros seguros habitacionais fora de um financiamento imobiliário também cobrem danos causados por incêndios. Eles são importantes para imóveis quitados, pois além de reparar os danos estruturais, as coberturas normalmente se encarregam de danos em áreas comuns e de pertences perdidos durante o incidente. 

A Loft Cred cuida de todos os trâmites burocráticos de um financiamento

A cobertura de um seguro obrigatório e seu LMI podem parecer assuntos complicados para quem financia pela primeira vez, principalmente. Assim como ocorre em outras etapas desse tipo de operação, a contratação dos seguros obrigatórios é muito mais fácil e segura quando você é acompanhado de perto por especialistas no assunto.

É aí que o serviço da Loft Cred pode tornar seu financiamento mais tranquilo. Somos uma assessoria que se encarrega de todo o processo para a contratação de crédito imobiliário junto aos bancos parceiros. Isso abarca desde a sua aprovação de crédito até a liberação do dinheiro ao vendedor

Nós cuidamos do envio da documentação, da resolução de eventuais pendências, da assinatura do contrato, do registro da operação no Cartório de Registro de Imóveis e de outros trâmites. “O cliente só tem que fornecer os dados quando necessário, assinar o contrato e pagar as custas (cartoriais e de ITBI) quando recebê-las da nossa parte”, resume Roberta Oka, especialista na área de financiamentos da Loft Cred. 

Além disso, garantimos que você terá acesso às melhores taxas do mercado para seu perfil. Antes de fechar negócio, você receberá propostas detalhadas dos maiores bancos do país, que têm parcerias com a Loft Cred. Orientado por especialistas, poderá escolher a oferta de crédito que mais faz sentido para a sua realidade. Tudo isso é feito de graça e sem que você precise sair de casa. 

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