Saiba como fazer um financiamento imobiliário para pessoa jurídica

Você tem uma empresa e pensa em fazer um financiamento imobiliário como pessoa jurídica? Esse tipo de operação tem algumas diferenças e particularidades pouco conhecidas em relação aos financiamentos aprovados para pessoas físicas. 

Ao longo deste artigo, vamos mostrar ponto a ponto como funciona um financiamento pelo CNPJ. Você vai conferir que exigências você precisa cumprir para comprar um imóvel como empresa e encontrar respostas para dúvidas mais comuns sobre esse tipo de operação. 

Existe financiamento imobiliário para pessoa jurídica?

O financiamento imobiliário para pessoa jurídica existe e é oferecido por alguns bancos. A diferença é que o comprador do imóvel será uma empresa, e essa firma deve providenciar a documentação condizente com seu faturamento e registro. É possível comprar imóveis novos, usados, e construir um imóvel com financiamento para empresas. 

É importante lembrar, no entanto, que imóveis comerciais não estão no escopo do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), tipo de financiamento que tem taxas reguladas pelo governo. O Custo Efetivo Total para operação dentro do SFH não pode passar de 12% ao ano e o preço do imóvel deve ser de até R$ 1,5 milhão.

No caso de imóveis comerciais, as taxas de juros normalmente são maiores. Todas as variáveis do contrato dependem da análise de crédito do banco sobre a empresa compradora. Note ainda que a empresa será a dona do imóvel, e não a pessoa física do proprietário. 

De acordo com informações do Banco Central, as concessões de financiamentos imobiliários para pessoas jurídicas somaram R$ 9,3 bilhões de janeiro a novembro de 2020. No mesmo período de 2019, foram concedidos R$ 6,2 bilhões em crédito imobiliário a empresas. 

Entretanto, saiba que você não precisa abrir uma empresa para comprar um imóvel comercial. É possível financiar um deles sendo pessoa física, pelas linhas de crédito disponíveis nos principais bancos. Saiba como funciona um financiamento de imóvel para pessoas físicas neste artigo. 

Financiamento por CNPJ: como funciona?

O financiamento imobiliário por CNPJ funciona dentro de uma lógica parecida com o destinado a pessoas físicas: é preciso providenciar uma série de documentos ao banco, que vai aferir o faturamento e a saúde financeira da sua empresa e liberar (ou não) o crédito solicitado. 

O imóvel comprado será avaliado por uma empresa especializada e um contrato será assinado. Depois desse contrato, é preciso dirigir-se a um Cartório de Registro de Imóveis e registrá-lo em até 30 dias. 

A garantia estabelecida para a operação normalmente é da alienação fiduciária. Isso quer dizer que a propriedade (o imóvel comprado) fica com o banco até que todas as parcelas sejam pagas e a dívida seja quitada pela empresa devedora. 

A seguir, vamos detalhar como funciona o financiamento para pessoa jurídica em alguns bancos que anunciam esse tipo de crédito.

Financiamento PJ na Caixa Econômica

É possível fazer um financiamento imobiliário comercial na Caixa Econômica. Segundo o site do próprio banco, a linha de crédito existente cobre imóveis novos, na planta ou em construção em empreendimentos financiados pelo banco público. O financiamento comercial da Caixa Econômica pode ser feito por empresas de qualquer porte. 

• Para imóvel novo: a empresa pode adquirir imóveis financiados em empreendimentos da Caixa. Até a contratação do financiamento, é necessário pagar uma taxa de pesquisa cadastral e ainda pela avaliação do imóvel. Depois de assinado o contrato, as parcelas do financiamento incluem seguros contra Danos Físicos do Imóvel (DFI), IOF, a amortização e juros 

• Para imóvel em construção ou na planta: com o CNPJ, é possível comprar uma unidade ou imóvel em um empreendimento financiado pela Caixa, mas que ainda está em obras. A conclusão delas é garantida por um seguro feito pela construtora responsável. O comprador PJ deve pagar, antes do início das parcelas regulares do financiamento, pela avaliação do imóvel e uma taxa de pesquisa cadastral ao banco

Financiamento para pessoa jurídica no Bradesco

O banco tem uma linha de crédito destinada a empresas, com prazo de financiamento máximo de 10 anos e cobertura de até 80% do valor do imóvel. Nessa linha, o imóvel pode custar até R$ 5 milhões e os juros são de 15% ao ano. 

A garantia se dá pela alienação fiduciária do imóvel financiado. As parcelas podem ter duas configurações diferentes: ou serem decrescentes (pelo Sistema de Amortização Constante) ou de mesmo valor até a extinção da dívida (pela Tabela Price). 

Segundo o Bradesco, o primeiro passo é procurar o banco e levar a ele sua proposta de financiamento – é preciso ter uma conta PJ no Bradesco. A partir daí, a instituição vai empreender um estudo de operação sobre a sua empresa, verificando a viabilidade do crédito. O passo seguinte é a avaliação do imóvel a ser comprado (paga com uma taxa de R $3,1 mil), seguido da assinatura do contrato de financiamento. 

Quais são as exigências para compra de imóvel para pessoa jurídica?

Bancos costumam fazer uma série de exigências para a compra de imóvel para pessoa jurídica antes de decidir pela liberação de crédito. A relação de documentos mais requisitados é a seguinte: 

1. Cópias da carteira de identidade e do CPF de cada um dos representantes legais da empresa

2. Cópia da certidão de estado civil (dos sócios da empresa)

3. Certidões negativas, tanto para sociedade anônima quanto para sociedade por quotas. As certidões se referem a ações na Justiça Federal, ações cíveis, protesto de títulos (retirada em cartório), quitação de tributos e contribuições federais (que pode ser obtida site do Ministério da Fazenda), dívida ativa da União (retirada junto ao Ministério da Fazenda) e CND/INSS, (disponível no site do Ministério da Fazenda)

4. Cópia autenticada do estatuto ou contrato social da empresa

5. Papéis com alterações contratuais ou estatutárias (podem ser obtidos na Junta Comercial de cada estado)

6. Carta com a data da última modificação do estatuto ou do contrato do negócio

Existe financiamento para empresas que compram imóveis usados?

Há empresas que compram imóveis usados residenciais, e essa compra pode ser financiada por bancos. Atualmente, a Loft Cred trabalha com algumas instituições financeiras para a obtenção de crédito para pessoas jurídicas destinado a imóveis residenciais:

• Itaú: cobra juros de 12,5% ao ano
• Bradesco: a taxa de juros é segmentada, e varia conforme o cliente
• Pontte: taxa de juros variável de acordo com o perfil do cliente

De acordo com Roberta Oka, especialista em financiamentos imobiliários da Loft Cred, a contratação de crédito para comprar imóveis residenciais costuma ser um pouco mais lenta para pessoas jurídicas que para pessoas físicas. “Além de menos bancos fazerem financiamentos para PJ, a taxa de juros vai ser maior e o processo tende a ser mais moroso, porque a aprovação de crédito é mais criteriosa”, afirma. 

Como simular um financiamento pelo CNPJ?

É possível simular financiamentos imobiliário pelo CNPJ junto aos bancos credores. O ideal é calcular qual será o valor das parcelas, o prazo de pagamento e mais detalhes da operação antes de assinar o contrato e fazer negócio. 

É importante lembrar que o financiamento para pessoas jurídicas é feito fora do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que é destinado a imóveis comerciais. Por isso, as taxas não são reguladas pelo governo e podem exceder o Custo Efetivo Total (CET) de 12% ao ano. Os bancos credores têm liberdade para definir as condições da operação. 

Ao longo desse processo, ter uma assessoria de crédito para ajudar a sua empresa a negociar com os bancos pode fazer toda a diferença. Na Loft Cred, nosso time de especialistas consegue as melhores taxas graças ao contato com vários bancos parceiros, garantindo a melhor proposta de crédito possível. 

A Loft Cred também ajuda você com toda a burocracia envolvida na operação: da recolha de documentos à assinatura do contrato de financiamento, passando pelo registro da operação em cartório. Tudo é simples, feito gratuitamente e online.

Conte com a Loft Cred para tornar o financiamento da sua empresa mais fácil