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Financiamento por IPCA ou TR: o que vale mais a pena?

11 MINUTOS DE LEITURA

Antes de assinar o contrato com um banco, muitos compradores se deparam com a seguinte questão: é melhor fazer um financiamento habitacional por IPCA ou TR? Os dois  índices funcionam de forma a corrigir os valores devidos ao banco, impedindo que a dívida se desvalorize ao longo do tempo. 

No entanto, a opção por IPCA ou TR no financiamento imobiliário terá um impacto significativo no valor final da operação e no valor das parcelas que você deverá pagar. Ao longo deste artigo, vamos explicar como funcionam esses dois índices e ajudar você a fazer a escolha mais acertada para o seu bolso.

Financiamento por IPCA ou TR: qual é a diferença?

Um financiamento pode ser feito com correção por IPCA ou TR. A correção monetária é uma espécie de ajuste que atualiza o valor da dívida imobiliária, já que a tendência é que ela se desvalorize com o tempo por causa da inflação. Isso acontece com qualquer montante em dinheiro. Assim, IPCA e TR são dois índices diferentes que promovem esses ajustes. Aquele que você escolher vai constar no seu contrato com o banco. 

Esses índices podem variar ao longo do tempo – e sua variação vai refletir na operação de crédito, independentemente de como estavam quando o contrato foi assinado. A diferença é que o IPCA se altera conforme a situação dos preços praticados no mercado, enquanto a TR é definida pelo Banco Central, com base em cálculos envolvendo juros

Mas afinal, TR ou IPCA, qual escolher? Antes de chegar a essa resposta, é preciso entender como funciona cada um deles. 

O que é IPCA?

O IPCA é a sigla para Índice de Preços ao Consumidor Amplo, uma forma de medir a inflação de um conjunto de produtos e serviços consumidos pelas famílias brasileiras. O índice mostra se a média dos preços desses itens aumentou, diminuiu ou se manteve estável no intervalo de um mês. 

Os itens para o cálculo são selecionados de acordo com os hábitos de consumo de famílias com rendimentos de um a 40 salários mínimos. Os preços são levantados em estabelecimentos varejistas, empresas de prestação de serviços e concessionárias de serviços públicos nos dias 1 e 30 de cada mês.

Assim, o IPCA está bastante sujeito às dinâmicas do mercado de produtos e serviços. O IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) é o responsável por calcular esse índice. Ao longo do ano de 2020, o IPCA acumulado atingiu 4,52%, maior índice anual desde 2016. 

Como um financiamento imobiliário é uma dívida paga ao longo de muitos anos, o impacto da inflação sobre as parcelas, se a atualização for feita pelo IPCA, deve ser significativo. Um valor de R$ 100 mil reais no início do ano de 2010, corrigido pelo IPCA, chega a R$ 183 mil reais em janeiro de 2021, como mostra a Calculadora do Cidadão do Banco Central.  

É importante ressaltar que a inflação obedece às dinâmicas de oferta e demanda na economia. Por isso, se há muita demanda por determinados produtos, é natural que os preços subam. Isso costuma acontecer quando há certo aquecimento da economia e aumento do consumo, mas a alta pode acontecer também em momentos de recessão. 

O que é Taxa Referencial (TR)?

A Taxa Referencial (TR) é uma taxa de juros de referência criada em 1991 por meio da Lei 8.177. Ela funciona mais ou menos como hoje é a Taxa Selic, servindo de parâmetro para os juros praticados no país. Hoje, a TR já não tem mais esse uso. No entanto, ela ainda é empregada para corrigir aplicações, como o FGTS, títulos de capitalização e a própria poupança. Em financiamentos imobiliários, a TR também é um índice bastante usado. 

De acordo com a legislação, a Taxa Referencial é calculada pelo Banco Central “a partir da remuneração mensal média líquida de impostos, dos depósitos a prazo fixo” captados nos bancos. Ou seja: trata-se de uma média ponderada de juros pagos por CBDs prefixados das instituições financeiras mais importantes do país. 

Com isso, é natural que a queda geral dos juros tenha feito com que a TR fosse zerada em 2017, permanecendo assim pelo menos até fevereiro de 2021 (quando este artigo foi redigido). A TR é divulgada nas formas mensais (relativa ao mês inteiro) e diária (uma fração da TR mensal).

É possível também consultar a correção de qualquer valor pela TR na Calculadora do Cidadão do Banco Central. Usando o mesmo exemplo que aplicamos para falar do IPCA, um montante de R$ 100 mil reais no início do ano de 2010, corrigido pela TR, valeria R$107,8 mil em janeiro de 2021. Portanto, a valorização foi bem menor comparada à inflação. 

O que é melhor: TR ou IPCA? 

O segredo para entender o que é melhor para seu financiamento, se a TR ou o IPCA, passa por conhecer o impacto de cada um desses índices e como eles podem variar. Mas é preciso também avaliar suas próprias necessidades enquanto comprador do imóvel. 

Os financiamentos que preveem fator de correção multiplicam, por esse fator escolhido, o saldo devedor em aberto mês a mês. É sobre o saldo devedor corrigido que serão calculados os juros para a composição de cada parcela. 

O crédito imobiliário com TR possui taxas de juros maiores e primeiras parcelas mais altas (justamente devido aos juros maiores). Isso pode ser ruim para quem não tem renda suficiente para arcar com essas prestações iniciais. 

Em geral, o devedor só pode comprometer 30% da renda mensal com as parcelas. Portanto, corrigir a dívida pela a inflação pode facilitar a aprovação do crédito para quem não atingiria renda familiar suficiente. No entanto, o IPCA é mais variável, e tende a aumentar o preço final da operação mesmo em um patamar de 4% ao ano. 

Um estudo da JPMorgan calculou como ficaria o preço final do financiamento para um imóvel de R$ 500 mil que teve 80% do valor financiado em 360 meses. Considerando a inflação a 4% ao ano, patamar que pode variar, o custo da operação com IPCA chegava a R$ 686,8 mil. Com a TR, o valor caía para R$ 605,9 mil. Os dados constam em reportagem do jornal O Estado de S. Paulo.

Quanto ao IPCA, é preciso levar em conta a possibilidade de flutuação e uma certa imprevisibilidade. De janeiro de 2011 a janeiro de 2021, a TR oscilou entre 0% e 0,2%. Já o IPCA esteve entre 10,67% (em 2015) e 2,95% (em 2017), segundo o IBGE

Financiamento da Caixa pelo SBPE: IPCA ou TR?

Na Caixa Econômica Federal, quem faz um financiamento pelo SBPE deve optar entre IPCA ou TR. Essa é uma hora de dúvida para muitos, uma vez que a taxa de juros atrelada ao IPCA parece mais atrativa. Mas, como vimos, é preciso fazer cálculos a longo prazo e contar com um aumento da inflação no futuro. As condições oferecidas pela Caixa são: 

  • Para contratos com IPCA: taxas entre 2,95% e 4,95% ao ano
  • Para contratos com TR: taxas entre 6,5% ao ano e 8,5% ao ano

A Caixa também oferece uma modalidade de empréstimo com juros prefixados, que abordaremos em outra parte deste artigo. A seguir, um gráfico da própria Caixa mostra a evolução das parcelas com os dois fatores de correção:

Os juros praticados para financiamentos com IPCA (em azul no gráfico) são menores. Isso faz com que as parcelas iniciais, pagas dentro do Sistema de Amortização Constante (SAC) sejam mais baratas do que as da linha atrelada à TR (em laranja).  

No entanto, as prestações que levam em conta a inflação logo ultrapassam as da TR (um pouco depois do mês 93). Isso porque a correção pelo IPCA, se tomado o patamar de 3,8% ao ano (o utilizado pela Caixa nas simulações) faz crescer ligeiramente o valor das parcelas ao longo do prazo de pagamento. 

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Já com a TR zerada (patamar atual), as prestações caem de forma linear, pois o saldo devedor não é corrigido. Assim, a tendência é que o financiamento pelo IPCA seja mais caro com o passar do tempo, resultando em um custo final maior para o cliente. 

TR, taxa de juros fixa ou IPCA: o que escolher? 

Já sabemos que a correção pode ser feita por TR ou IPCA para contratos de crédito imobiliário. Porém, há mais uma opção: a Caixa trabalha ainda com um índice fixo, uma taxa que não vai mudar ao longo do financiamento. Portanto, o banco permite ao cliente escolher entre TR, taxa de juros prefixada ou IPCA antes de assinar o contrato. 

A taxa prefixada varia entre 8% e 9,75% ao ano, a depender da análise de crédito do cliente. As parcelas também são configuradas pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) ou pela Tabela Price. O prazo de pagamento é de 360 anos. Com essa opção, o saldo devedor nunca é atualizado, mas a taxa de juros acaba sendo maior. 

Nesse caso, as parcelas começam mais altas até que no financiamento pela TR, e esses valores vão caindo progressivamente. As prestações da operação com IPCA acabam por ultrapassar as que têm juros prefixados – mas essa ultrapassagem ocorre bem depois do que se vê quando o índice de correção escolhido é a TR. 

Se parece ser um pouco mais caro que o crédito imobiliário corrigido pela Taxa Referencial, a linha com juros prefixados tem a vantagem de não estar sujeita às flutuações do mercado. Isso pode se mostrar mais seguro diante das prováveis elevações da TR e do IPCA ao longo do tempo.

Veja quais são as vantagens e problemas do financiamento imobiliário indexado pelo IPCA

Entenda o impacto da taxa financeira básica nos juros

A Taxa Selic, a taxa básica de juros ou taxa financeira básica, influencia todo o mercado de crédito imobiliário. Esse índice, fixado pelo Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom), serve de referência para as operações feitas pelos bancos. Ela se relaciona diretamente com o custo do crédito no país.

Nesse sentido, a Selic entrou em 2021 em um patamar historicamente baixo, a 2% ao ano. Começou o ano anterior em 4,5% ao ano. A queda começou em 2016, quando a taxa atingiu 14,15% em outubro, segundo o Banco Central

A trajetória descendente da Selic impacta diretamente nos juros praticados em financiamentos imobiliários. Para se ter uma ideia, os juros médios de financiamentos com taxas reguladas em outubro de 2016 chegavam a 10,03% ao ano. Já em dezembro de 2020, depois da queda da taxa básica, os juros médios para o mesmo tipo de operação atingiram 6,97% ao ano.

Como financiar com as melhores taxas?

Fazer escolhas em um financiamento imobiliário nem sempre é fácil, mas ser acompanhado por especialistas ao longo do processo facilita todas as decisões. Na Loft, um time de profissionais garante que você obtenha as melhores condições de financiamento existentes no mercado. 

Nossa equipe – que atende de forma gratuita e digital – procura uma gama de bancos parceiros e negocia sua aprovação de crédito em seu nome. Assim, consegue aumentar as chances de um sinal verde dos bancos, além de poder encontrar a melhor proposta para o seu perfil junto às principais instituições financeiras do país.  

O resultado? Você assina um contrato com as taxas de juros e correção mais vantajosas do mercado. Durante todas as etapas do financiamento, nossos especialistas se encarregam da burocracia envolvida e tiram todas as suas dúvidas. 

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