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Quais são as características do financiamento pelo SBPE?

9 MINUTOS DE LEITURA

Você já deve ter ouvido falar em financiamento pelo SBPE e se perguntado o que exatamente quer dizer essa sigla. O SBPE, Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo viabiliza financiamentos imobiliários no Brasil com recursos da caderneta de poupança. Neste artigo, vamos explicar em detalhes o que é esse sistema, como é feito um financiamento com recursos do SBPE e tirar outras dúvidas sobre financiamentos imobiliários populares no país. 

Neste texto, você vai encontrar:

  • O que é SBPE?
  • Como é um financiamento pelo SBPE?
  • Como posso fazer um financiamento pelo SBPE?
  • Até que valor posso financiar o meu imóvel pelo SBPE?
  • Financiamento pelo SBPE: dúvidas frequentes

O que é SBPE?

Todo agente financeiro integrante do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) deve, por lei, destinar uma parcela dos recursos aplicados em cadernetas de poupança (65% deles) para a concessão de crédito imobiliário. Essa reserva é a base do SBPE, que financia a maior parte das aquisições ou construções de imóveis no Brasil. 

De acordo com a Resolução 4.676/2018 do Banco Central do Brasil, “o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, por meio da captação e do direcionamento dos recursos de depósitos de poupança”. Integram o sistema instituições financeiras públicas ou privadas.

O SBPE abastece principalmente o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), principal linha de crédito habitacional do país criada em 1964, cujos custos e regras são regulamentadas pelo Governo Federal. 

De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o valor proveniente do SBPE usado para financiar unidades imobiliárias em 2020 chegou a R$ 65,8 bilhões até agosto – enquanto, no ano passado, registrou R$ 47,1 bilhões financiados  no mesmo período. São sinais claros de um ótimo momento no mercado imobiliário, segundo especialistas. 

Como é um financiamento pelo SBPE?

Um financiamento pelo SBPE é concedido por instituições financeiras públicas ou privadas. As duas principais modalidades de crédito imobiliário no Brasil utilizam recursos dos depósitos de poupança pelo SBPE são o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), de acordo com o Banco Central. 

Enquanto o SFH utiliza principalmente recursos do SBPE e do FGTS, e é destinado a moradias mais populares e regulamentado pelo Governo Federal, o SFI financia imóveis mais caros. Além disso, ao contrário do SFH, o SFI foi pensado para garantir recursos por meio do mercado financeiro ou de capitais. Veremos como funciona cada um deles abaixo: 

Sistema Financeira Imobiliário (SFH)

O Sistema Financeiro Habitacional (SFH) prevê financiamentos habitacionais de até R$ 1,5 milhão, com prazo de pagamento máximo de até 35 anos. É o principal instrumento para financiamento de casa própria no Brasil. Pela regra atual, 80% dos recursos do SBPE devem ser empregados em operações do SFH. 

A Lei 4.380/64 instituiu o SFH, que é totalmente regulamentado pelo Governo Federal – incluindo o Custo Efetivo Total máximo de até 12% ao ano para operações desse sistema. 

Por sua natureza de incentivo à habitação, o Governo Federal pode intervir em qualquer um dos aspectos do financiamento via SFH. 

Vídeo explica resumidamente como funciona o Sistema Financeiro de Habitação 

É importante mencionar que financiamentos pelo SFH permitem o uso do FGTS para pagar a entrada, amortizar o saldo devedor ou compor as parcelas, desde que você se enquadre em todas as regras para a movimentação do fundo. 

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

O SFI foi criado por lei em 1997, e , em seu modelo, prevê captação de recursos para financiamentos imobiliários residenciais e comerciais baseado em um mercado secundário de títulos de créditos e recebíveis imobiliários. Não é regulamentado pelo governo. 

Com o SFI, é possível financiar imóveis comerciais ou residenciais de valor superior a R$ 1,5 milhão. Nessa linha, também não há qualquer regra em relação às taxas de juros cobradas pelos bancos e ao Custo Efetivo Total (CET).

Como posso fazer um financiamento pelo SBPE?

Para fazer um financiamento pelo SBPE, você precisa procurar uma instituição financeira para contrair crédito. Ela empreenderá uma análise de renda, do seu perfil enquanto pagador e verificará possíveis restrições ao seu nome antes de aprovar a operação. 

Muito provavelmente, você estará buscando um financiamento via SFH (que utiliza a maior parte dos recursos do SBPE), e existem algumas limitações para obter o crédito, que mencionaremos a seguir. 

Como faço para financiar casa nova pelo SBPE?

Se você está se perguntando como faz para financiar uma casa nova pelo SBPE, muito provavelmente pretende recorrer ao SFH. Como já abordamos aqui, é a alternativa que permite usar o FGTS e adquirir imóveis residenciais de até R$ 1,5 milhão. Além dessas regras, outras disposições do SFH são:

  • Custo Efetivo Total de até 12% ao ano
  • Prazo Máximo de 35 anos para quitar a dívida
  • Financiamento de até 90% do valor do imóvel 

O SFH permite financiamentos para brasileiros maiores de 18 anos (ou naturalizados), ou ainda de pelo menos 16 anos emancipados. 

Como obter uma carta de crédito da linha SBPE da Caixa? 

A Caixa possui uma linha própria com recurso do SBPE (não necessariamente pelo SFH). Para essa linha que utiliza recursos do SBPE, os juros podem vir como uma taxa fixa nas parcelas, a partir de 8% ao ano para quem tem relacionamento com o banco. 

As condições são válidas para imóveis residenciais novos e usados, com financiamento de até 80% do valor total do bem. Portanto, é possível aproveitar as condições para imóveis mais caros que R$ 1,5 milhão – mas como a instituição deixa claro, o FGTS não pode ser um recurso nesse caso. 

Para contrair o financiamento com a Caixa, é preciso providenciar a seguinte documentação, segundo o site da instituição:

  • Documento de identificação
  • Comprovante de renda atualizado (com no máximo dois meses da emissão)
  • Última declaração do Imposto de Renda com recibo
  • Carteira de Trabalho ou Extrato de FGTS IMÓVEL (se for usar o FGTS)
  • Certidão Atualizada de Inteiro teor da matrícula do imóvel
  • Se o vendedor for pessoa física: documento de identificação e comprovante de estado civil
  • Se o vendedor for pessoa jurídica: documento oficial de identificação do representante legal, documento de constituição e alterações devidamente registradas e Certidão Simplificada da Junta Comercial e (se Sociedade Anônima), estatuto social e ata de eleição da última diretoria publicada no Diário Oficial 

Até que valor posso financiar o meu imóvel pelo SBPE?

À princípio, a legislação vigente não estabelece um valor máximo no qual você pode financiar seu imóvel pelo SBPE, mas se você optar pelo SFH (que utiliza recursos do SBPE), saiba que o valor máximo do imóvel deve ser de R$ 1,5 milhão. 

Financiamentos: dúvidas frequentes

Quanto de renda posso comprometer em um financiamento pelo SBPE?

Os bancos costumam aferir se o cliente tem condições financeiras de arcar com as parcelas consultando documentação que comprova essa renda, como holerites, extratos bancários, declarações de imposto de renda, comprovantes de despesas mensais etc. 

Um financiamento não é algo exclusivo para trabalhadores assalariados, e pode ser acessado também por autônomos. Em geral, os bancos adotam como regra o comprometimento mensal máximo de até 30% da renda do devedor (ou dos devedores). 

É possível financiar apenas a fração de R$ 1,5 milhão de um imóvel mais caro pelo SFH?

Não. Não importando a fração financiada, a avaliação do imóvel deve aferir que ele custa até R$ 1,5 milhão para que possa ser financiado com os benefícios do SFH.

Existe como financiar mais de um imóvel pela linha SBPE?

Sim, você pode financiar mais de um imóvel ao mesmo tempo tanto pelos parâmetros do SFH quanto pelo SFI. Inclusive, não é preciso que o valor somado dos imóveis seja de até R$ 1,5 milhão para que se apliquem as condições do SFH. 

Quanto ao FGTS, é possível (desde que respeitadas todas as outras condições) usar o FGTS para um segundo financiamento se o primeiro for via SFI. Mas não é permitido ter um financiamento em aberto com SFH se quiser aplicar o FGTS no segundo. 

O financiamento via SFI tem taxa fixa? 

Não. As condições para financiamentos por meio do Sistema Financeiro Imobiliário não são reguladas pelo Governo Federal e é preciso verificar a proposta de cada banco para a sua operação de crédito individualmente. No entanto, como já vimos, a Caixa unificou taxas de juros independentemente do tipo de financiamento.

O que é uma assessoria de crédito?

Uma assessoria de crédito auxilia o cliente em todas as etapas até a obtenção do financiamento imobiliário. Siglas, documentos e regras são muitas vezes confusos, e contar com a ajuda de especialistas diminui a ansiedade de quem busca um novo imóvel. 

Na Loft Cred, esse serviço é oferecido de forma gratuita e digital para todo o país. Sem sair de casa, você receberá a oferta de crédito mais adequada a seus planos, negociada pela equipe especializada da Loft Cred com bancos parceiros. 

Você só precisa providenciar a documentação de uma vez, e a assessoria de crédito da Loft se encarrega de todos os trâmites até a assinatura do contrato e o registro da operação em cartório. Simule seu financiamento com a Loft Cred

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