Tenho um imóvel quitado. Posso financiar outro?

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Quando falamos em crédito imobiliário, uma das dúvidas frequentes é se quem tem um imóvel já quitado pode financiar outro. Em um momento como o atual, com taxas de juros em patamar historicamente baixo, muita gente está optando por financiar um imóvel. 

Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) indicam, por exemplo, que Agosto de 2020 foi o mês com mais unidades adquiridas via financiamento (33.764) desde abril de 2015 (34.021). 

Por isso, se você já tem um imóvel quitado e quer aproveitar o momento favorável para fazer outro financiamento, veja quais são as particularidades dessa segunda operação. Saiba ainda se é possível usar o FGTS no novo financiamento e tire todas as suas dúvidas. 

Este artigo vai ajudar você a entender: 

  • Quem tem imóvel próprio pode financiar outro?
  • Se tenho imóvel quitado, é mais fácil financiar um outro?
  • Como funciona o financiamento de segundo imóvel?
  • É possível financiar dois imóveis pela Caixa? 
  • Tem como transferir financiamento de imovel para outro banco?
  • Passo a passo para transferir financiamento de imóvel para outro banco
  • Como funciona a permuta de dois imóveis financiados?

Quem tem imóvel próprio pode financiar outro?

Se você já tem imóvel próprio, você pode sim financiar outro. Não há limite para o número de operações de financiamento contraídas por um mesmo indivíduo. Sendo assim, avalie seus planos e busque o crédito que você precisa se acredita que essa decisão faz sentido.  

É preciso lembrar que as parcelas de um financiamento podem comprometer no máximo 30% da sua renda mensal e é preciso oferecer uma entrada de 20% do valor do imóvel. Para a segunda operação de crédito, você terá seu perfil avaliado novamente pelo banco, que vai considerar seu histórico de pagador, seus ganhos mensais e o crédito que você está buscando. 

Caso o proprietário do primeiro imóvel financiado seja seu marido ou mulher, a regra continua válida: você pode contrair um novo financiamento. A única restrição possível diz respeito ao uso do FGTS, caso seu cônjuge entre como proprietário do imóvel novo que você quer financiar. 

O FGTS até pode ser empregado no segundo financiamento imobiliário, mas existem várias restrições. Lembre-se que o fundo só pode ser usado para financiar imóveis nos municípios em que você mora ou trabalha, ou em cidades vizinhas ou da mesma Região Metropolitana. No entanto, você não pode ser proprietário de imóvel nesses locais para usar o fundo.

Vídeo da Revista Exame explica por que você precisa passar por nova análise ao solicitar um segundo financiamento 

Posso usar o FGTS para financiar meu segundo imóvel?

A utilização dos recursos, em qualquer circunstância, está condicionada a uma série de regras, listadas pela Caixa Econômica Federal:

  • Ter  mínimo de três anos, consecutivos ou não, sob o regime do FGTS (considerando todo o seu período de trabalho)
  • Não ter um financiamento imobiliário ativo via Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em seu nome em qualquer parte do Brasil 
  • Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, cessionário, usufrutuário de outro imóvel residencial, concluído ou em construção na mesma cidade em que você more, incluindo municípios vizinhos ou integrantes da mesma Região Metropolitana
  • Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, cessionário, usufrutuário de outro imóvel residencial, concluído ou em construção na mesma cidade onde você trabalha, incluindo municípios vizinhos ou situados da mesma Região Metropolitana

Portanto, se você financiou um apartamento e mora nele, não pode comprar outro com recursos do FGTS, por exemplo. Uma possibilidade que estaria prevista nessas regras é comprar um imóvel próprio tendo você já quitado uma casa na praia fora da região do seu município. Ou uma casa para seus pais em outra cidade. 

A Caixa esclarece que é possível também usar recursos do fundo para a compra de imóvel residencial se você já for proprietário de lotes ou terrenos e puder comprovar que não há construção no local. Ou então caso você seja proprietário de até 40% de um imóvel já quitado, mas essa informação precisa constar na matrícula da propriedade. 

É importante também ressaltar que qualquer imóvel adquirido com recursos do FGTS só poderá ser comprado com dinheiro do fundo por outra pessoa depois de uma carência mínima de 3 anos

Se tenho imóvel quitado, é mais fácil financiar um outro?

Se você tem um imóvel quitado financiar outro não é necessariamente mais fácil ou difícil. Daniela Alves, que atua na área de financiamentos imobiliários do Loft Cred, esclarece que “não há nenhuma diferença ou benefício” nesse caso. Tudo depende da disposição do banco em liberar crédito depois de uma nova análise. 

É verdade que, pagando seu primeiro financiamento em dia, você provavelmente  melhorou seu relacionamento com o banco, mas isso não é tudo. Fatores como comprovação de renda e seu histórico enquanto pagador também contam. Você pode, por exemplo, ter atrasado outros pagamentos para priorizar as parcelas do financiamento. 

É possível financiar dois imóveis pela Caixa? 

Não só é possível financiar dois imóveis pela Caixa como, desde 2016, você não precisa ter um imóvel já quitado para poder financiar outro. As operações podem ser simultâneas, e a segunda deve ter as mesmas condições da primeira, segundo a Caixa. 

Quando essa mudança foi anunciada, a então presidente da instituição, Miriam Belchior, declarou ao jornal O Globo que a medida poderia “viabilizar acesso às unidades habitacionais pelos brasileiros e estimular o segmento da construção civil”. 

Uma pessoa até pode ter dois financiamentos de imóvel ao mesmo tempo, mas saiba que o grau de comprometimento da renda do devedor deve ser observado. Ele não deve passar de 30% dos ganhos mensais para as duas operações de financiamento juntas. 

Essa dica também vale para quem tem outros créditos a quitar, como um empréstimo consignado: você pode contrair um financiamento, mas deve prestar atenção especial à renda já comprometida. 

Lembre-se que, fazendo dois financiamentos ao mesmo tempo, você também não poderá recorrer ao FGTS para a segunda operação caso tenha outro financiamento ativo no SFH, não importando a localização do primeiro imóvel. 

Tem como transferir financiamento de imovel para outro banco?

É possível transferir um financiamento de imóvel para outro banco: essa prática chama-se portabilidade. Normalmente, a portabilidade garante melhores condições de crédito ao devedor, justificando a migração. 

A portabilidade pode facilitar a vida de quem começou a pagar um imóvel pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e pode continuar o financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Isso porque, com a mudança do teto do SFH, que abrange condições melhores de crédito, mais imóveis passaram a poder ser financiados em seu âmbito. 

Há alguns anos, só podiam ser financiados pelo SFH, que tem Custo Efetivo Total de até 12% ao ano obrigatoriamente, imóveis de até R$ 950 mil. Em 2018, esse limite foi elevado para R$ 1,5 milhão pelo Conselho Monetário Nacional. Assim, quem migrar para o SFH pode ter, além de juros mais baixos, o direito de usar o FGTS para amortizar a dívida. 

Em outros casos de portabilidade, os bancos simplesmente oferecem condições melhores que a instituição financeira original. E você pode usar essa oferta para pleitear reduções de taxas junto ao seu banco. 

Passo a passo para  transferir financiamento de imovel para outro banco

Em geral, as etapas do processo de portabilidade são as seguintes: 

  1. Peça ao seu banco documentos relativos à operação: cópia do contrato, saldo devedor atual e data do último vencimento da operação
  1. Depois disso, procure outros bancos que aceitem melhorar condições de pagamento para receber seu financiamento imobiliário
  1. É preciso avaliar com cuidado as propostas recebidas. Atente para o Custo Efetivo Total (CET), que engloba todos os gastos que você vai ter com aquela operação
  1. Uma vez tomada a decisão, você deve comunicá-la ao banco para onde vai transferir o crédito. É ele quem vai cuidar de toda o processo de portabilidade, inclusive tratando diretamente com o banco onde você fez o seu financiamento
  1. O banco original, por sua vez, tem cinco dias úteis para apresentar uma contraproposta. Pode ser que ele melhore as condições do seu financiamento e a portabilidade nem chegue a ser necessária
  1. Se ainda é melhor transferir o financiamento do imóvel para outro banco,o novo credor vai enviar os recursos para liquidar sua dívida junto à instituição que concedeu o crédito originalmente. Esse banco terá prazo de dois dias úteis para concluir a portabilidade 

Como funciona a permuta de dois imóveis financiados?

A permuta de dois imóveis financiados funciona mais ou menos como a transferência de um financiamento imobiliário de um antigo devedor para um novo devedor. É preciso ter a anuência dos bancos responsáveis pelos dois financiamentos. 

A permuta de imóveis nada mais é que a troca de um imóvel por outro, com o pagamento devido da eventual diferença entre eles a um dos vendedores. Essa modalidade ainda é relativamente desconhecida e pouco praticada no Brasil. 

Na prática, toda vez que um financiamento é transferido de uma pessoa para outra, os bancos precisam analisar o perfil de quem vai assumir a dívida e autorizar a transferência

Uma vez aprovada a operação, um novo contrato é assinado com o novo devedor e ele passa a ser o responsável pelo financiamento. Esse processo ocorre com os dois indivíduos envolvidos na permuta. 

Caso um financiamento seja transferido de um banco para outro a pedido de um dos futuros proprietários, o banco receptor quita o débito junto ao banco original e passa a ser o credor da dívida. 

“Para o banco, o processo não será considerado uma permuta”, explica Roberta Oka, especialista da área de financiamentos imobiliários do Loft Cred. “O seu banco vai quitar o financiamento do meu banco tirando minha dívida de mim, e vice versa. Eu transfiro meu imóvel para você com a minha dívida e você transfere o seu, com sua dívida, pra mim”.  

Confira um exemplo de permuta de imóveis não quitados

Digamos que Pedro financia seu apartamento no banco A e Ana financia o seu apartamento no banco B. Em dado momento, eles optam pela permuta desses imóveis. 

Uma vez autorizada a transferência de cada um dos financiamentos pelos dois bancos, Pedro assumirá o financiamento de Ana em seu banco, e Ana, o de Pedro na sua instituição financeira de preferência. 

Assim, o banco A quitará a dívida de Ana junto ao Banco B, que por sua vez passará a propriedade do apartamento ao banco A. Quando Pedro terminar de pagar as parcelas ao banco A, ele será oficialmente o dono deste apartamento, originalmente financiado por Ana. O inverso acontecerá com Ana em relação ao imóvel financiado que ela receberá de Pedro. 

É importante ressaltar que a transferência de um financiamento de uma pessoa para outra demanda novas análises de crédito e revisão das condições de financiamento pelos bancos envolvidos.

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Como funciona o financiamento de segundo imóvel?

O financiamento do segundo imóvel funciona de forma semelhante ao do primeiro. Você faz uma proposta ao banco, que empreende a análise do seu crédito e oferece condições para  o financiamento. Uma vez aceitas por você, o contrato é assinado. 

Para isso, você precisa reunir a seguinte documentação:

  • Documentos pessoais originais (RG e CPF)
  • Certidões (de nascimento ou de casamento/união estável ou divórcio)
  • Comprovante de residência
  • Comprovante de renda (incluindo recibo da última declaração do Imposto de Renda, três holerites mais recentes ou extratos bancários dos últimos 3 a 6 meses)
  • Certidão conjunta negativa de débitos perante à União
  • Documentos do imóvel financiado (que podem incluir a matrícula e certidão de quitação do IPTU)

Em geral, os motivos de respostas negativas dos bancos são os seguintes:

  • Nota baixa no score de crédito: esse score avalia seu histórico enquanto pagador, e é elaborado por órgãos de proteção ao crédito. A nota varia de 0 a 1.000, e quanto mais perto do máximo, mais bem visto você será 
  • Restrições internas: você pode ter ido parar nas listas internas de quem tem “nome com restrição”. Pode ser por alguma dívida que caducou ou foi renegociada
  • Renda: pode ter havido algum problema na sua comprovação de renda, ou os ganhos apresentados por você são incompatíveis com o financiamento pretendido no entendimento do banco

Se você ainda tem dúvidas de como conseguir um segundo financiamento de imóvel, ou ainda está prestes a tentar o seu primeiro, é sempre melhor contar com uma assessoria de crédito. O Loft Cred ajuda você com toda a burocracia necessária e orienta você ao longo de todo o processo.

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