Você se sente pronto para arcar com as prestações do apartamento dos sonhos, mas está difícil juntar o valor necessário para pagar a entrada. E agora, será que é possível fazer um financiamento de 100% do imóvel junto a um banco?
Neste texto, vamos responder essa pergunta e explicar quais são as alternativas para quem quer financiar um apartamento sem entrada.
É possível fazer um financiamento de 100% do imóvel?
É possível fazer um financiamento de 100% do imóvel, mas apenas em casos muito específicos. Um deles é comprar o imóvel na planta, diretamente com as construtoras, que flexibilizam o pagamento da entrada do imóvel. O outro é para quem conseguiu financiamento no programa Minha Casa Minha Vida, rebatizado de Casa Verde e Amarela, dentro da menor faixa de renda mensal familiar.
A regra geral, de acordo com a página do Banco Central, é que até 90% do valor do imóvel pode ser financiado se a operação tiver parcelas dentro do Sistema de Amortização Constante (SAC). Nessa modalidade, as parcelas têm o mesmo valor de amortização mês a mês, e decrescem ao longo do prazo de pagamento.
Já para financiamentos dentro da Tabela Price (cujas parcelas têm valor constante), o financiamento pode alcançar no máximo 80% do valor do imóvel. Essas regras constam na Resolução 4.676/2018. Os bancos, no entanto, são livres para oferecer crédito que cubra menos que esses percentuais definidos como máximos.
O que não é coberto pelo financiamento sai do bolso do comprador e deve ser pago ao vendedor do imóvel, como entrada. O pagamento da entrada normalmente é acordado diretamente entre as partes envolvidas.
Como financiar 100% de um imóvel?
Para financiar 100% de um imóvel, você pode optar por um apartamento na planta, negociando diretamente com as construtoras. As empresas costumam dar alguma flexibilidade de pagamento no momento em que a unidade ainda está em construção.
Como esse é um momento no qual as construtoras estão focadas em conseguir compradores para as unidades, o pagamento é mais facilitado. Como comprador, você precisa pensar se vale a pena a espera para se mudar para o apartamento. Lembre-se que o imóvel na planta demora bastante tempo até ficar pronto.
Também dá para financiar 100% do imóvel dentro do programa Minha Casa Minha Vida, que foi rebatizado de Casa Verde e Amarela por meio de uma lei sancionada no início de 2021. Até a reformulação do programa, famílias com renda mensal bruta de R$ 1,8 mil mensais tinham direito a subsídios de até 90% do valor do imóvel. O restante era pago ao banco público em parcelas entre R$ 80 a R$ 270, sem entrada.
No novo modelo do programa, os subsídios previstos são:
- Famílias com renda mensal bruta de até R$2 mil podem receber subsídios de até R$ 47,5 mil de acordo com sua renda e região. O restante do valor pode ser pago em até 30 anos, a juros de 4,75% ao ano
- Famílias com renda mensal bruta de até R$4 mil podem receber subsídios de até R$ 29 mil, conforme localização do imóvel e renda
O Decreto 10.600/2021, que regulamenta a nova versão do programa, não deixa claro se o subsídio abarca o valor da entrada dos imóveis. Para contrair um financiamento no âmbito do Casa Verde Amarela, é preciso procurar um banco público ou diretamente as construtoras responsáveis pelos empreendimentos.
Qual banco financia 100% do imóvel usado?
A Caixa Econômica Federal é o banco que “financia” 100% do imóvel, nas operações enquadradas no antigo modelo do Minha Casa Minha Vida. Na verdade, era o Governo Federal que subsidiava parte do valor do imóvel para famílias de renda até R$ 1,8 mil mensais, pagando a instituição financeira e liberando os compradores do valor da entrada.
Como financiar imóvel sem a entrada de 20% do valor de avaliação?
Atualmente, é possível financiar um imóvel sem a entrada de 20% do valor do imóvel: muitos bancos já aceitam cobrir 90% do valor do imóvel em suas linhas de crédito. O Santander é um deles: aumentou em 2020 o percentual financiado de 80% para até 90% do valor de avaliação do imóvel.
O Banco Itaú também financia 90% do valor do imóvel. A instituição concede crédito habitacional com valor mínimo de R$ 100 mil. Segundo a Caixa Econômica Federal, o percentual coberto em seus financiamentos varia entre 70% e 90%, dependendo da modalidade do crédito e da configuração das parcelas (se SAC ou Price).
Como conseguir dinheiro para a entrada?
Já vimos que apenas em situações bastante específicas é possível financiar 100% de um imóvel. O mais comum é que você tenha que pagar um valor de entrada. Mas há algumas estratégias que você pode utilizar para conseguir esse dinheiro:
- Planejamento financeiro: vale a pena tentar guardar o valor da entrada aos poucos, fazendo um ajuste de gastos com sua família. Tente fazer uma planilha e identificar despesas que podem ser cortadas. Dessa forma, você também garante uma vida financeira mais sustentável a médio e longo prazo
- Dinheiro extra: se a compra do imóvel for uma prioridade imediata, você pode vender um bem ou conseguir trabalhos adicionais para conseguir juntar dinheiro para a entrada. Se o seu financiamento for conjunto, é possível que atinja essa cota mais facilmente somando as economias de cada mutuário
- FGTS: os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) podem ser utilizados para pagar a entrada do financiamento, além de compor as parcelas e amortizar a dívida. Essa é uma solução bastante comum em operações de crédito imobiliário, e garante que o comprador não precise, muitas vezes, tirar dinheiro do próprio bolso para comprar sua casa ou apartamento
O uso do FGTS para a compra de imóveis financiados está condicionado a uma série de regras. Algumas delas são:
- O preço valor do imóvel não pode passar de R$ 1,5 milhão
- O comprador precisa ter ao menos três anos de trabalho com carteira assinada
- Você não pode ser proprietário de imóvel na cidade onde você mora ou trabalha, ou em municípios da mesma região metropolitana
- Não ter um financiamento em aberto pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
- O imóvel financiado precisa ser urbano e residencial, e também precisa ser usado para a moradia do comprador
- O imóvel a ser comprado não pode ter sido adquirido com recursos do FGTS há menos de 3 anos (contando a data do registro de aquisição do imóvel)
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- Do envio da documentação e preenchimento de formulários
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- Do agendamento da avaliação do imóvel
- Da assinatura do contrato de financiamento
- Da emissão da guia do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
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