Entenda como funcionam os fundos imobiliários

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Tipo de investimento cada vez mais popular no Brasil, os fundos imobiliários oferecem dividendos mensais isentos de imposto de renda

Mesmo se você não tiver familiaridade com o mercado financeiro, pode ter topado com as letras “FII” nos jornais. Trata-se de sigla para Fundo de Investimento Imobiliário, um tipo de investimento que tem ganhado muita popularidade no Brasil.

Atualmente há mais de 430 fundos imobiliários no Brasil, que juntos emitiram mais de 1 bilhão de cotas na bolsa de valores B3 e somam 362 mil cotistas. Essa popularidade tem motivo: entre maio de 2018 e maio de 2019, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) alcançou 15,3% – um número bem maior que o da poupança, com seus 4,6%, e do Certificado de Depósito Interbancário (CDI), com 6,4%.

O que são FUNDOS IMobiliários?

Resumidamente, esse tipo de investimento reúne pessoas para investir em ativos imobiliários diversos, de galpões industriais a faculdades, cemitérios e shopping centers. 

Uma das particularidades dos fundos imobiliários é oferecer uma remuneração mensal e livre de tributação do imposto de renda para seus cotistas. Ela é proveniente da distribuição do lucro com aluguel, venda ou arrendamento de bens naquele período.

Qualquer um pode investir em FIIs. Basta usar seu dinheiro para adquirir cotas no fundo desejado, o que é feito através de uma corretora na bolsa de valores. Uma vez que as cotas tenham sido adquiridas, não é preciso se preocupar com seu dia a dia: cada fundo imobiliário tem um gestor, que é uma instituição financeira, para administrá-lo.

“A grande sacada de fundos imobiliários é diversificar seu portfólio”, diz Daniel Oliveira, controller da Loft e especialista no tema. 

Como esses fundos de investimento funcionam

Os fundos imobiliários têm formas variadas. Para que investidores façam escolhas bem-informadas, todos devem disponibilizar sua cartela de ativos online, que explica onde e quais são os ativos envolvidos. Analisá-la é passo essencial para qualquer investidor.

Seu planejamento também é detalhado: antes de serem abertos ao público, os fundos precisam divulgar seu regulamento, que inclui diretrizes e política de investimentos. Dentro desse cenário, a primeira distinção é entre fundos imobiliários de duração determinada e de duração indeterminada.

Depois disso, é possível categorizá-los em mais dois tipos. Primeiro, há os chamados fundos de tijolo, que são baseados em imóveis que existem (ou seja, ativos que já estão operando) ou estão em vias de existir (o que pode incluir sua construção). Ou seja, é possível adquirir cotas para a compra, construção e locação de imóveis. 

“Quando você compra uma cota, é dono de uma fração de todos os ativos daquele fundo imobiliário”, diz Daniel. “O mais comum é de shopping centers, como o XP Malls, por exemplo. Ao comprar uma cota [no fim de agosto, ao custo de R$ 109 cada], você tem uma fração do Shopping Cidade Jardim e do Shopping Cidade São Paulo. Todo mês, o fundo distribui um rendimento que nada mais é do que o aluguel dos vários prédios.”

E também há os fundos de papel que investem em títulos financeiros relacionados com o mercado imobiliário, como Certificado de Recebíveis Imobiliários e ações de empresas do setor imobiliário, e podem ser compostos inclusive por cotas de outros FIIs.

Um FII tem sempre um código próprio para identificação (por exemplo: ABCD11) e começa com uma oferta primária, quando se oferece uma quantidade limitada de cotas para atrair os primeiros investidores-cotistas. Esse investimento inicial é utilizado para avançar nos objetivos do fundo. Eventualmente, uma nova rodada de cotistas se abre. 

Como define a Bovespa, “os recursos captados na venda das cotas poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais, bem como para a aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário”.

Por lei, fundos imobiliários devem distribuir, no mínimo, 95% dos resultados auferidos naquele mês aos cotistas, de forma proporcional à quantidade de cotas que cada um tem. Esse montante é repassado para a corretora, que envia os valores para as contas de seus investidores.

Como funciona a rentabilidade de fundos imobiliários

Fundos imobiliários têm dois tipos de rentabilidade: 

  • Distribuição de rendimentos do mês entre os cotistas, o chamado dividendo mensal
  • Valorização de cotas, quando é possível vender as cotas por um preço superior ao que se pagou

Como em todo investimento, há riscos envolvidos. No caso dos fundos imobiliários, há risco de desvalorização do mercado, risco de liquidez, risco de inadimplência por parte de locatários e risco de vacância (quando não se encontra locatários para os bens imóveis).

Ao mesmo tempo, é um investimento tido como pouco volátil no país. O importante é sempre entender no que se está investindo para alinhar expectativas e se preparar para eventualidades. 

Quem considera os fundos imobiliários uma opção de investimento destaca que, ao optar por ela, é possível investir em imóveis sem precisar lidar com os trâmites e as burocracias desse dia a dia – de procurar novos locatários à resolver problemas de manutenção, nada disso é sua responsabilidade.

No vídeo acima, especialistas da EasyInvest (uma das muitas corretoras disponíveis para pessoas físicas no Brasil) falam sobre fundos imobiliários. Como se trata de mercado financeiro, redobre a atenção para dicas pontuais: o vídeo é de setembro de 2018.

Por que a Loft atua com fundos imobiliários?

Devido à natureza de seu negócio – a compra, reforma e venda de apartamentos de alto padrão –, a Loft optou por se estruturar em dois fundos imobiliários. Estes são fundos fechados, que não são negociados na bolsa e nem são abertos a investimentos de outras pessoas.

“Quando falamos de fundo imobiliário, temos agentes que influenciam em seu dia a dia: a Comissão de Valores Mobiliários, que é o órgão regulador das atividades, e o administrador do fundo, que nesse caso é o Banco Modal”, explica o controller Daniel Oliveira.

O administrador zela pelos recursos e operações dos fundos e toda e qualquer transação é feita através dele. “Para o cliente, isso é a garantia de ter um banco por trás das operações, analisando todas as documentações”, continua. 

Na prática da compra, venda ou permuta de imóveis, nada muda para os proprietários que estão assinando os contratos: são os mesmos papeis e documentos envolvidos no processo tradicional.

Fundos imobiliários: onde investir em 2019?

Como os fundos imobiliários só são acessíveis via bolsa de valores, antes de tudo, é preciso ter conta ativa em uma corretora e transferir o valor que se quer investir para sua conta vinculada à ela. 

Hoje há muitas opções de corretora no mercado, boa parte delas com taxas de corretagem baixas ou zero, e que possuem profissionais disponíveis para tirar dúvidas sobre o funcionamento dos produtos.

Em seguida, é preciso explorar o fundo imobiliário desejado – apenas colocar seu dinheiro naquele que você ouviu no YouTube não é uma estratégia sólida. Para entender melhor, informe-se sobre a economia brasileira e o mercado imobiliário em particular (inclusive regional), entenda os ativos envolvidos e o histórico de rentabilidade daquele fundo e vá construindo seu conhecimento.

Como investir em fundos imobiliários

Uma vez que você tenha decidido qual é o FII de sua escolha e anotado seu código de identificação, é só fazer uma ordem de compra via corretora, que consiste em colocar o número de cotas que quer e o valor máximo que está disposto a pagar por elas. 

O mercado entra em ação e se encarrega de fazer o resto: encontrar alguém que queira vender cotas daquele fundo por aquele valor e, assim, efetuar a transação. Uma vez que essa etapa tenha transcorrido, pronto! Você agora investe em fundos imobiliários.

Onde encontrar os melhores fundos imobiliários de 2019

Como o mercado financeiro é extremamente dinâmico, não existe uma lista pronta e imutável. Há portais especializados em acompanhar investimentos nessa área, como Clube FII e FIIs, e que disponibilizam resumos e análises de performance.

“É importante entender o tipo de ativo que está dentro do fundo, quem é seu gestor e quais são os tipos de risco envolvidos naquela operação”, avisa Daniel. Enquanto um fundo de shopping está atrelado ao consumo e pode sofrer com locação variável, de acordo com o que a população pode gastar, um fundo de galpão industrial costuma ter contratos de longo prazo e ser mais atrelado ao desempenho do PIB. 

Ao munir-se dessas informações, fica mais fácil entender as vantagens de investir em um fundo imobiliário que já está de pé, com tijolos e tudo, do que investir, por conta própria, em imóveis para alugar individualmente – algo que ainda é frequente no Brasil para diversificar e aumentar a renda. “Se houver um problema, o fundo imobiliário já tem alguém zelando por aquele ativo com você”, conclui Daniel.