Golpe de financiamento imobiliário: veja como fugir das armadilhas

Reportagem do Fantástico revela golpe imobiliário que prejudicou mais de 600 pessoas
Tempo de leitura: 7 minutos

Financiar um imóvel para muita gente é um sonho antigo e, todo cuidado é pouco para que não se torne um pesadelo. Para não sofrer um golpe de financiamento imobiliário, é preciso dosar o entusiasmo ao encontrar o apartamento ou casa que você tanto procurava e tomar cuidados essenciais. 

Imagine, por exemplo, descobrir que o proprietário negociou com vários outros compradores e cobrou deles um sinal para desaparecer em seguida. Para fugir dessa e de outras ciladas recorrentes no mercado imobiliário, esse texto fala dos principais golpes existentes na praça e dá dicas cuidados básicos que podem evitá-los.

Ao longo deste artigo, você encontrará:

  • Quais são os principais golpes de financiamento imobiliário?
  • Como evitar golpes na compra de um imóvel?
  • Como saber se não estou caindo em uma fraude imobiliária?
  • Como identificar um documento de imóvel falso?

Quais são os principais golpes de financiamento imobiliário?

Um golpe de financiamento imobiliário é uma ocasião em que o sujeito que anuncia a venda (seja ele o proprietário, o corretor ou um farsante) age de má fé, prejudicando o comprador. Em muitas ocasiões, o imóvel em questão é anunciado por um preço vantajoso demais ou o comprador sofre muita pressão do vendedor para concluir a transação rapidamente, sem dar tempo de verificar a documentação do imóvel e do proprietário.

 A seguir, vamos falar dos principais golpes ou ciladas encontrados com alguma frequência no mercado imobiliário:

Golpe dos múltiplos compradores

Essa farsa ocorre quando o imóvel é negociado com vários compradores ao mesmo tempo. Pode ser que o vendedor cobre um sinal (uma parte da entrada antecipada como garantia de compra) de vários deles ao mesmo tempo e desapareça com o dinheiro em seguida ou então que o imóvel tenha sido vendido para um outro comprador. Provavelmente, você só descobrirá depois que já pagou o adiantamento ao farsante. 

Nome sujo

Sabendo de antemão que o comprador de um imóvel herda todas as dívidas relacionadas à propriedade, muita gente tenta achar logo um para se livrar das obrigações atreladas ao bem e ficar com o dinheiro. Uma forma de não ser desmascarado de primeira é transferir a unidade para um cúmplice sem dívidas antes, e em seguida, colocá-la à venda. 

Golpe do porteiro

Essa armadilha é um pouco mais elaborada. Como muitos proprietários não estão morando no imóvel, deixam as chaves com porteiros dos prédios para que eventuais interessados vejam anúncios (na varanda e na janela, por exemplo) e visitem a unidade. 

E aí que falsos corretores se aproveitam, levando potenciais compradores para visitar o imóvel e cobrando sinal delas para uma compra que não pode ser concretizada – o corretor golpista sequer tem relações com o proprietário do imóvel.  

Golpe da documentação falsa

Antes de concretizar o financiamento, é preciso providenciar para o banco alguns documentos do vendedor. Certidões negativas de débitos, RG e CPF são alguns deles. Também é necessário providenciar documentação do imóvel, para verificar pendências judiciais ou se o bem está relacionado como garantia em alguma operação. 

Por isso, alguns vendedores providenciam documentação falsa para ludibriar compradores em potencial. Alguns só descobrem a fraude depois que o sinal já foi pago e o banco nega o financiamento por alguma inconsistência nos documentos do imóvel, por exemplo. 

Anúncio falso

Cuidado com o que parece bom demais para ser verdade: pode ser que o apartamento que parece ser dos sonhos nem sequer exista. Neste golpe, o vendedor publica fotos incríveis e pede dinheiro ao comprador para “segurar” a compra, mas o imóvel não existe ou não está à venda. 

Pode ser também que o apartamento à venda até exista, mas as fotos não correspondam à realidade. De todo modo, é uma falcatrua que fica mais perceptível quando o vendedor se esquiva de visitas à unidade anunciada. 

No vídeo abaixo, um exemplo de golpe semelhante que foi revelado no  programa Fantástico, da TV Globo. A reportagem conversa com famílias que foram enganadas por uma empresa que vendia imóveis falsos.

Reportagem do Fantástico revela  golpe imobiliário que prejudicou mais de 600 pessoas


Golpe do casal 

Como o nome já deixa claro, o golpe funciona a partir de um integrante de um casal ,que tenta vender um imóvel de propriedade dos dois sem a autorização do cônjuge. Para isso, usa procurações e assinaturas falsas. Evidentemente, a venda não pode ser concretizada sem o consentimento dos dois proprietários – mas até lá, o golpista já pediu o dinheiro da vítima para garantir a compra. 

Como evitar golpes na compra de um imóvel?

Financiamentos imobiliários costumam ter a documentação do vendedor analisada pela instituição financeira responsável por liberar o crédito, mas isso não te impede em cair em armadilhas. Por isso, para evitar golpes na compra de um imóvel, exija a documentação completa do imóvel e do vendedor antes de pagar qualquer sinal ou assinar qualquer contrato diretamente com o vendedor. 

Para não cair em golpes de vendas de terrenos ou de apartamentos (novos ou usados), conte com a ajuda de corretores e advogados. Verifique se esses profissionais são cadastrados em suas entidades de classe (Creci, no caso dos corretores, e OAB no caso dos advogados). 

Segundo o advogado Bruno Zaramello, sócio da Zaramello Advocacia e especialista em assessoria preventiva nas áreas de direito imobiliário e empresarial, existem três pilares de uma compra segura: verificar o vendedor, verificar o imóvel e, finalmente, ter as condições do negócio claras e formalizadas. Para os dois primeiros, é importante ter assessoria jurídica que promova uma varredura em informações do vendedor e do imóvel.

“Sobre o vendedor, por exemplo, verifica-se a existência de eventuais dívidas que possam comprometer o imóvel ou anular a venda no futuro – débitos trabalhistas ou de tributos são os mais perigosos. Sobre o imóvel, verificam-se itens como eventuais irregularidades na documentação que possam impedir o financiamento bancário ou o registro imobiliário da compra e venda”, explica. 

O advogado também recomenda “a elaboração de um contrato robusto (entre vendedor e comprador), prevendo as mais diversas hipóteses e suas consequências”. 

“Imagine um caso de financiamento não aprovado por irregularidades do imóvel e que não tenha um contrato bem definido – o comprador pode perder o sinal ou ficar vários anos discutindo isso no judiciário”, alerta Zaramello.

Como saber se não estou caindo em uma fraude imobiliária?

A seguir, vamos mencionar cada detalhe que você tem que observar para saber se você não está caindo em uma fraude imobiliária: 

Atenção à titularidade do imóvel

É importante pedir ao vendedor documentos pessoais e checar quem, de fato, é o proprietário do imóvel e se ele está alienado a algum credor. Essa informação pode ser obtida na matrícula do imóvel, solicitando uma certidão atualizada da matrícula ao Cartório de Registro de Imóveis onde a propriedade está registrada.  

Verifique se o imóvel tem pendências 

Solicite ao Cartório de Registro de Imóveis a Certidão de Ônus Reais do imóvel. Esse documento registra toda e qualquer penhora, disputa judicial ou dívida relacionada com o bem. Com ela, é possível detectar se há algum impeditivo à venda ou se a propriedade está hipotecada. 

Cheque possíveis problemas com o vendedor 

Além dos documentos relativos ao imóvel, cheque também informações do vendedor. Peça certidões negativas e dados pessoais de modo a verificá-las, busque ações cíveis ou trabalhistas contra o proprietário, veja se ele com acumula débitos com a prefeitura local.

Você pode emitir certidões negativas de débitos junto à Receita Federal e à Justiça do Trabalho online, com apenas o CPF ou o CNPJ em mãos. Caso o proprietário seja pessoa jurídica, é preciso verificar também certidões dos sócios da empresa. Se for casado, busque as do cônjuge. 

Na hora de financiar, os bancos também pedem documentos do proprietário/vendedor antes de proceder à assinatura do contrato de financiamento. Caso haja algum problema com a papelada solicitada, pode ocorrer a dissolução da compra de imóvel por falta de documentos.

Levante dívidas com o condomínio e de IPTU

Ateste que o imóvel não tem valores de em aberto IPTU com a prefeitura pedindo uma certidão de débitos negativos ao Município. Se for um apartamento, peça ao síndico do prédio uma declaração informando eventuais taxas não pagas pelo proprietário.  

Não entregue dinheiro ao vendedor por pressão e sem garantias

É sempre válido entender como funciona o processo de compra e venda de imóveis. No caso do financiamento, é pedida uma entrada e o restante do valor é financiado pelo banco. No entanto, uma parcela pequena dessa entrada pode ser pedida como um adiantamento para confirmar a compra: trata-se de um sinal. 

Geralmente, o sinal é pago quando um contrato de compra e venda é assinado entre comprador e  vendedor. Mas isso não é suficiente para concretizar a operação: um contrato emitido pelo banco ainda precisa ser assinado por todos os envolvidos.

Depois da assinatura, o documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado. No financiamento, não há risco de falsificação de escritura do imóvel porque esse trâmite não é exigido. O contrato da operação assinado e registrado em cartório já vale para concretizar o negócio. 

Assim, tenha muito cuidado na hora de pagar o sinal. Desconfie de pressões exageradas por uma garantia, de valores que excedam muito 10% do valor do imóvel e só aceite pagar qualquer valor caso tenha certeza da operação. 

Também é errado oferecer qualquer pagamento sem um documento bem elaborado assinado entre as partes, com penalidades previstas para o vendedor em caso de desistência e garantia da devolução do dinheiro em caso de qualquer problema com a documentação do proprietário. 

Visite o imóvel e converse com os vizinhos

Vizinhos podem ser seus melhores aliados para identificar um golpe na hora de um financiamento imobiliário. Engrenar uma conversa na portaria, no elevador e nas áreas comuns do prédio (ou da vila, se o imóvel for uma casa) pode ajudar com essa verificação. 

Caso o vendedor tente bloquear uma visita à unidade, encare isso como um péssimo sinal e um forte indicativo de que a negociação deve ser encerrada. 

Como identificar um documento de imóvel falso?

A melhor forma de identificar um documento de imóvel falso ou qualquer outra fraude possível é ter a ajuda de especialistas. Bons advogados e corretores, cujos nomes você encontre com cadastro válido nos respectivos órgãos de classe, podem te ajudar ao longo de todo esse processo. Tratar de compra e venda de imóveis é o dia a dia desses profissionais, então qualquer problema pode chamar a atenção mais rápido. 

Por outro lado, se você acredita estar diante de um golpe e tem dúvidas de como proceder em caso de estelionato de imóveis, reporte a situação às autoridades competentes – à polícia e aos órgãos de defesa do consumidor, por exemplo. 

Você também pode contar com o auxílio de uma assessoria de crédito na hora de obter seu financiamento. A Loft Cred, por exemplo, coloca à sua disposição um time de profissionais qualificados para te ajudar em cada etapa do processo e tirar todas as suas dúvidas. A melhor notícia é que esse serviço é inteiramente gratuito para o cliente. 

Se tiver dúvidas ou inquietações em relação à compra de um imóvel financiado, a equipe da Loft Cred estará apta a te orientar online, e garantir que a melhor proposta para seus planos vai chegar às suas mãos. Afinal, especialistas da assessoria da Loft serão os encarregados de negociar crédito por você com os principais bancos do país, o que aumenta suas chances de conseguir excelentes taxas e prazos. 

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