Entenda o que é habite-se e qual é a importância deste documento

habite-se
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A certidão de habite-se é fundamental para imóveis novos, mas também para os antigos que passam por reforma; veja como regularizar a situação

A compra de um imóvel envolve diversos documentos. A lista inclui desde a documentação pessoal de compradores e vendedores até a papelada do imóvel, como registro, escritura e comprovantes de quitação do IPTU. Para quem pensa em comprar um apartamento na planta, no entanto, há mais um documento que não pode faltar: o habite-se.

Preparamos este artigo para explicar o que é habite-se, para que serve este documento e como tirar o habite-se na prefeitura. Saber consultar se a documentação do imóvel está em dia é fundamental para evitar problemas futuros.

O que é habite-se e para que serve?

Habite-se, nome comum para o Certificado de Quitação do ISS (Imposto Sobre Serviços), é um documento que atesta que uma construção foi executada seguindo as normas estabelecidas pela Prefeitura. Empreendimentos novos devem ter a certidão, assim como os antigos que passaram por obras de ampliação ou reformas estruturais.

O documento habite-se serve para provar as condições de segurança de um apartamento, de uma casa ou de um empreendimento comercial. Todos que querem construir precisam apresentar o projeto ao município. A certidão é obrigatória e a falta dela pode levar a muitos prejuízos. 

“Sem esse documento, a propriedade, por lei, não tem condição de ser habitada. O imóvel se torna irregular e nenhum banco aceitará fazer financiamento. Documentos de despesas, como IPTU e contas de água, não garantem a regularidade do imóvel”, diz o Estadão.

Como tirar o habite-se na prefeitura

A primeira etapa de como tirar o habite-se é a realização da Declaração Tributária de Conclusão de Obra (DTCO), que em São Paulo pode ser preenchida online no site da prefeitura. A DTCO deverá ser registrada pelo responsável pela obra ou pelo proprietário que constar no IPTU. Uma vez finalizada e homologada a declaração, já é possível dar entrada no habite-se na prefeitura da cidade. 

“A emissão do Certificado de Quitação do ISS Habite-se referente à prestação de serviço de execução de obra de construção civil, demolição, reparação, conservação ou reforma de determinado edifício dar-se-á somente com a realização da Declaração Tributária de Conclusão de Obra (DTCO), instituída pelo artigo 8º da Lei nº 15.406, de 8 de julho de 2011, e o pagamento do imposto”, diz a Prefeitura de São Paulo

Os documentos obrigatórios em todos os casos são:

– Declaração Tributária de Conclusão de Obra (DTCO) impressa;

– Cópia e original do memorando, se houver (expedido pela Subprefeitura ou pelas unidades da SEHAB);

– Cópia da planta de construção do imóvel aprovada pela prefeitura (somente no caso de alvarás);

– No caso de demolição total, fornecer cópia do lançamento do IPTU do ano da demolição.

Em São Paulo, o agendamento eletrônico prévio é obrigatório. Antes de comparecer ao Posto de Atendimento, o responsável pelo pedido de habite-se deve fazer o agendamento eletrônico para inclusão ou complementação de Notas Fiscais, no site

Para outras cidades, é importante consultar a prefeitura sobre o passo a passo para obtenção do habite-se antes de iniciar a obra. Em dezembro de 2020, o governo federal anunciou um conjunto de medidas para tornar o processo mais rápido em todo o país, com a emissão online de dispensas de alvará e habite-se para obras de baixo risco.

Quanto custa tirar o habite-se?

Agora que já sabe os documentos necessários, fica a pergunta: quanto custa tirar o habite-se? Assim como o processo varia um pouco de cidade para cidade, o valor da taxa também pode sofrer variações. Em São Paulo, a alíquota do ISS pode chegar a 5% em cima do preço do serviço (obra).

A princípio, não se fala em multa por falta de habite-se, mas imóveis que não possuem a certidão não poderiam ser habitados. Como mencionamos neste artigo, sem o habite-se o imóvel é considerado irregular, o que acarreta em rejeição das instituições financeiras em caso de financiamento imobiliário.

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