O que é IFIX? Conheça mais sobre os fundos imobiliários

O mercado imobiliário é bastante atrativo para quem investe, pois oferece diferentes formas de buscar lucros. Uma delas é o investimento em FIIs (fundos imobiliários), um veículo de investimento coletivo, com gestão profissional e que pode pagar dividendos periodicamente.

Para quem se interessa por essa alternativa, é válido acompanhar o IFIX, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários. Semelhante ao que o Ibovespa (Índice Bovespa) é para ações, o IFIX mostra uma média do desempenho dos principais fundos imobiliários do país.

Quer conhecer o IFIX melhor, saber como ele é calculado e qual a sua composição? Entenda mais sobre esse indicador de investimentos imobiliários com a leitura deste artigo!

Aproveite!

O que é o IFIX?

O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários é um bechmark do mercado financeiro. Para entender esse conceito, vale saber que, todos os dias, milhares de ativos e derivativos financeiros são negociados na B3, a bolsa de valores brasileira. 

Nesse contexto, é comum observar os seus preços subindo ou caindo repetidas vezes ao longo de um período. Visando facilitar o dia a dia do investidor e fornecer informações relevantes sobre as movimentações do mercado, a bolsa brasileira compila diversos dados. 

É assim que são formados os chamados benchmarks, que são indicadores de referência — como o IFIX. Esse índice foi criado pela B3, em 2012, com o objetivo de mostrar o retorno médio dos fundos imobiliários de maior representatividade no mercado nacional. 

Para alcançar esse objetivo, a carteira teórica do IFIX é formada por FIIs selecionados a partir de critérios preestabelecidos. Por conta dessa mecânica, ele se tornou o principal referencial para as pessoas interessadas em investir nesses veículos financeiros.

Como o IFIX é calculado?

Entendendo o conceito de IFIX e o seu funcionamento, é válido descobrir como ele é calculado, não é mesmo? O cálculo desse indicador considera dois principais fatores: a precificação das cotas e os dividendos distribuídos pelos fundos.

Da mesma forma que outros ativos negociados na bolsa de valores, a cota de um FII é precificada, entre outros fatores, pela lei da oferta e demanda. Logo, quanto mais pessoas estiverem buscando um mesmo fundo imobiliário, mais caras suas cotas tendem a ficar. Do contrário, a tendência é o seu preço diminuir. 

Dessa maneira, o valor de mercado do fundo, refletido em sua cota, é usado para determinar o seu peso no índice. Fundos de maior valor de mercado têm maior influência no IFIX, significando que nem todos os FIIs têm o mesmo nível de participação no índice.

Por sua vez, os dividendos se referem à parte do lucro obtido pelo fundo imobiliário, que é distribuído entre todos os seus cotistas. Segundo a Lei nº 8.668/93, todo o FII é obrigado a repartir, no mínimo, 95% dos seus rendimentos entre seus investidores a cada 6 meses.

Mesmo que a legislação mencione uma distribuição semestral, muitos FIIs se organizam financeiramente para realizar pagamentos em menor periodicidade — geralmente mensal. Dessa forma, quanto mais dividendos o fundo distribuir, maior peso ele poderá ter no IFIX.

Contudo, segundo as regras da B3, nenhum ativo pode ter uma participação superior a 20% na carteira do índice. Caso um FII ultrapasse esse percentual, a bolsa realiza ajustes para redistribuir o excedente.O cálculo específico e detalhado do IFIX é realizado pela equipe da B3 e envolve uma série de cálculos matemáticos complexos. Caso você tenha curiosidade em conhecê-los, é possível consultar as regras no Manual de Definições e Procedimentos dos Índices da B3.

Quais são os critérios de seleção do IFIX?

Para compreender mais a respeito do IFIX, é válido conferir quais são os critérios de seleção para a sua composição. Para tanto, é preciso conferir quais exigências um FII deve cumprir para integrar a carteira teórica do índice.

Veja só!

Critérios de seleção

Como você já sabe, a carteira teórica do IFIX é composta pelos fundos imobiliários de maior representatividade da bolsa brasileira. A metodologia divulgada pela B3 destaca 3 principais critérios para participar desse benchmark.

Observe quais são eles:

• ter presença em pelo menos 95% dos pregões eletrônicos da B3 durante as três carteiras anteriores;
• estar entre os fundos que representam 95% do Índice de Negociabilidade (IN) no mesmo período;
• não ser considerado uma penny stock, ou seja, sua cota não pode custar menos de R$ 1,00.

Todos esses requisitos precisam ser atendidos simultaneamente para que o FII integre a carteira teórica do indicador. Se o fundo deixar de cumprir algum desses critérios após fazer parte do índice, ele poderá ser excluído nas revisões do portfólio do IFIX, que acontecem a cada 4 meses.

Qual a composição do IFIX?

Depois de conferir os critérios de seleção e ponderação, é possível que você esteja curioso para descobrir quais fundos conseguem atendê-los, não é mesmo? O primeiro ponto a ser destacado é que o IFIX costuma ter Fundos imobiliários de diferentes tipos.

Tipos de Fundos Imobiliários

• fundos de tijolo: priorizam o investimento em imóveis e empreendimentos, como shopping centers, hospitais, salas comerciais e galpões logísticos;
• fundos de papel: são compostos majoritariamente por certificados e títulos imobiliários, a exemplo de LCIs (letras de crédito imobiliário) e CRIs (certificados de recebíveis imobiliários);
• fundos de fundos: esses são fundos que investem em cotas de outros FIIs, expandindo o potencial de rentabilidade e a diversificação de sua carteira.

Ademais, a carteira do IFIX é revisada a cada 4 meses, sendo necessário verificar sua composição no período em que você precisar consultá-lo. De todo o modo, confira os 10 principais fundos que integravam o IFIX em julho de 2023 e o percentual de cada um na carteira teórica do índice:

Fundos que compõem o IFIX

• KNIP11 (Kinea Índice de Preços) — 6,235%;
• KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários) — 4,767%;
• HGLG11 (CSHG Logística) — 4,619%;
• KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária) — 3,295%;
• IRDM11 (Iridium Recebíveis Imobiliários) — 2,652%;
• XPLG11 (XP Log) — 2,626%;
• MXRF11 (Maxi Renda) — 2,480%;
• XPML11 (XP Malls) — 2,429%;
• CPTS11 (Capitania Securities II) — 2,295%;
• HGRU11 (CSHG Renda Urbana) — 2,067%.

Qual o desempenho histórico do IFIX?

Com essa revisão periódica da carteira, desde a sua criação, em 2012, o IFIX apresenta um resultado positivo, acumulando uma alta de 108,41%, em julho de 2023. Em meio à redução da taxa de juros, em 2019, o índice teve forte alta.

Em seguida, ele sofreu uma queda muito grande com a pandemia de covid-19, em 2020. Desde então, o indicador passou por altas e baixas, acompanhando a recuperação dos mercados no período pós-pandemia.

Em meados de 2021, o IFIX apresentou uma acentuada queda diante da notícia de que o Governo Federal pretendia taxar os dividendos pagos por FIIs. Porém, na época, a proposta não seguiu adiante.

Porém, em 2023, foi anunciada a reforma tributária com uma previsão de taxação desses proventos — até julho desse ano não havia prazo para ela ser concluída. Desse modo, os dividendos de FIIs permaneceram isentos de IR (Imposto de Renda) nesse período.

Nesse mesmo ano, a rentabilidade do IFIX superava a do Ibovespa em quase 3%, quando se compara a evolução em 10 anos. Veja um gráfico que retrata o histórico de desempenho do IFIX (azul) e do Ibovespa (laranja) sobrepostos:

Como acompanhar sua cotação?

A cotação de um índice de mercado pode ser feita diretamente pelo site da empresa responsável pela sua administração. No caso do IFIX, o índice é administrado pela B3, podendo ser acompanhado no site da bolsa de valores.

A verificação do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários também pode ser feita por meio de sites de empresas ligadas ao mercado financeiro — a exemplo da TradingView.

Outra forma de fazer esse monitoramento é pesquisar em um home broker ou plataforma trader. Ambas são plataformas digitais que conectam o investidor aos pregões da bolsa, permitindo negociar diferentes ativos e derivativos financeiros.

Seja em um home broker ou plataforma trader, basta digitar o código IFIX no campo ticker (ou equivalente) para conseguir visualizar os dados ou gráficos desse índice. Para ter acesso a essas ferramentas, é preciso ter conta em uma corretora ou banco de investimentos de sua preferência, combinado?

É possível investir em IFIX?  

Após ver as formas de acompanhar o IFIX, é possível surgirem dúvidas sobre a possibilidade de investir nesse indicador. Na realidade, por ser meramente um índice de mercado, composto por uma carteira teórica de FIIs, não é possível investir diretamente no IFIX.

Diferentemente de um fundo de investimento comum, que pode ser comprado e vendido na bolsa de valores, o IFIX não tem cotas em negociação. Contudo, o interessado em se expor aos seus resultados encontra outras formas de alcançar esse objetivo.

Uma delas é a aquisição individual de cotas dos fundos que compõem o portfólio teórico do índice. Mas como o IFIX costuma ser formado por uma grande quantidade de FIIs, esse método tende a demandar o investimento de uma quantia financeira maior.

Outra possibilidade é o investimento em ETFs (exchange traded funds). Também chamados de fundos de índice, os ETFs são uma modalidade de investimento coletivo, gerido por um profissional, com o objetivo de replicar a performance de um benchmark.

Nesses investimentos, o gestor fica responsável pela montagem do portfólio do fundo, embasando-se na carteira teórica do índice escolhido. Na B3, é possível encontrar ETFs que replicam o IFIX e outros indexadores do mercado brasileiro.

Como o IFIX é utilizado como benchmark para investimentos em FIIs? 

Como não existe a possibilidade de investir no IFIX, existe a possibilidade de utilizá-lo como benchmark. Quer entender como? Primeiramente, saiba que ele costuma ser utilizado por investidores de diferentes perfis.

Como referência, o IFIX pode ser usado para avaliar o desempenho histórico médio de um fundo imobiliário específico em relação ao indicador. Se um FII apresenta performance acima do IFIX, ele pode ser uma boa oportunidade para potencializar os resultados da sua carteira.

Analisar o seu portfólio, tendo como base o IFIX, é outra forma de compreender se o seu desempenho geral está acima ou abaixo do indicador. Essa prática ajuda a decidir se é necessário fazer um rebalanceamento da carteira para alcançar ou superar a performance do índice.

Mais uma opção é realizar comparações entre o IFIX e outros índices, que permitirá avaliar como está o mercado imobiliário frente a outros mercados. Por exemplo, ao compará-lo ao Ibovespa, é possível ver se os FIIs tiveram um desempenho maior que as ações mais negociadas da B3.

Contudo, é válido destacar que essa comparação não é totalmente direta ou equivalente, pois são ativos diferentes, certo? Por esse motivo, antes de tomar uma decisão, também é preciso considerar outros fatores, como o seu perfil de investidor e objetivos, combinado?

Por que é importante conhecer esse indicador?

Até aqui você aprendeu questões relevantes sobre o IFIX, mas ainda pode ter dúvidas sobre por que é necessário conhecer esse indicador, correto? O IFIX é um índice que serve como termômetro do mercado de fundos imobiliários e do setor imobiliário como um todo.

Como você aprendeu, ele acompanha o desempenho do preço das cotas dos principais fundos listados na B3, permitindo analisar como o mercado se comportou ao longo do tempo. Esse panorama possibilita avaliar se a rentabilidade e estabilidade dos FIIs são adequadas para o seu portfólio.

Apesar de não ser um ativo, o IFIX pode ser utilizado como base para comparar investimentos e outros índices. Logo, compreender e acompanhar sua evolução é fundamental para quem investe em FII ou pretende começar a investir.

Além disso, o conhecimento do IFIX permite identificar oportunidades de investimento e entender quais são os principais FIIs do mercado. Também mostra a evolução do valor de mercado de cada um deles, bem como qual pode oferecer melhores resultados.

Ainda, cabe destacar que o IFIX reflete o desempenho geral do mercado imobiliário brasileiro. Isso porque os FIIs apresentam diferentes estratégias, fazendo com que o índice seja analisado pelos investidores que buscam entender as diferentes oportunidades do setor de imóveis.

Logo, o acompanhamento do indicador pode ser interessante mesmo para quem não investe em cotas de FII. Afinal, ele pode ajudar a acompanhar oportunidades e entender os movimentos do mercado imobiliário brasileiro.

Investir no mercado imobiliário é uma boa opção de investimento?

Em geral, o mercado imobiliário apresenta resultados consistentes e projeções positivas no longo prazo. Assim, mesmo que oscilações pontuais possam gerar quedas, os investimentos no setor costumam ser atrativos.

Nesse sentido, investir em fundos imobiliários é um caminho muito procurado por quem busca investimentos em imóveis. Afinal, essa é uma modalidade que pode oferecer renda passiva e permite investir com valores menores. 

Porém, para ter maior controle sobre o seu patrimônio, pode ser o caso de investir diretamente em imóvel — próprio ou pensando em aluguel e venda futura. Nesse caso, a preparação é a chave para fazer o melhor negócio.

Para ajudar nesse processo, o financiamento costuma ser uma forma acessível para realizar o sonho de ter sua casa própria. E, na hora de financiar um imóvel, é bem mais fácil contar com quem entende do assunto. 

Como visto, o IFIX desempenha um papel importante para o investidor de fundos imobiliários, fornecendo informações relevantes para a tomada de decisões. Então não deixe de acompanhá-lo se for investir em FIIs — ou de buscar a Loft se quiser comprar ou vender um imóvel, combinado?

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