Saiba como negociar um imóvel de herança sem dor de cabeça

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Na venda de um imóvel de herança não há tantas complicações burocráticas como se imagina . Entenda como funciona e como a Loft pode ajudar!

Trata-se de um momento é delicado, mas extremamente importante: quando alguém falece, é preciso inventariar seus bens e fazer a partilha legalmente para evitar problemas futuros. Os processos são previstos por lei e precisam ser iniciados em até 60 dias a partir da data de óbito.

Naturalmente, isso também vale para bens imobiliários. E, se o trâmite for seguido corretamente, vender um imóvel de herança não precisa ser difícil.

As principais dúvidas sobre como vender um imóvel de herança

Segundo Marina Cavalli, do time de legal da Loft, uma das dúvidas mais frequentes nesse momento é sobre o trâmite da herança. Como regularizar o espólio?

O primeiro passo é fazer o inventário, que pode ser feito extrajudicialmente (quando não há herdeiros incapazes ou menores de idade), em um ofício de notas, ou judicialmente. Quem conduz o processo é o inventariante, um dos herdeiros, e ele deve ser iniciado em até 60 dias do óbito.

Em seguida, é feita a partilha dos bens da pessoa falecida, que deve seguir o testamento (quando houver, que determina a herança testamentária) e os percentuais de distribuição determinados por lei (a herança legítima).

Esses percentuais determinam quem são os herdeiros necessários, os descendentes, os ascendentes e o cônjuge, que devem receber pelo menos 50% da herança. Os outros 50% pode ser distribuídos via testamento para outras pessoas, conforme os desejos do antigo proprietário. 

Detalhe importante: entre descendentes e ascendentes, tem direito quem está mais próximo. Na prática: filhos do falecido excluem seus pais, pais do falecido excluem os avós, etc.

Todos esses valores são calculados sobre a herança líquida, ou seja, o montante depois de pagos todos os impostos e custos do funeral.

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Como vender um imóvel de herança?

“O inventário precisa ser aberto para verificar os bens existentes da pessoa, sempre respeitando o percentual aplicável a cada herdeiro”, explica Marina. 

Quando não há impeditivos que exigem um inventário judicial, como herdeiros incapazes ou um regime de casamento especial, os herdeiros devem então proceder para atualizar a documentação do imóvel de herança.

Isso significa, nessa ordem:

  1. Pagar ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos), cuja alíquota é determinada pelos governos estaduais;
  2. Atualizar a matrícula do imóvel, registrando a transferência aos herdeiros

Após esses passos, a documentação está em dia e a venda do imóvel pode proceder normalmente. Também é importante emitir certidões negativas referentes ao imóvel de herança e aos proprietários, provando para compradores que não há problemas legais envolvidos.

Em caso de inventário na justiça, também é possível realizar a venda, mas com um alvará judicial. A Loft também adquire imóvel de herança dentro desse cenário. Após a visita técnica e a proposta de compra, o departamento jurídico analisa a documentação.

Caso o proprietário seja falecido e o inventário esteja na justiça, a Loft faz o pedido para o juiz do caso, explicando que há um interessado na compra daquele imóvel naquele momento e que os herdeiros estão de acordo. 

O juiz então expede um alvará judicial e a Loft pode fazer o pagamento mesmo antes da conclusão do inventário. “O valor do imóvel é pago diretamente nos autos do processo do inventário”, diz Marina.

Imóvel de herança: quando um herdeiro não concorda com a venda

Não é incomum que heranças tragam à tona problemas familiares, e é por isso que a lei brasileira prevê diversas situações e soluções para elas. É o caso quando um herdeiro não aceita a venda de um imóvel de herança. 

Caso haja mais de um herdeiro para um mesmo bem, a lei considera que os herdeiros vivem em condomínio de um bem indivisível. E, se um deles quiser vender esse bem, os outros são obrigados a concordar

No entanto, quem se opõe à venda tem direito preferencial de comprar a partes dos outros e/ou pagar o mesmo valor oferecido por uma terceira parte. Ou seja, se uma pessoa oferece X reais por um imóvel de herança, o herdeiro discordante tem direito a pagar X reais por ele – à frente de quem ofereceu aquele valor primeiro.

Nesse caso de conflito, as partes interessadas na venda recorrem à decisão judicial. É preciso: 

  • Notificar a intenção de venda oficialmente ao herdeiro que não quer vender sua parte no imóvel de herança
  • Dar-lhe um prazo para se manifestar
  • Entrar com ação judicial pedindo a venda do imóvel de acordo com os dispositivos da lei

Como se trata de um bem valioso e podem haver muitas especificidades, em caso de dúvidas é sempre uma boa ideia consultar um advogado!

A melhor forma de vender um imóvel rapidamente com a Loft

Como se vê, com os documentos atualizados ou com sua atualização encaminhada, a venda de imóvel de herança segue normalmente.

Ela exige, como de costume, atenção aos trâmites burocráticos, especialmente o pagamento do ITCMD (em São Paulo, a alíquota é de 4% sobre o valor do imóvel) e da atualização da escritura pública em cartório. 

Esses valores podem ser um obstáculo para herdeiros que querem vender seu imóvel de herança. Marina explica que Loft oferece um grande diferencial nesse momento: o adiantamento do pagamento com um sinal. “Em casos específicos, podemos fazer um contrato de compra e venda com a ressalva de que, para fazer a escritura, precisamos ter a propriedade regularizada na matrícula”, explica. 

Com as assinaturas no contrato, a empresa pode transferir até 15% do valor do imóvel para os herdeiros, que podem utilizá-lo para então atualizar os documentos, sem precisar mexer nas próprias finanças. 

clareza no processo é a chave para uma venda segura

Vender um imóvel de herança sem dor de cabeça não é difícil, desde que se tenha clareza sobre as etapas fundamentais desse processo:

  1. Inventário 
  2. Partilha
  3. Atualização de documentos

A Loft oferece suporte jurídico para quem quer vender um imóvel de herança, com o diferencial de antecipar parte do pagamento para auxiliar os herdeiros na quitação de pagamentos de tributos. 
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