Imposto de renda sobre a venda de imóvel: como declarar?

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Entenda o que é necessário fazer para declarar corretamente a venda de um imóvel, seja um apartamento antigo, financiado ou de propriedade de pessoa jurídica.

Imposto de renda é um daqueles assuntos que gera dúvidas todos os anos. Basta a Receita Federal abrir o prazo para os contribuintes começarem a entregar suas declarações que as primeiras perguntas vêm à cabeça: será que as regras mudaram do ano passado para cá? Devo pagar imposto de renda sobre a venda de imóvel? Como devo declarar o imposto em caso de pessoa jurídica? 

Neste artigo, vamos mostrar como funciona a declaração de imposto de renda e tirar dúvidas referentes ao imposto de renda a ser pago sobre venda de imóvel. 

Vamos começar explicando que o imposto pago por pessoas físicas incide na renda e nos proventos de contribuintes residentes no Brasil, ou residentes no exterior que recebam rendimentos de fontes brasileiras, explica a Receita Federal. Aqueles que não entregam a declaração no prazo estipulado pela Receita estão sujeitos ao pagamento de multa.

Segundo o portal G1, o percentual mínimo para pagamento de imposto de renda no Brasil é de 7,5% e o máximo, de 27,5%. A tabela difere dos Estados Unidos, por exemplo, onde as alíquotas variam de 10% a 37%, de Portugal, onde a variação fica entre 14,5% e 48%, e da Argentina, 5% a 35%.

Quem declara imposto de renda sobre a compra e venda de imóvel?

As regras sobre o imposto de renda a ser pago sobre venda de imóvel estão expressas na legislação tributária federal. De acordo com o artigo 21, “o ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas”. 

Em palestra ao Conselho Regional de Corretor de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), o advogado Jamol Anderson Ferreira de Mello explica que quem paga o imposto é o vendedor do imóvel, pois é ele é “que vai ter rendimentos, ganho de capital nessa operação ou que vai auferir receita, que vai ter ingresso de patrimônio novo”.

O advogado Jamol Anderson Ferreira de Mello detalha como se dá a tributação das operações de compra e venda de imóveis

De acordo com materia publicada no portal de economia do UOL, o contribuinte fica isento de pagar o imposto de renda sobre a venda de imóvel se usar todo o dinheiro da venda para comprar outra propriedade residencial no país em um prazo de 180 dias (no máximo).

Caso opte por usar apenas parte do valor recebido na venda para adquirir outro imóvel, o contribuinte pode usar o programa Ganhos de Capital para calcular o imposto devido sobre o saldo não utilizado. O prazo, neste caso, também é de 180 dias.

Já se o contribuinte optar por uma terceira possibilidade, ou seja, ficar com o dinheiro da venda ou comprar um imóvel depois do prazo de 180 dias, ele terá de pagar imposto sobre a diferença entre o que recebeu e o valor pago pela nova aquisição.

Uma dica muito importante é que não é preciso atualizar o valor do imóvel de um ano para o outro em função do valor de mercado. “Você deve sempre repetir o valor que foi pago no momento da compra”, indica o UOL.

No caso de permuta ou troca de imóveis, é facilitada a utilização do benefício fiscal para isenção do imposto sobre o lucro de capital obtido. A permuta se torna, então, um recurso interessante para evitar o pagamento de altos impostos em uma transação imobiliária. 

Imposto de renda sobre a venda de imóvel financiado

De acordo com o portal G1, no caso do imposto de renda sobre a venda de imóvel financiado, o contribuinte “não deve informar o saldo devedor no quadro de ‘dívidas e ônus reais’, pois neste formato estamos apenas informando o valor efetivamente pago a cada ano”. Para entender como preencher as colunas da declaração, clique aqui

É possível adicionar ao valor do imóvel todas as benfeitorias que você tiver feito. Basta guardar os comprovantes fiscais das melhorias para apresentar no imposto de renda.

Mudanças recentes no imposto de renda a ser pago sobre venda de imóvel

Desde 2019, a Receita Federal exige que o contribuinte informe o endereço do imóvel, o número de matrícula da propriedade e o IPTU. É opcional que os contribuintes declarem a data em que adquiriram o imóvel.

Outra mudança promovida nas regras relativas ao imposto de renda a ser pago sobre venda de imóvel ocorreu em 2017. Naquele ano, as alíquotas sobre ganhos na venda de bens e direitos foram alteradas.

Até então, os contribuintes que tinham ganhos de capital na venda de um bem ou direito pagava 15% de Imposto de Renda independentemente do valor do lucro. Desde 2017, a tributação de 15% ficou restrita a ganhos de capital de até R$ 5 milhões

“A alíquota sobe para 17,5% nos ganhos entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, para 20% nos ganhos entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões e para 22,5% nos lucros acima de R$ 30 milhões”, detalha a Agência Brasil.

Imposto de renda sobre a venda de imóvel antigo

Caso seu imóvel imóvel tenha sido adquirido até 1988, fique atento a uma diferença. Segundo a revista Exame, neste caso, há um benefício concedido aos contribuintes residentes no Brasil, que podem aplicar um percentual fixo de redução sobre o ganho de capital se o imóvel alienado tiver sido adquirido até 31 de dezembro de 1988. 

Confira o percentual de redução, detalhado no artigo 18, clicando aqui. O lucro na venda do imóvel é isento de imposto de renda se a propriedade tiver sido adquirida até 1969.

Como funciona o imposto de renda em negócios imobiliários de pessoa jurídica

O advogado Jamol de Mello Pessoa explica que o imposto de renda sobre a venda de imóvel pessoa jurídica difere da tributação da pessoa física em dois pontos: o objeto social e o regime tributário das empresas.

“As pessoas jurídicas podem ter objeto social específico de compra e venda de imóveis próprios, isso tem um efeito tributário, e podem ser pessoas jurídicas em geral, que vai ter outro efeito tributário.”

Jamol Anderson Ferreira de Mello Pessoa afirma que para pessoas jurídicas com objeto social geral, ou seja, aquelas que não têm finalidade específica para compra e venda de imóveis, a tributação recai sobre seu ganho de capital. “O ganho de capital, via de regra, é a diferença positiva entre o valor de venda e o valor atual do bem na contabilidade (no ativo fixo ou imobilizado da empresa)”, declara.

O advogado acrescentou que, quanto ao regime de tributação, existem três formas previstas na legislação brasileira. “As três possibilidades são o Simples Nacional (regime aplicado às micro e pequenas empresas), o lucro presumido (aplicado a todas as pessoas jurídicas com faturamento que não ultrapasse R$ 78 milhões ao ano) e o lucro real (para todas as demais empresas)”, explicou.

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