Na praça há mais de sessenta anos, o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) é calculado mensalmente. Como ele serve para reajustar o preço de construções, seu impacto no financiamento imobiliário se restringe a imóveis comprados na planta.
O que é INCC?
O INCC calcula as variações nos custos de construções para habitação, existe desde 1944 e já passou por uma série de mudanças. Em seu formato atual, tem três formatos mensais e é calculado pelo FGV-Ibre de acordo com dados coletados em 7 capitais:Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo.
Os dados avaliam a evolução de custos de materiais, equipamentos, mão de obra e serviços em três áreas (estruturas, acabamentos e instalações) do setor da construção civil. Além de servir como termômetro da economia brasileira, ele é utilizado por construtoras, incorporadoras e bancos para ajustar o valor dos imóveis que ainda estão sendo erguidos.
A lógica é a seguinte: quem constroi edifícios usa o dinheiro de imóveis comprados na planta para financiar a própria construção, que pode levar anos. Para cobrir as variações de custo na obra, é preciso ajustar os valores também nas parcelas dos futuros moradores.
Pra que serve o INCC?
Em resumo, o INCC serve para proteger os compradores de imóveis em fase de construção de possíveis aumentos nos custos de construção. Se o INCC aumentar, o valor das parcelas do financiamento também aumentará, o que ajudará a proteger o comprador de possíveis perdas financeiras.
Modalidades do INCC
Há três modalidades de INCC, que variam em termos de data de apuração:
INCC-DI
Apurado entre o dia 1 do mês anterior e o último dia (30 ou 31) do mês de referência, o INCCC-DI é um importante indicador para a economia brasileira, pois é utilizado como referência para o reajuste de contratos de construção civil, financiamentos imobiliários e outras aplicações financeiras.
INCC-M
O INCC-M é um índice que mede a variação dos custos de construção civil no Brasil, coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência. É mais abrangente que o INCC-DI, pois inclui, além dos custos de materiais e mão de obra, também os custos de equipamentos e serviços. Por isso, o INCC-M é considerado uma melhor medida da inflação na construção civil.
INCC-10
O INCC-10 é um índice que mede a variação dos custos de construção civil no Brasil, coletados entre os dias 11 do mês anterior e 10 do mês de referência. É um índice mais restrito do que o INCC-DI e o INCC-M, pois inclui apenas os custos de materiais e mão de obra.
Tabela INCC em 2023
| Data | Variação em % | Variação no Ano | Acumulado 12 meses |
|---|---|---|---|
| julho/2023 | 0,10 | 2,37 | 3,14 |
| junho/2023 | 0,71 | 2,27 | 3,92 |
| maio/2023 | 0,59 | 1,55 | 5,40 |
| abril/2023 | 0,14 | 0,95 | 7,17 |
| março/2023 | 0,30 | 0,81 | 8,04 |
| fevereiro/2023 | 0,05 | 0,51 | 8,64 |
| janeiro/2023 | 0,46 | 0,46 | 9,00 |
| dezembro/2022 | 0,09 | 9,27 | 9,27 |
| novembro/2022 | 0,36 | 9,17 | 9,55 |
| outubro/2022 | 0,12 | 8,78 | 9,89 |
| setembro/2022 | 0,09 | 8,65 | 10,71 |
| agosto/2022 | 0,09 | 8,55 | 11,17 |
Qual o valor do INCC-M acumulado em 12 meses?
O INCC-M acumula alta de 2,50% no ano e de 3,06% em 12 meses.
| Mês de referência | Evolução Mensal | Acumulado 12 meses |
| ago/23 | 0,24% | 3,06% |
| Jul/23 | 0,06% | 3,15% |
| Jun/23 | 0,85% | 4,29% |
| mai/23 | 0,40% | 6,32% |
| abr/23 | 0,23% | 7,48% |
| Mar/23 | 0,18% | 8,17% |
| fev/23 | 0,21% | 8,76% |
| Jan/23 | 0,32% | 9,05% |
| dez/22 | 0,27% | 9,40% |
| Nov/22 | 0,14% | 9,44% |
| out/22 | 0,04% | 10,06% |
| set/22 | 0,10% | 10,89% |
| ago/22 | 0,33% | 11,40% |
Qual foi a última atualização do INCC 2023?
A FGV publicou no mês de agosto a última atualização do INCC-M, onde variou de 0,24% percentual., ficando superior ao mês anterior, quando variara 0,06%. Com este resultado, o INCC acumula alta de 2,50% no ano.
Qual o valor do INCC acumulado?
O valor acumulado do INCC em 12 meses foi de 3,06%. Em agosto de 2022, o índice subira 0,33% no mês e acumulava alta de 11,40% em 12 meses.
Como o INCC influencia no financiamento imobiliário?
Saber o que é INCC é saber o que impacta lançamentos imobiliários, visto que muda o valor de um imóvel em construção – sem confundir com valor venal do imóvel, aquela estimativa de preço que o poder público faz para calcular os tributos e impostos devidos.
Quem contrata um financiamento imobiliário passa a ter um saldo devedor, que é o valor financiado e que deve ser devolvido, ainda sem o acréscimo de juros.
O INCC é aplicado mensalmente sobre o saldo devedor para reajustá-lo. Isso acontece durante a construção do prédio ou até a quitação integral do saldo – desde que o imóvel ainda esteja na planta. A partir do momento em que ocorre a entrega efetiva da unidade, o reajuste de INCC cessa.
Como calcular o INCC nas parcelas
Calcular a incidência do INCC no financiamento imobiliário é bastante simples. Imagine que você tem um saldo devedor de R$ 500 mil e mais 150 meses de prazo.
- Anote o INCC de dois meses antes daquela parcela (por exemplo: 0,20%)
- Multiplique o índice e o saldo devedor (1+0,20%*500.000)
- Divida o resultado pelo número de parcelas faltantes (600.000/150 = R$ 4 mil)
Importante ressaltar que o resultado é o valor da parcela sem os juros. Lembre-se: ele é apenas um índice de correção do saldo devedor.
É por isso que, antes ou depois de escolher o apartamento ideal, é essencial se inteirar sobre os componentes do Custo Efetivo Total de um financiamento imobiliário. Confira quais são abaixo:
- Contratação de 2 seguros obrigatórios (seguro de morte e invalidez e seguro do imóvel): são incluídos no contrato pelo banco e custam entre 0,5% e 1% de juros/ano
- Taxa de administração: valor fixo que varia de R$ 25 a R$ 100/mês
- Taxa de juros anual do banco
- Índice atrelado à taxa de juros, como a Taxa Referencial (TR) ou o IPCA.
