O que é INCC e como esse índice pode influenciar seu financiamento?

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Entenda o que é INCC e como ele pode impactar mensalmente as parcelas de financiamento de imóveis em construção. 

Na praça há mais de sessenta anos, o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) é calculado mensalmente. Como ele serve para reajustar o preço de construções, seu impacto no financiamento imobiliário se restringe a imóveis comprados na planta. 

O que é INCC e como é calculado

O INCC calcula as variações nos custos de construções para habitação, existe desde 1944 e já passou por uma série de mudanças. Em seu formato atual, tem três formatos mensais e é calculado pelo FGV-Ibre de acordo com dados coletados em 7 capitais (Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo).

Os dados avaliam a evolução de custos de materiais, equipamentos, mão de obra e serviços em três áreas (estruturas, acabamentos e instalações) do setor da construção civil. Além de servir como termômetro da economia brasileira, o INCC é utilizado por construtoras, incorporadoras e bancos para ajustar o valor dos imóveis que ainda estão sendo erguidos.

A lógica é a seguinte: quem constroi edifícios usa o dinheiro de imóveis comprados na planta para financiar a própria construção, que pode levar anos. Para cobrir as variações de custo na obra, é preciso ajustar os valores também nas parcelas dos futuros moradores.

três modalidades de INCC, que variam em termos de data de apuração:

  • INCC-DI: apurado entre o dia 1 do mês anterior e o último dia (30 ou 31) do mês de referência
  • INCC-M: apurado entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês de referência
  • INCC-10: apurado entre o dia 11 do mês anterior e o dia 10 do mês de referência

“O que é INCC” depende um pouquinho de quem pergunta. Isso porque o INCC-M leva em conta o mercado de construção civil inteiro, incluindo o que é exportado, enquanto o INCC-DI mede apenas a disponibilidade interna.

O INCC em 2020

Para se ter uma ideia, o primeiro semestre de 2020 teve INCC-DI acumulado de 1,74%. Entre junho de 2019 e junho de 2020 (12 meses), o acumulado foi de 3,68%. Confira abaixo as variações mensais desse índice: 

  • 01/2020: 0,38% 
  • 02/2020: 0,33% 
  • 03/2020: 0,26% 
  • 04/2020: 0,22% 
  • 05/2020: 0,20%
  • 06/2020: 0,34%

Como o INCC influencia no financiamento imobiliário?

Saber o que é INCC é saber o que impacta lançamentos imobiliários, visto que muda o valor de um imóvel em construção – sem confundir com valor venal do imóvel, aquela estimativa de preço que o poder público faz para calcular os tributos e impostos devidos. 

Quem contrata um financiamento imobiliário passa a ter um saldo devedor, que é o valor financiado e que deve ser devolvido, ainda sem o acréscimo de juros. 

O INCC é aplicado mensalmente sobre o saldo devedor para reajustá-lo. Isso acontece durante a construção do prédio ou até a quitação integral do saldo – desde que o imóvel ainda esteja na planta. A partir do momento em que ocorre a entrega efetiva da unidade, o reajuste de INCC cessa.

Como calcular o INCC nas parcelas

Calcular a incidência do INCC no financiamento imobiliário é bastante simples. Imagine que você tem um saldo devedor de R$ 500 mil e mais 150 meses de prazo.

  • Passo 1: anote o INCC de dois meses antes daquela parcela (por exemplo: 0,20%)
  • Passo 2: multiplique o índice e o saldo devedor (1+0,20%*500.000)
  • Passo 3: divida o resultado pelo número de parcelas faltantes (600.000/150 = R$ 4 mil)

Importante ressaltar que o resultado é o valor da parcela sem os juros. Lembre-se: o que é INCC? Apenas um índice de correção do saldo devedor. 

É por isso que, antes ou depois de escolher o apartamento ideal, é essencial se inteirar sobre os componentes do Custo Efetivo Total de um financiamento imobiliário. Confira quais são abaixo:

  • Contratação de 2 seguros obrigatórios (seguro de morte e invalidez e seguro do imóvel): são incluídos no contrato pelo banco e custam entre 0,5% e 1% de juros/ano
  • Taxa de administração: valor fixo que varia de R$ 25 a R$ 100/mês
  • Taxa de juros anual do banco
  • Índice atrelado à taxa de juros, como a Taxa Referencial (TR) ou o IPCA

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