Saiba o que são e como funcionam os indexadores de crédito imobiliário

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Entenda como Taxa Referencial. IPCA e IGP-M, a avaliação de inflação no Brasil e outros indexadores de crédito imobiliário atuam em contratos de financiamento imobiliário.

Todo contrato de financiamento imobiliário tem suas condições, como prazo, seguros obrigatórios e taxas de juros. E como se trata de uma operação de longo prazo, em que o tomador leva anos e até décadas para quitar o empréstimo, os bancos procuram se resguardar da desvalorização do dinheiro emprestado.

Como fazem isso? Principalmente através dos indexadores de crédito imobiliário, que são indicadores de mercado atrelados às taxas de juros. Assim, criam uma forma de corrigir o valor de eventuais depreciações.

Quais são os indexadores de crédito imobiliário?

Os indexadores de crédito imobiliário são a TR (Taxa Referencial) e um índice que mede a inflação, como o IPCA ou o IGP-M. Entre as condições do seu financiamento, ele aparece assim: taxa de juros de X% + [índice]. Conheça os indexadores de crédito imobiliário abaixo:

TR (Taxa Referencial)

TR é a Taxa Referencial, índice criado nos anos 1990 para corrigir saldo devedor de poupanças e de contas vinculadas ao FGTS. É utilizada também nos financiamentos imobiliários. Quem determina seu valor é o Banco Central. Desde 2017, a TR está zerada – mas uma canetada do governo federal pode mudar esse cenário.

IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo)

O IPCA é o índice oficial da inflação do país, medido todos os meses pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Oscila mês a mês e responde às variações de preços de produtos básicos (de alimentação, moradia e transporte) no mercado. Há maneiras de medir as tendências de inflação, mas ela é naturalmente instável.

IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado)

Outro indicador que mede a inflação, dessa vez calculado pelo FGV/IBRE. No mercado imobiliário, é comum em contratos de aluguel. Seu número é resultado de cálculos sobre outros indicadores, como o próprio IPCA, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

Como os indexadores de crédito imobiliário impactam o financiamento?

Toda vez que uma parcela de financiamento é paga, o valor da amortização contido nela é abatido do saldo devedor. Em seguida, o saldo devedor é corrigido pela taxa de juros + índice atrelado. É assim que a parcela seguinte é calculada.

Possíveis novidades em 2020

Em 2020, a Caixa Econômica Federal passou a oferecer um novo indexador de crédito imobiliário, mas somente para empresas do setor de construção civil: o CDI (Certificado de Depósito Bancário). 

A pandemia fez com que empresas passassem a pressionar outros grandes bancos brasileiros a determinar novos indexadores para taxas de financiamento imobiliário. Além do CDI, as instituição estão atualmente estudando atrelar a taxa de juros ao rendimento da poupança. 

Importante lembrar que, num primeiro momento, mudanças desse tipo serão ofertadas apenas para determinadas categorias de pessoas jurídicas. 

Outros índices financeiros que influenciam o mercado imobiliário

Já que o assunto é indexadores de crédito imobiliário, vale a pena ampliar o escopo para apresentar outros índices importantes para variados aspectos do mercado imobiliário. Conheça 5 deles abaixo:

IGMI-C (Índice Geral do Mercado Imobiliário – Comercial) 

É o índice de rentabilidade do mercado imobiliário comercial brasileiro calculado pela FGV/IBRE desde 2000. Um grupo de participantes do setor (de escritório a shoppings) envia informações sobre retorno de renda, retorno de capital e retorno total. O resultado é divulgado três vezes ao ano. Importante para quem trabalha com imóveis comerciais ou fundos imobiliários.

IVG-R (Índice de Valor de Garantias Reais)

Indicador do Banco Central que estima o valor de imóveis residenciais no longo prazo. Divulgado de três em três meses, é identificado pelo código 21340 no Sistema Gerenciador de Séries Temporais do portal do banco.  

Taxa Selic

A taxa básica de juros da economia do Brasil é determinada pelo Banco Central. A Selic é essencial no mercado financeiro, pois é a referência nacional: as outras taxas de juros tendem a acompanhá-la, abaixando quando ela abaixa e vice-versa. Atualmente, a Selic está em baixa histórica.

Índice FipeZap

Divulgado mensalmente, o FipeZap usa preços de imóveis anunciados no portal Zap para acompanhar valores de imóveis à venda e para alugar (residenciais e comerciais) em várias regiões do país. 

INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção do Mercado)

O INCC é calculado pelo FGV/IBRE e foca em preços de custo da construção civil (incluindo materiais, serviços, equipamentos e mão de obra) em sete capitais brasileiras. Integra o já citado IGP-M e, como índice à parte, é aplicado em reajustes de contratos de imóveis em construção. 

Leia também: Índices imobiliários: qual a importância de entendê-los?

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