Índices imobiliários: qual a importância de entendê-los?

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Aprender a ler as tendências do mercado através dos indicadores imobiliários é fundamental para tomar decisões melhores nos seus investimentos

Compreender as relações entre a sociedade e o mercado imobiliário é fundamental para fazer bons negócios e isto nós já sabemos. O que é possível fazer, então, para aprofundar este conhecimento? Especializar-se cada vez mais. Neste artigo, vamos ajudar na tomada de decisão, detalhando o que são índices imobiliários e qual importância que os indicadores têm para compradores, vendedores e corretores otimizarem as transações.

Ter os dados do mercado imobiliário em mãos vai te ajudar a tomar decisões melhores. Isto porque os indicadores permitem verificar tendências por meio de análises de séries históricas, explica o presidente da Rede Imobiliária Secovi, Nelson Parisi Júnior.

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Antes da crise sanitária do Coronavírus, o país vivia o início de um bom momento com a combinação favorável de queda de juros e o aumento da confiança do mercado na macro economia, tanto por parte das incorporadoras, que voltaram a lançar empreendimentos, como dos compradores, que voltaram a comprar confiando nas baixas taxas de juros e na inflação controlada. Resta saber se esse crescimento terá continuidade após a população retomar sua vida normal

De todo modo, para corretores, entender índice imobiliário, técnicas de venda, gestão de locação, ou seja, o mercado como um todo, é importante independentemente do momento da economia. Isto porque, afirma Parisi Júnior, eles “lidam com a compra e venda do bem de maior valor agregado da vida de uma pessoa”.

“Há muitas opções de cursos para isso, como os da Universidade Secovi e as palestras que a Rede Imobiliária Secovi realiza ao longo do ano”, aponta.

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Também para ajudar corretores a adquirir ainda mais qualificação, a Loft lançou uma plataforma de capacitação, a Loft Pro. O curso inaugural, intitulado Primeiros passos do Top Broker, já está no ar e explica o que é o programa de Top Brokers, que reúne corretores com melhor performance na Loft.

O que é índice imobiliário?

O índice imobiliário, explica Nelson Parisi Júnior, contém “informações numéricas, do qual o mercado se utiliza para fazer estimativas e projetar cenários”. Ele pode ser próprio ou público – como a taxa Selic, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB/m²), o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

O Secovi faz parte das entidades que coleta dados para produzir índice imobiliário próprio. O setor de economia da entidade produz regularmente seus próprios indicadores imobiliários.

O Sindicato da Habitação publica, por exemplo, mensalmente, o Índice de Custos Condominiais (ICON), a Pesquisa do Mercado Imobiliário (PMI) e a Pesquisa Mensal de Locação Residencial. De acordo com o Secovi, seus indicadores imobiliários ajudam a embasar decisões empresariais, definição de políticas e funcionam também como termômetro da dinâmica econômica.

Secovi fala de dados da retomada do mercado imobiliário em 2019

Os principais indicadores imobiliários

Os indicadores imobiliários nacionais e públicos que mais impactam os negócios imobiliários são: o IGP-M, pois corrige a maioria dos contratos de locação; CUB/m², que trata da variação do custo de obra; o INCC-DI, ligado à variação dos insumos e mão de obra para a construção civil; a taxa Selic, taxa básica de juros da economia, que serve de balizador aos juros que os bancos praticam em suas operações de financiamento, inclusive do crédito imobiliário, e o IPCA.

“Caixa e Banco do Brasil começaram a conceder financiamentos imobiliários indexados a índice de preços, tendo o IPCA como base. Bancos privados também tendem a começar a operar crédito a imóveis nessa nova modalidade”, afirma Nelson Parisi Júnior.

IGP-M

O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) é uma das três versões dos Índices Gerais de Preços, medidos pela Fundação Getúlio Vargas. As outras duas são o Índice Geral de Preços – 10 (IGP-10) e o Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna (IGP-DI).

Este índice serve de base para o cálculo de ativos, como bens, valores, créditos e direitos. O índice mede a movimentação dos preços no mercado nacional.

No IGP-M, os preços são coletados entre o dia 21 do mês anterior ao de referência e o dia 20 do mês de referência. O índice é publicado a cada mês no Portal Ibre (Instituto Brasileiro de Economia), da FGV, e tem abrangência nacional.

Por que ele faz parte dos índices imobiliários nacionais? Porque o IGP-M é usado no âmbito dos contratos de aluguel, compra e venda de imóveis. Em resumo, ele é a principal referência na definição de reajustes e correções nas negociações imobiliárias, incluindo financiamentos de longo prazo.

“A inflação medida pelo IGP-M, por exemplo, é utilizada para corrigir a maioria dos contratos de aluguéis. Se esse indicador tiver tendência de alta, o inquilino já pode se preparar para um reajuste em seu contrato de locação ou até mesmo para uma negociação com o locador”, destaca Nelson Parisi Júnior.

INCC-M (Índice Nacional de Custos da Construção do Mercado)

O Índice Nacional de Custo da Construção foi divulgado pela primeira vez em 1950 para aferir a evolução dos custos de construções habitacionais. É o primeiro índice oficial de custo da construção civil no país.

A coleta deste indicador é feita em São Paulo, no Rio de Janeiro, em Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília. O INCC é publicado em três versões: 10, M e DI. O Índice Nacional de Custos da Construção do Mercado (INCC-M) é calculado entre os dias 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência e divulgado 10 dias depois.

CUB

O CUB/m² é o Custo Unitário Básico da Construção Civil e foi criado por meio da Lei Federal 4.591 de 16 de dezembro de 1964. Ele é o indicador dos custos do setor da construção civil e é calculado mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil.

Este índice representa o custo parcial da obra e não o global, não levando em conta outros custos adicionais. O objetivo do CUB/m² é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos dos imóveis.

De acordo com o Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais, “o CUB/m² é um indicador essencial no dia a dia das empresas de construção civil”. “É através dele que podemos realizar o registro de nossas incorporações imobiliárias e é através dele também que podemos verificar o custo básico de nossos empreendimentos.”

IPCA

O IPCA, segundo define o Banco Central, é o “índice de referência do sistema de metas da inflação”. O índice mede o preço de uma cesta de consumo representativa para famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos, em 13 áreas ?geográficas: regiões metropolitanas de Belém, Fortaleza, Recife, Salvador, B??elo Horizonte, Vitória, Rio de Janeiro, São Paulo, Curitiba, Porto Alegre, além do Distrito Federal e dos municípios de Goiânia e Campo Grande.??

Conheça outro importante indicador do mercado imobiliário

O Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados é outro importante indicador do mercado imobiliário que você deve ficar de olho. Ele é um excelente instrumento para acompanhar preços de venda e aluguel de imóveis no país, pois analisa centenas de milhares de anúncios online.

Usado por compradores, vendedores e corretores, o Índice Fipezap de Preços de Imóveis é uma ferramenta gratuita que acompanha dados de 50 cidades brasileiros. Estão inclusas, por exemplo, São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Distrito Federal, Salvador, Fortaleza e Recife.

Há alguns anos, o ZAP e a Fipe criaram o Índice FipeZap Comercial com dados de venda e locação para 10 municípios. É possível encontrar informações sobre o preço médio de salas e conjuntos comerciais de até 200 m² em São Paulo, no Rio de Janeiro, em Belo Horizonte, Porto Alegre, Curitiba, Florianópolis, Brasília, Salvador, Campinas e Niterói.

O indicador de imóveis que pode ajudar muito na busca pelo apartamento novo é o Índice Fipezap Histórico. Este índice imobiliário é trimestral e abrange preços anunciados na cidade de São Paulo a partir de 1965.

Um novo índice do mercado imobiliário

Desde o início de 2019, a Fipe e as Associações dos Registradores Imobiliários passaram a publicar os Indicadores do Registro Imobiliário. Este índice do mercado imobiliário reúne estatísticas do cenário brasileiro, especificamente sobre transferências de imóveis nos municípios de São Paulo (SP), Rio de Janeiro (RJ), Maringá (PR) e Joinville (SC).

O novo índice imobiliário tem como objetivo dar mais transparência às transferências, sem tirar “a confidencialidade e a privacidade individual das partes envolvidas”.

“Os esforços da iniciativa garantirão à sociedade brasileira o acesso regular a informações inéditas a respeito do comportamento e dimensão do mercado imobiliário nacional, promovendo ganhos de eficiência para todos”, informa a Fipe.

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