Dicas de sucesso para se tornar um investidor imobiliário

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Diversificar o investimento imobiliário e fazer um bom planejamento financeiro são os principais passos para arrecadar o máximo de seus negócios

Fazer um bom negócio em SP ou em qualquer lugar do mundo é o grande objetivo de todo investidor imobiliário. Para que isso ocorra, é preciso diversificar. Esta é a palavra-chave que vai fazer um investidor imobiliário lucrar. Jogar todas as fichas em apenas um negócio pode ser fatal, especialmente para quem está começando no ramo.

O ideal é que o investidor imobiliário divida seus recursos aplicando em imóveis e também fazendo investimentos em lastro imobiliário, por exemplo. Nem 100% para um lado nem 100% para o outro.

É possível combinar a compra de um apartamento ou de um terreno com investimentos com base imobiliária – aqueles em que o investidor comercializa créditos a partir de imóveis de serviço, como hotéis, shoppings centers e hospitais, ou loteamentos.

“O investidor acaba tendo o empreendimento como produto para gerar esse crédito e depois fica com esses recebíveis, rentabilizando na carteira com uma taxa de juros muito boa. Pode transformar essa carteira de recebíveis em um título para emissão no mercado financeiro também e colocar o montante global no bolso, dando mais liquidez na saída”, indica o administrador e educador financeiro, Rafael Severo, CEO da Trend Investimentos Imobiliários e fundador da Escola de Investidores.

Os dois tipos de investimentos têm suas vantagens e desvantagens e se comportam de maneiras diferentes dependendo do momento do mercado e da economia. Rafael Severo afirma que o mercado imobiliário é mais seguro, por exemplo, se o investidor pensar na proteção do patrimônio.

A compra de um imóvel é um investimento de ciclo mais longo e pode impedir que o investidor imobiliário se precipite e faça uma bobagem em momentos de crise econômica. Desfazer-se de um apartamento exige mais tempo e acaba dificultando uma tomada de decisão baseada apenas na emoção.

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Comprar um apartamento pode ser uma saída para o investidor imobiliário proteger seu patrimônio

“O imóvel acaba ajudando as pessoas a terem um custo alto de saída, ou seja, preservar aquele patrimônio por mais tempo e realmente quando vai fazer uma saída, ser bem pensada”, afirma Rafael.

Está na hora de fazer um investimento imobiliário?

Não se assuste se você quiser se tornar um investidor imobiliário e for um leigo no assunto. Tudo isso pode ser facilmente aprendido, por exemplo, em um curso de investimento.

O crescimento do interesse por investimento imobiliário tem alavancado a procura por educação financeira e também por IBuyer – um novo modelo de negócios que tornou a compra e venda de imóveis mais dinâmica e menos trabalhosa.

“Na década de 80, muitos investidores entraram no mercado imobiliário, construindo ou comprando imóveis para se protegerem da inflação. Estavam muito mais interessados em uma proteção do dinheiro, do capital deles e do poder de compra do que preocupados com a volatilidade que a própria inflação acabava gerando.

O imóvel acabou sendo uma alternativa boa para proteger contra a volatilidade desta inflação”, diz Rafael Severo.

Por outro lado, afirma o educador financeiro, o potencial de ganho do investimento em ações bem escolhidas, justamente pela volatilidade, pode gerar um retorno bastante expressivo. Investimento imobiliário em empreendimento, nos quais você começa desde a origem da cadeia de valor, podem gerar retornos de 500% até 1.000%.

O que são fundos imobiliários e para que eles servem?

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII), segundo a BM&F Bovespa, junta recursos que serão aplicados em ativos ligados ao mercado imobiliário. Os administradores dos fundos imobiliários são os responsáveis por sua constituição e também pela captação de valores junto a investidores por meio da venda de cotas.

Tudo o que for captado poderá ser usado para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, comerciais ou residenciais. Os recursos arrecadados também servirão para a aquisição de títulos e valores mobiliários – como cotas de outros fundos imobiliários, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e ações de companhias do setor imobiliário.

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Os fundos imobiliários captam recursos para adquirir imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, comerciais ou residenciais

Os fundos imobiliários permitem que o investidor aplique sem precisar comprar um imóvel. É possível diversificar dentro do próprio fundo, investindo ao mesmo tempo em um hotel, uma sede de empresa e em um shopping center, por exemplo. As receitas geradas são distribuídas aos investidores imobiliários que tiverem adquirido as cotas do fundo.

Devo procurar um curso de investimento?

Estruturar um investimento exige que o investidor imobiliário faça um planejamento financeiro e, muitas vezes, procure a consultoria de um especialista.

O crescente interesse pelo setor tem levado ao surgimento de curso de investimento, momento em que as pessoas vão aprender a aplicar seu dinheiro e, não menos importante, a se prevenir de enrascadas.

Para começar a investir em apartamentos de luxo – ou em qualquer outro – é preciso ter um capital mínimo para fazer um bom negócio. Em fundos imobiliários, há cotas de investimento de R$ 100 e outras de R$ 1.000, por exemplo, dependendo do valor de aporte mínimo que o fundo aceita.

Caso o investidor imobiliário tenha apenas parte do recurso, é possível fazer um financiamento para alavancar a transação ou encontrar alguém que complete o valor de custo para a aquisição do imóvel.

Ao optar por fazer um curso de investimento, será possível aprender dicas valiosas. Rafael Severo aponta que é muito importante para um investidor imobiliário, por exemplo, saber se relacionar com corretores de imóveis, com o mercado e com clientes. “Se ele opta por fazer a locação direta, ele tem que saber negociar com o cliente, saber atender”, recomenda.

Outra dica para quem vai comprar um apartamento para investir é prestar atenção no fluxo de caixa que o imóvel pode gerar. O educador financeiro destaca que este critério é muito mais importante para o investidor imobiliário do que o número de dormitórios do apartamento ou se ele é comercial ou residencial.

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Tornar-se um investidor imobiliário exige muitas vezes um curso de investimento para que o negócio deslanche com a estrutura e o planejamento financeiro adequados

“O fluxo de caixa que esse imóvel vai te gerar está ligado à demanda de determinada região. Certas áreas vão demandar apartamentos de 3 dormitórios, outras vão demandar salas comerciais. A taxa de ocupação desses tipos de imóveis nas regiões é uma premissa muito mais importante do que número de dormitórios”, explica.

Agora, caso a opção do investidor imobiliário seja por um carteira de investimento com lastro em imóvel, do tipo Letra de Crédito Imobiliário ou Certificado de Recebíveis Imobiliários, o investidor já não precisa de tanto “jogo de cintura” para lidar com pessoas. Neste cenário, ele é um aplicador.

Rafael alerta, no entanto, que este tipo de investidor imobiliário precisa dominar toda a cadeia e saber negociar, ou, no mínimo, ter aptidão para ser um gestor de negócios.

O aplicador vai precisar de gestores que entendam as demandas e que passem relatórios para que ele gerencie toda a cadeia do investimento. Todas essas questões também podem ser entendidas em um curso de investimento.

IBuyer e a tomada de decisão

Os IBuyers – startups que, do termo em inglês significam instant buyer – são companhias que atuam dentro do mercado imobiliário e usam novas tecnologias e ciência de dados no momento de avaliar e viabilizar propostas de compra de propriedades.

Esse modelo de negócio do IBuyer une tecnologia e eficiência já desde a primeira etapa do processo de negociação. A Loft é uma das empresas que utilizam esse formato de avaliação. Na hora de avaliar e fazer a oferta por um apartamento, o modelo IBuyer da Loft leva em conta mais de 50 critérios. Alguns deles são a comparação com imóveis do mesmo bairro, da microrregião e daqueles já adquiridos pela empresa.

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