O que é manutenção predial e qual a sua importância?

Saiba mais sobre os tipos de manutenção predial e qual o papel do síndico e dos moradores nesse campo.

Um prédio é mais do que uma coleção de apartamentos: ele tem equipamentos, áreas e instalações que precisam ser renovados ou mesmo refeitos para manter valor e, principalmente, para garantir a segurança e o conforto de quem mora ali.

O que é manutenção predial?

De repente, o portão da garagem para de funcionar. Depois, é o elevador que está parando de um jeito estranho. Aí é um cano que estoura na garagem, um rato que aparece na escadaria ou tem um desfalque na fachada do prédio. 

Todos esses são exemplos das infinitas possibilidades de manutenção predial, que ficam a cargo principalmente dos síndicos. Mas nada de relaxar! Até certo ponto, elas também são responsabilidade dos outros moradores do prédio, que usam os equipamentos e áreas todos os dias.

Quando a manutenção predial não é feita corretamente, pode haver desperdício de dinheiro do prédio, problemas no serviço e, no limite, risco de segurança para os condôminos. É um tema que deve ser levado a sério, porque problemas podem aparecer de todas as formas e ter uma surpresa no prédio pode ter um custo muito alto.

Diferença entre manutenção preventiva, preditiva e corretiva

“Melhor prevenir do que remediar.” Esse ditado popular vale muito para a manutenção predial, já que resolver as coisas de forma urgente é sempre mais caro (às vezes 5 vezes mais caro!) do que prevenir o problema. 

Por isso, os prédios categorizam as manutenções prediais necessárias nas categorias de manutenção preventiva (vamos fazer antes para evitar que dê problema), preditiva (inspeções recorrentes de equipamentos e instalações para acompanhar o desempenho) e corretiva (alguma coisa deu muito errado e precisa ser resolvida agora).

Quando falhas são encontradas, elas podem ser críticas, regulares ou mínimas. A falha crítica, claro, não pode ser deixada para depois. Já as outras podem entrar em planos de manutenção predial de médio a longo prazo. 

O orçamento do condomínio já inclui manutenção predial?

Sim e não. Para ações recorrentes da manutenção predial, os síndicos já separam o dinheiro quando apresentam o orçamento daquele ano. Já para fazer coisas extras (por exemplo: pintar a fachada de outra cor), é preciso apresentar a ideia e ver se os outros moradores topam os custos.

Quando tem surpresas que exigem reparo imediato, geralmente o síndico usa valores do fundo de reserva para resolver a situação e depois faz uma prestação de contas, podendo propor um rateamento do custo entre moradores para repor o dinheiro em caixa.

Quais profissionais prestam os serviços de manutenção predial?

Depende da tarefa, já que cada um presta um serviço bastante especializado. Alguns têm leis específicas para seguir e outros, não.

Por exemplo: para renovar legalmente extintores de incêndio, uma empresa precisa ter a certificação correta do Inmetro. Já empresas de manutenção de elevadores em São Paulo são obrigadas, por lei, a emitir um Relatório de Inspeção Anual assinado pelo engenheiro responsável e entregue ao síndico. Por outro lado, os pintores não precisam ter registro em órgãos técnicos. E por aí vai.

Se é o síndico que responde pela manutenção predial, qual a responsabilidade do morador?

O Código Civil determina, no Artigo 1.348, que cuidar das partes comuns do prédio e prestar serviços de interesse para os moradores é papel do síndico. É ele que pode ser penalizado civil e criminalmente caso alguma coisa dê errado.

Já o morador é responsável pela manutenção das partes autônomas de suas unidades, ou seja, o que acontece dentro do seu próprio imóvel. Se algo estiver danificado na fachada do apartamento e for uma falha estrutural, por exemplo, é uma responsabilidade do prédio. Se você troca um cano e ele alaga o andar de baixo, tá com você para resolver.

Essa divisão não significa que os moradores não são responsáveis por nenhuma parte da manutenção predial que ficar além da própria porta. Eles são, sim, considerados co-responsáveis pelo prédio e cumprem essa responsabilidade quanto usam as coisas de acordo com as normas e regras estabelecidas pelo condomínio. 

Checklist da manutenção de condomínio

Não existe um checklist único, já que os edifícios são diferentes, mas há algumas coisas básicas que devem estar no radar periodicamente:

• Recarga dos extintores de incêndio 
• Limpeza da caixa d’água 
• Desinsetização/desratização do prédio 
• Manutenção de elevadores e casa de máquinas
• Checagem de para raios do prédio

Além disso, existe a Norma 5674 da ABNT que regulamenta como cada etapa da manutenção predial deve ser planejada, executada e avaliada.