O que fazer quando você não consegue pagar o financiamento imobiliário

Apesar de o crédito imobiliário estar atravessando um ótimo momento, com juros baixos oferecidos ao consumidor, o momento econômico geral no Brasil e no mundo não é dos melhores devido à pandemia do novo coronavírus. 

Muita gente viu seus planos afetados e perdeu renda nos últimos meses. O desemprego, por exemplo, atingia 14,6% dos brasileiros em 2020. No ano anterior, a taxa era de 11,8%. Essa curva sobe desde o final de 2019.

Esse revés é especialmente delicado para quem já havia contraído um financiamento imobiliário, uma dívida que costuma ser de valor alto e de longa duração, e sofreu uma redução de renda nos últimos meses. Por isso, este texto traz algumas alternativas às quais os devedores podem recorrer para não caírem na inadimplência ou mesmo perderem o imóvel.

Afinal, o que fazer quando não consigo pagar o financiamento do imóvel?

Saber o que fazer quando não consegue pagar o financiamento do imóvel passa, antes de mais nada, por um planejamento próprio. É necessário entender se você tem alguma alternativa de aumento temporário de renda, se possui saldo de FGTS que possa ser utilizado, se está disposto a abrir mão do imóvel para evitar problemas de inadimplência. A seguir,  citamos algumas das soluções para quem não está conseguindo pagar as prestações:

1. Renegocie com o banco

Se você está enfrentando problemas para pagar as parcelas, é possível procurar o gerente do seu banco e explicar a situação, de forma a reorganizar a dívida e facilitar seu pagamento. 

Você pode, por exemplo, pedir a dilatação do prazo do financiamento, diminuindo as próximas parcelas (porém aumentando a incidência de juros na operação). Alguns bancos, como a Caixa, aceitam que o cliente pause as prestações durante um período curto.

Tenha em mente que, para o banco, não é interessante tomar seu imóvel e leiloá-lo – pense no trabalho que o credor tem com tais procedimentos, ainda que sejam extrajudiciais. Por isso, muitas instituições estão dispostas a negociar. Mas tome cuidado com a reincidência: suas chances de conseguir o que quer diminuem se você já tiver renegociado antes.

2. Use o FGTS

É possível usar o FGTS para compor as parcelas ou amortizar seu financiamento, caso você possua saldo nas respectivas contas e direito de movimentar o fundo. O dinheiro pode ser empregado para diminuir em até 80% o valor das prestações por 12 meses consecutivos, se o financiamento tiver sido feito dentro do Sistema Financeiro Habitação (SFH). Ou ainda, para simplesmente quitar parte do valor em aberto.

Lembre-se que você não pode ter usado o FGTS para amortização há menos de dois anos se quiser lançar mão desse recurso novamente. Se você recorreu ao FGTS para pagar a entrada há menos tempo que esse prazo, não se preocupe: já pode usá-lo para quitar parte da dívida. 

3. Lance mão da portabilidade 

A portabilidade é a migração da operação de crédito de um banco para outro. Com essa ação, você pode passar a financiar o resto da sua dívida com uma instituição financeira que ofereça melhores taxas de juros, por exemplo. 

Sabemos que, nos últimos anos, a taxa média de juros caiu muito no mercado: chegou em setembro de 2020 a apenas 7,15% ao ano, enquanto estava acima de 11% ao ano no mesmo mês de 2016 (segundo dados do Banco Central relativos a pessoas físicas). Ter essa atualização de taxas refletida no seu financiamento vai ajudar muito a torná-lo mais barato. 

A mudança para outro banco não pode ser negada pela instituição financeira que até então era responsável pela dívida. Pelo contrário: ela pode fazer uma proposta para também tornar as condições do seu financiamento melhores e conseguir que você não a abandone. 

4.  Verifique as soluções que seu banco oferece para tempos difíceis 

Com a pandemia causada pelo novo coronavírus, a situação financeira de muita gente se deteriorou e, como consequência, alguns bancos permitiram a clientes congelar parcelas de financiamentos por pelo menos 60 dias devido à crise financeira decorrente da Covid-19. Muitas das instituições prolongaram esse período de pausa, como a Caixa. 

No entanto, essa foi uma solução posta em prática temporariamente pelas instituições financeiras. A Caixa Econômica Federal, por exemplo, não informou que não alongaria a política de congelamento, que chegou a permitir 180 dias de pausa nas prestações. 

Em vez disso, o banco informou que devedores teriam a opção de reduzir as parcelas temporariamente, optando por pagar apenas 50% das parcelas por três meses ou então 75% delas por seis meses. 

Além dessa política criada por causa da pandemia, a Caixa já abria a possibilidade de congelar prestações durante 6 a 12 meses, se o cliente cumprir uma série de requisitos. Entre eles, estar com as parcelas em dia, ter ao menos 24 prestações já pagas e uma dívida em aberto menor que 80% do valor do imóvel. 

5. Venda do imóvel

Em último caso, se nem a renegociação e nem outros recursos ajudarem, a solução pode passar por vender o imóvel, quitando a dívida com o banco e livrando-se de vez do financiamento.

O que é saldo devedor?

Saldo devedor é o valor total que você precisa pagar ao banco para quitar seu financiamento. Esse valor é composto pelo total emprestado pelo banco para a compra do imóvel acrescido de juros e tarifas acordadas por contrato, incluindo aí índices de correção monetária. Esse saldo diminui conforme as prestações do financiamento são pagas.

Se você tiver dificuldades para honrar seu financiamento, o saldo devedor não deve diminuir em uma eventual renegociação. O que pode acontecer é um ajuste no valor das parcelas e no prazo de pagamento.

Como calcular o saldo devedor do financiamento?

Se você quer saber como calcular o saldo devedor, a melhor prática é pedir esse valor atualizado ao banco, de acordo com a realidade da sua operação de crédito. Aqui, vamos explicar resumidamente como o saldo devedor funciona.

Cada parcela é composta por uma parte do saldo devedor, chamada amortização, e uma outra que corresponde aos juros mensais que incidem sobre o saldo devedor. Toda vez que você paga uma parcela, portanto, a dívida diminui devido à amortização. 

Existem duas formas possíveis de pagar as prestações. A primeira é a tabela SAC, que tem um valor de amortização constante. Com  o saldo devedor tendo o mesmo valor descontado a cada mês, o montante sobre o qual incidem os juros vai se tornando cada vez menor – consequentemente, o componente de juros nas parcelas também. 

Assim, trata-se de um sistema de cobrança no qual as parcelas diminuem progressivamente, e a maior parcela de todas é a primeira a ser paga. 

Já a tabela PRICE mantém as parcelas com um valor fixo ao longo de todo o financiamento. O valor cobrado em juros cai progressivamente (pois incide sobre o saldo devedor, que está sendo reduzido), mas o componente de amortização nas parcelas vai crescendo. 

É importante mencionar que o saldo devedor é corrigido constantemente pelo índice de correção acordado com o banco na hora do financiamento: TR (Taxa Referencial, zerada desde 2017) ou IPCA. Para entender melhor como ficariam as parcelas do seu financiamento imobiliário, use o simulador da Loft Cred. 

Como consultar o saldo devedor do financiamento habitacional da Caixa? 

Você pode consultar o saldo devedor do financiamento habitacional da Caixa de forma fácil e sem precisar comparecer a uma agência do banco pelo aplicativo Caixa Habitação (disponível para Android e iOS). 

No app, além de saber o saldo devedor do financiamento com a Caixa, você encontra informações relativas ao seu contrato de financiamento, como valores das parcelas, simulações de uso do FGTS, possibilidade de emissão de boleto para amortização da dívida e outras funcionalidades.

Dúvidas gerais sobre financiamentos imobiliários

Agora que você já viu o que pode fazer fazer quando não consegue pagar o financiamento, veja respostas para algumas dúvidas recorrentes a respeito de financiamentos imobiliários.

O Código de Defesa do Consumidor prevê cancelamento de financiamento?

O Código de Defesa do Consumidor prevê a possibilidade de cancelamento de um financiamento em até 7 dias da assinatura do contrato. Trata-se do “direito ao arrependimento”, que é recorrentemente confirmado por decisões judiciais. 

No caso de financiamento de veículos, por exemplo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) favoreceu uma consumidora que, depois de desistir da operação de crédito dentro do prazo definido, foi vítima de um pedido de busca e apreensão de um veículo. O banco alegou inadimplência, mas ela havia desistido do negócio no sexto dia após a assinatura do contrato. 

Roberta Oka, especialista em financiamentos imobiliários da Loft Cred, explica que o cliente consegue desistir de um financiamento imobiliário até pagar o Imposto sobre Transmissão  de Bens Imóveis (ITBI) e fazer o registro da operação em um Cartório de Registro de Imóveis.

“Até o momento do registro, você pode pedir o cancelamento. O banco vai cobrar a tarifa de avaliação para fazer todo processo e vai cancelar sem cobrar multa. Se o comprador já pagou as custas, a prefeitura dificilmente vai devolver esse valor”, explica Roberta. 

Como declarar dívida de financiamento imobiliário?

Para declarar dívida de financiamento imobiliário no Imposto de Renda, você deve incluir as informações cabíveis na aba “Bens e Direitos” – e não na parte de “Dívidas e Ônus Reais” como em outros tipos de empréstimos. 

Nesse local, o contribuinte insere o valor total do financiamento, a instituição credora e quanto já foi pago até o momento em “Situação em 31/12” do ano correspondente, incluindo os juros. 

Na declaração do ano seguinte, haverá um campo para informar a situação em 31 de dezembro do ano anterior, e esse valor deve ser repetido, acrescentando-se posteriormente a atualização da quantia já paga. No ano da quitação, o valor declarado do bem deverá ser o total pago por ele, incluindo os juros. 

Como amortizar um financiamento imobiliário?

Você pode amortizar um financiamento quitando uma parte do saldo devedor antecipadamente. Esse é recurso útil quando você recebe algum dinheiro extra e quer economizar com os juros ou apenas ver sua dívida zerada mais rapidamente. 

Para fazer isso, você precisa contactar o banco credor e pedir para pagar uma parte da dívida antecipadamente. O banco não pode negar esse pleito, e deve emitir um boleto para viabilizar essa operação. É possível também usar o saldo do FGTS para amortizar o saldo devedor, desde que você se enquadre nas regras que permitem a movimentação do fundo e não tenha usado recursos do fundo para essa mesma finalidade há menos de dois anos. 

A Loft Cred obtém o financiamento mais viável para seu perfil

Financiar um imóvel é um compromisso a longo prazo e todos sabemos que imprevistos acontecem. Por isso, fechar negócio com as melhores taxas de juros possíveis e com pleno entendimento de toda a operação e dos termos do contrato é muito importante.

Uma assessoria de crédito como a Loft Cred ajuda clientes a garantir um financiamento que caiba perfeitamente no bolso e nos planos – tudo de forma gratuita e inteiramente online. Para começar, é preciso apenas fazer um cadastro simplificado. 

Através de uma equipe especializada, procuramos as principais instituições financeiras do país atrás das melhores condições para o seu contrato. A Loft Cred também se encarrega da organização dos documentos necessários, preenchimento de formulários e até o registro da operação em cartório.

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