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Como negociar parcelas em atraso de financiamento imobiliário?

8 MINUTOS DE LEITURA

Se você teve problemas para cumprir suas obrigações em dia e está se perguntando como negociar parcelas em atraso de um financiamento imobiliário, saiba há luz no fim do túnel. Bancos podem aceitar negociar com clientes para evitar que as dívidas se tornem impagáveis e todos saiam perdendo dessa situação.

Por isso, vamos descobrir algumas táticas de renegociação para sair de enrascadas com os bancos e não deixar seu financiamento do sonhos desandar. 

Como consigo negociar parcelas em atraso de um financiamento  imobiliário? 

Atrasar parcelas da casa nova é algo preocupante, e se a situação não for resolvida, o banco pode leiloar seu imóvel para cobrir a dívida. Para evitar esse tipo de problema, é importante saber como negociar parcelas em atraso de um financiamento imobiliário: é possível, por exemplo, pedir para transferir o valor das prestações prestes a vencer ao saldo devedor (aumentando o valor das próximas) ou aumentar o prazo de pagamento.

Mas você só vai conseguir isso se o banco concordar com as condições. É importante procurar o gerente responsável pelo financiamento e explicar a situação. Se você desenvolveu um bom relacionamento com a instituição até aquele ponto, pode ter mais chances.  

Caso o seu banco não aceite, você pode recorrer à portabilidade. Trata-se de transferir seu financiamento para outro banco que concorde em receber essa operação oferecendo condições melhores de pagamento. Muitas vezes, os bancos credores acabam até igualando as condições da concorrência em nome da permanência do cliente. 

Se você não tiver atingido ainda três prestações em atraso, pode também recorrer ao FGTS para amortizar seu financiamento – se ele, é claro, puder ser usado segundo as regras. O dinheiro do fundo pode servir para pagar parte do saldo devedor ou diminuir em até 80% o valor das prestações por 12 meses consecutivos, se o financiamento tiver sido feito via Sistema Financeiro Habitação (SFH).

Como funciona a regra de 3 parcelas em atraso para financiamento imobiliário?

A regra de 3 parcelas em atraso funciona para financiamento imobiliário como um prazo máximo no qual você pode atrasar as prestações da sua dívida sem consequências para seu imóvel. Depois desse período, você deve receber uma notificação extrajudicial solicitando o pagamento da dívida ou negociação com o banco em até 15 dias (em geral). 

Caso nada seja feito nesse prazo, o banco pode consolidar a propriedade em favor dele e leiloá-la para quitar o débito. E aí tudo fica mais difícil para o devedor, e o último recurso é tentar impedir a arrematação da propriedade na Justiça. 

Por outro lado, o banco não precisa ir à Justiça para ganhar o direito de vender a propriedade. Os financiamentos imobiliários no Brasil são feitos em geral com a figura da alienação fiduciária no contrato. 

A alienação fica registrada na matrícula do imóvel e permite ao banco tomar a posse do imóvel para executar a dívida. A alienação também faz com que a propriedade do imóvel fique com o banco até a quitação da dívida, ao contrário da hipoteca (em que a propriedade permanece com quem compra o imóvel). 

Como calcular prestação de financiamento imobiliário atrasado?

Caso você queira calcular a prestação do financiamento imobiliário atrasado, a melhor alternativa é pedir essa planilha ao banco credor, no momento da renegociação da dívida (se ela for necessária).

Até quantas parcelas posso atrasar no financiamento?

Para saber até quantas parcelas você pode atrasar no financiamento, é preciso antes de mais nada consultar o contrato firmado com o banco. No entanto, a regra geral é que o banco pode notificar o cliente em relação à possibilidade de perda do imóvel quando há três prestações atrasadas (90 dias de atraso). 

Como reduzir a taxa de juros do financiamento imobiliário?

Para reduzir a taxa de juros do financiamento imobiliário, você pode procurar o banco para  renegociar a sua dívida. Você pode, por exemplo, pedir atualização do Custo Efetivo Total com base na redução da Taxa Referencial (TR), que está atrelada a muitos financiamentos. Essa taxa foi zerada pelo governo em 2017. 

Outra alternativa, como já mencionado, é a portabilidade. Quando outro banco propõe condições de pagamento melhores, você tem o direito de migrar a operação para essa instituição financeira. No entanto, preste atenção a alguns custos pontuais que a burocracia da mudança pode trazer, como:

  • Avaliação do imóvel pelo novo banco (paga pelo devedor)
  • Custos cartoriais para atualizar as informações na matrícula do imóvel 
  • Tarifas envolvidas em cadastros de novos clientes
Confira dicas de como fazer a portabilidade do seu financiamento no vídeo acima

Por outro lado, seu próprio banco pode oferecer taxas tão vantajosas quanto as do concorrente, para evitar a sua migração. É o melhor dos mundos: você reduz seu Custo Efetivo Total sem ter que arcar com despesas adicionais

De acordo com dados do Banco Central publicados pelo portal G1, o número de pedidos de portabilidade em financiamentos imobiliários chegou a 26,5 mil nos sete primeiros meses de 2020, enquanto no ano de 2019 inteiro eles foram pouco mais de 14,8 mil. Já os pedidos efetivados até julho de 2020 foram 8,7 mil, 625% a mais que no mesmo período de 2019. 

Tais números sinalizam uma melhoria das condições de crédito, associada à baixa taxa de juros Selic (2% ao ano). Se quiser saber mais detalhes sobre como fazer a portabilidade do seu financiamento, confira este artigo. 

Como congelar parcelas de financiamento?

Alguns bancos permitiram a clientes congelar parcelas de financiamentos por pelo menos 60 dias devido à crise financeira decorrente da Covid-19. Entre eles, a Caixa Econômica Federal, que alargou esse período de congelamento possível das parcelas para 180 dias. 

O benefício vale para quem tem prestações em dia (ou com atraso de até 180 dias para pessoas físicas e 60 dias para empresas). Durante essa pausa, segundo a Caixa, o contrato não fica isento da incidência de juros, seguros e taxas, que serão acrescidos ao saldo devedor. As taxas de juro, por outro lado, não sofrem alteração com o procedimento, e nem o prazo contratado. 

Em outubro, a Caixa informou que não renovaria essa política, mas que permitiria aos clientes pagar apenas 50% das parcelas por três meses ou 75% delas por seis meses. Basta fazer a solicitação pelo aplicativo da Caixa.

Além dessa política criada por causa da pandemia, a Caixa já oferecia a opção de pausar as prestações de um financiamento por seis a 12 meses, mas o cliente precisa obedecer a uma série de critérios, como:

  • Estar com as parcelas em dia
  • Ter ao menos 24 prestações pagas
  • O valor total da dívida não pode ser maior que 80% do valor do imóvel
  • Não usar o FGTS para pagar uma parte da prestação

Se você está se perguntando com quanto tempo de atraso a Caixa toma um imóvel, saiba que isso até pode acontecer se a inadimplência ultrapassar 90 dias, mas a própria Caixa recomenda que o cliente procure o banco para negociar, ressaltando que existem opções para evitar a perda do imóvel. 

Como declarar dívida de financiamento imobiliário?

?Para declarar sua dívida de financiamento no Imposto de Renda, você deve inserir as informações correspondentes à operação no campo “Bens e Direitos”. Escolha o código aplicável (11 para apartamento e 12 para casa). Em “Situação em 31/12” do ano referente à declaração, informe o que já foi quitado até essa data – e não o valor do imóvel.

Não esqueça de acrescentar informações sobre o banco credor, o número de parcelas acordadas e o número de prestações pagas em “Descrição”, além de dados relativos ao imóvel nos campos correspondentes (como inscrição municipal, endereço, matrícula e cartório de registro de imóveis correspondente). 

Negocie seu financiamento de forma segura 

É claro que imprevistos acontecem na vida de qualquer um, mas ter uma assessoria especializada na hora de contratar crédito ajuda a firmar um contrato com mais segurança, contendo as melhores condições de pagamento possíveis. Assim, fica mais difícil correr o risco de atrasar o seu financiamento imobiliário

Por isso que o Loft Cred disponibiliza gratuitamente e online uma equipe de especialistas qualificados, que procuram os bancos parceiros atrás da melhor proposta de crédito para você. Isso vale tanto para quem vai começar a financiar agora ou para quem está interessado em baratear seu financiamento através da portabilidade. 

O Loft Cred é um serviço que reúne seus documentos (você precisa enviá-los de uma só vez), se encarrega da burocracia e poupa você de uma peregrinação aos bancos atrás de ofertas de crédito. 

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