O que é financiamento imobiliário

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Entenda o que é financiamento imobiliário, quais são os juros e encargos, valor máximo de parcelas e como a Loft Cred pode ajudar!

Para quem sonha com a casa própria, optar pelo financiamento imobiliário é muito comum. Ao longo deste blog post, você aprenderá:

  • O que é financiamento imobiliário
  • O que está dentro do Custo Efetivo Total
  • Quais são os documentos necessários
  • Como calcular o financiamento que cabe no seu bolso
  • Como usar FGTS para comprar imóvel

O que é financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário é uma linha de crédito oferecida pelos bancos para ser usada para fins imobiliários, como a aquisição de um apartamento. Ele costuma cobrir até 80% do valor total do imóvel e pode durar até 35 anos.

O pagamento do montante (chamado de saldo devedor) é feito de forma parcelada. O valor máximo dessas parcelas é baseado na sua renda comprovada e não costuma passar de 30% dela. 

Portanto, se você ganha R$ 6.000 por mês, bancos vão lhe oferecer parcelas mensais de no máximo R$ 1.800. Adiante, explicaremos melhor como fazer essa conta e descobrir qual imóvel cabe no seu bolso!

SFH e SFI: conheça os sistemas brasileiros

Quando se pensa sobre “o que é financiamento imobiliário”, é preciso lembrar dos dois principais sistemas vigentes: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

No SFH, as regras são determinadas pelo governo federal. Hoje em dia, isso inclui:

  • Valor máximo do imóvel: R$ 1,5 milhão
  • Valor máximo do Custo Efetivo Total: 12% ao ano

Já no sistema SFI, não há pré-condições e bancos e clientes estão livres para negociar. 

Vale lembrar que é o SFH que permite uso do saldo do FGTS para financiamento imobiliário (mais sobre isso adiante!). Ou seja, para utilizá-lo, é preciso que a operação se encaixe nas condições listadas acima.

O que é Custo Efetivo Total do financiamento imobiliário

É sobre as parcelas do financiamento que recaem as taxas de juros que as instituições financeiras anunciam, mas não é só isso: há outros encargos envolvidos.  

Por isso é preciso saber quanto fica o Custo Efetivo Total (C.E.T.) de cada financiamento imobiliário. Ele inclui:

  • Contratação de 2 seguros obrigatórios (seguro de morte e invalidez e seguro do imóvel), que custam entre 0,5% e 1% de juros ao ano
  • Taxa de administração do contrato (um valor fixo entre R$ 25 a R$ 100 na parcela mensal)
  • Taxa de juros anual do banco
  • Índice de correção atrelado à taxa de juros, como a Taxa Referencial (definida pelo governo e hoje zerada) ou IPCA (índice oficial de inflação; em março de 2020, foi de 0,07%)

As parcelas podem decrescer em valor ao longo do tempo (se for aplicado o Sistema de Amortização Constante – SAC) ou manterem seu valor constante (se for aplicada a Tabela PRICE).

Quais são as taxas de juros de financiamento imobiliário?

Os bancos que determinam suas próprias taxas de juros, mas costumam acompanhar uns aos outros para competir entre si. É importante lembrar que os valores de taxas podem mudar dependendo do cenário econômico. No começo de 2020, as taxas das principais instituições nacionais eram:

  • Banco do Brasil: 7,4%
  • Bradesco: 7,3%
  • Caixa Econômica Federal: 6,5%
  • Itaú: 7,45%
  • Santander: 7,99%

Leia também: Saiba comparar taxas de financiamento e quais são as atuais do mercado

Como calcular o preço do apartamento que você pode pagar

O que é financiamento imobiliário passa também por quanto você pode dar de entrada à vista. Ele deve equivaler a 20% do valor do imóvel. 

Se você dispõe de R$ 20 mil para oferecer como entrada (20%) sem perder suas reservas de emergência (recomenda-se 3 e 6 meses de suas despesas fixas hoje), o valor total do imóvel que pode pagar hoje é R$ 100 mil (os outros 80% financiados). 

Ao determinar quanto é 30% da sua renda comprovada, você também tem uma ideia de qual seria o valor máximo da sua parcela e se isso faz sentido. 

Utilizando o imóvel do exemplo acima, alguém que ganha R$ 6 mil por mês teria parcelas de até R$ 1.800. Para pagar (ainda sem juros!) os R$ 80 mil que faltam, seria preciso 44 meses.

Em seguida, é hora de pensar nesses prazos e juros condicionais. Para facilitar, o Loft Cred oferece um simulador gratuito (disponível neste link) que simula a primeira e a última parcela do seu financiamento imobiliário de acordo com as taxas praticadas pelo mercado.

Além do financiamento imobiliário

Não se esqueça que adquirir imóveis tem custos de cartório e impostos (até 5% do valor do imóvel) e custos de manutenção (como condomínio e IPTU). 

Para saber mais: Sonhando em comprar um apartamento? Saiba qual cabe no seu bolso

Como usar o dinheiro do FGTS no seu financiamento imobiliário

Se você tem ou já teve emprego de carteira assinada, tem uma conta de FGTS. O valor ali contido pode ser utilizado pelo trabalhador em determinadas situações, como para financiamento imobiliário.

Para tanto, é preciso que o imóvel que você quer comprar se encaixe no sistema SFH, que hoje contém as seguintes regras:

  • Imóvel residencial com valor máximo de R$ 1,5 milhão, localizado em área urbana e para moradia do titular do benefício
  • Ter no mínimo 3 anos (consecutivos ou não) de trabalho sob regime do FGTS
  • Não ter outro imóvel na cidade de moradia ou principal trabalho

O resto do processo é bastante comum e os bancos estão todos familiarizados com os trâmites. 

Leia também: Como usar o FGTS para comprar imóveis

Quais são os documentos necessários para financiamento imobiliário?

O que é financiamento imobiliário passa diretamente pela obtenção dos documentos necessários. A lista inclui:

  • Documentos do imóvel que se quer comprar (matrícula e certidão de IPTU)
  • Documentos pessoais e certidões dos envolvidos (de casamento, divórcio ou nascimento, no caso de solteiros)
  • Comprovações de renda (recibo da mais recente declaração de Imposto de Renda, últimos holerites e/ou extrato bancário dos últimos 3 a 6 meses)


Para saber mais sobre a documentação para pessoas físicas e jurídicas, profissionais de carteira assinada ou autônomos, leia o post: Quais documentos são necessários para financiar um imóvel?

É possível renegociar financiamento imobiliário?

Sim! É possível tanto renegociar as taxas de juros com seu banco quanto discuti-las com outra instituição financeira e fazer a portabilidade da dívida. Novas regras vigentes desde abril de 2020 facilitam esse processo de renegociação ou transferência.

O Loft Cred, a assistência gratuita de financiamento imobiliário da Loft, pode ajudá-lo com o refinanciamento imobiliário.

Leia também: Refinanciar imóvel: tudo que você precisa saber

Como conseguir financiamento para comprar imóvel? o Loft Cred te ajuda!

É muita coisa, certo? Também sabemos. Por isso há o Loft Cred, uma assessoria gratuita de financiamento imobiliário para todos, inclusive quem não é cliente da Loft. 

Especialistas estão disponíveis para negociar as melhores condições e taxas para você com os principais bancos e fundos, destravando até as situações difíceis. 

Com o Loft Cred, você só precisa enviar a documentação uma única vez. Após a negociação com todos os players, o time volta a entrar em contato para apresentar os resultados (na forma de cartas de crédito) e explicar as condições. 

A partir daí, fica fácil tomar uma decisão informada e, se quiser, prosseguir para um contrato. E mais: é tudo online e você não precisa sair de casa nem para ir ao cartório. 
Saiba mais sobre o Loft Cred aqui!