Quanto custa comprar um apartamento?

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Tempo de leitura: 8 minutos

Saiba como pesquisar quanto custa comprar um apartamento e quais são os metros quadrados mais valiosos nas capitais do Brasil.

São muitos os portões com placas de venda penduradas Brasil afora, mas por onde começar? Antes de sair agendando as visitas, é preciso entender o básico sobre quanto custa comprar um apartamento, o que vale a pena e o que não vale.

Para ter segurança no custo, saiba que você vai precisar investir tempo e visitar vários imóveis similares em uma mesma região (quanto maior o número, melhor). Assim, vai entender a precificação geral do bairro na prática e construir seu próprio leque de opções.

Ao analisar pontos críticos da localização (infraestrutura, transporte, segurança, comércio local) e dos imóveis em si (estado de conservação, metragem, área de lazer, tipo de planta), aprenderá rapidamente a pensar como o mercado pensa.

Uma vez com a chave do seu próprio apartamento em mãos, você estará na companhia da maioria dos brasileiros. Segundo dados mais recentes do IBGE na área, coletados em 2016, há 69,2 milhões de domicílios no país. Destes, 68,2% são próprios e já quitados, enquanto 5,9% estão sendo pagos.

Se você estiver achando tudo difícil, lembre-se: muita gente já viveu esse mesmo momento e encontrou o que buscava!

Quanto custa comprar um apartamento?

O mercado imobiliário muda muito de cidade para cidade, e o custo de um apartamento acompanha essa variação. Não há receita de bolo para descobrir uma média que valha para todos. Há, no entanto, uma série de possibilidades de investigação.

O Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados, por exemplo, é um indicador que acompanha preços de venda e aluguel de imóveis no país ao analisar centenas de milhares de anúncios online.

Mensalmente, a organização divulga um relatório gratuito com dados sobre as vendas residenciais em 16 capitais e seus entornos. Para acessá-lo, clique aqui, selecione a aba Venda Residencial e o mês desejado.

O texto permite conhecer pontos importantes, como:

  • Histórico de preços dos últimos 12 meses (para entender se o mercado está em alta ou em baixa)
  • 10 bairros, zonas ou distritos com os preços médios mais altos e mais baixos por m2
  • Distribuição de preços médios no mapa da cidade

Além disso, você pode buscar sites de anúncios de imóveis à venda do jeito e na região que lhe interessa e ter ainda mais insumos para tomar decisões. Para manter a organização, guarde as informações que encontrar numa planilha.

Outra opção interessante é pesquisar quais são as imobiliárias mais ativas na região e verificar os preços de imóveis divulgados em seus sites.

É importante frisar que as visitas presenciais são imprescindíveis e vão render informações mais assertivas, além de serem ideais para realmente identificar suas preferências pessoais.

Quanto sol bate na janela do quarto pela manhã, por exemplo, é algo que você só consegue entender in loco. E, visto que você está prestes a fazer um grande investimento, é melhor não pular etapas.

Como são feitos os cálculos?

Para entender quanto custa comprar um apartamento, é preciso lembrar que essa decisão envolve outros custos além do valor de venda em si – que é, de longe, o maior deles. Mas não dá para descuidar dos outros. O blog da Loft destaca quatro deles:

  • Custos de aquisição do imóvel
  • Custos de manutenção do imóvel 
  • Custos de mudança/reforma
  • Custos de serviços profissionais

Custos de aquisição 

Os custos de aquisição envolvem todas as taxas, impostos e outros componentes burocráticos que compõem o processo de compra e venda imobiliário. Eles aparecem apenas uma vez, mas seu valor é alto: entre 4,5% e 5% do valor de venda. Ou seja, se seu imóvel vale R$ 500 mil, até R$ 25 mil extras precisam ser desembolsados.

Custos de manutenção

Já os custos de manutenção do imóvel são aqueles que você deve levar em conta quando está pensando em comprar um apartamento. Um apartamento fica em um prédio, que cobra condomínio e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Lembrando que a(s) garagem(ns) também pagam IPTU.

Mesmo que você seja o proprietário, precisará pagar essas duas contas todos os meses, certo? Ou seja, não faz sentido conseguir comprar o espaço perfeito se você logo vai se endividar pagando o básico do básico para habitá-lo sem inadimplência. Muitos brasileiros hoje optam pela contratação de seguros para a casa, que também entram nessa conta recorrente. 

Custos de mudança/reforma

Os custos de mudança/reforma são aqueles que proprietários despendem para tornar aquele o lar dos seus sonhos, seja através de mudanças estruturais (derrubando ou erguendo paredes), decorativas (pintura de paredes e instalação de revestimentos) ou de mobiliário.  

É difícil estimar com precisão o custo de uma obra – e elas geralmente estouram o orçamento. De acordo com dados da Loft, 9 a cada 10 reformas sofrem com algum problema. Em média, custam 61% a mais do que o previsto e duram quase o dobro do tempo estimado inicialmente.

Leia também: Custo-benefício: a reforma da Loft agrega valor ao metro quadrado de seus imóveis

Custos de serviços profissionais

Caso você opte pela consultoria jurídica de um advogado para ajudá-lo com a papelada ou pelos serviços de um corretor de imóveis, não se esqueça de adicionar esses custos de serviços profissionais à conta final de quanto custa comprar um apartamento. 

Aliás, vale destacar: ao comprar um apartamento do portfólio da Loft, você conta com a assistência jurídica e de corretor gratuitamente!

Não se esqueça dos 20% da entrada

Ah, e mais uma coisa importante! Lembre-se que, via de regra, 20% do valor do imóvel deve ser pago de uma vez na entrada. Voltando ao exemplo do imóvel de R$ 500 mil, isso significa que você precisa de até R$ 25 mil extras para pagar os custos de aquisição e ainda ter R$ 100 mil para dar à vista. 
O restante pode ser pago através de financiamento imobiliário. Saiba mais sobre como simular seu financiamento aqui!

O que fazer para avaliar se o custo do apartamento vale a pena?

Como já mencionamos, o que é realmente essencial é visitar apartamentos parecidos na mesma região para comparar os preços. Sempre que possível, colete os valores de IPTU e condomínio. Assim, sua conta fica mais completa (você vai precisar pagar esses dois de qualquer jeito, certo?).

Se encontrar um preço muito discrepante, preste atenção. Um imóvel perfeito por uma bagatela é algo raríssimo, então esteja atento e descubra se não há algum problema dentro ou fora do prédio, como uma obra que prestes a subir logo ao lado, encanamento estourado no edifício ou uma dívida na justiça.

Por fim, não desconte os serviços de um corretor: estes profissionais são especializados justamente nisso e podem ser uma boa opção para você.

Preço de um apartamento por metro quadrado

São Paulo

Segundo o FipeZap de junho de 2020, o custo médio por metro quadrado em São Paulo foi de R$ 9.132. Ou seja, um imóvel de 70 m2 custaria, em média, R$ 639.240. As regiões mais valorizadas por metro quadrado foram:

Rio de Janeiro

No Rio de Janeiro, a média foi de R$ 9.323 por m2, e os bairros mais valorizados trouxeram os seguintes valores:

Belo Horizonte

Em Belo Horizonte, o preço médio foi de R$ 6.754 por m2. Os bairros mais valorizados foram:

  • Savassi: R$ 12.872/m2
  • Funcionários: R$ 11.341/m2
  • Sto Agostino: R$ 10.846/m2
  • Boa Viagem: R$ 10.426/m2
  • Loudes: R$ 10.298/m2

Brasília

Em Brasília, a capital do país, o preço médio foi de R$ 7.491 por m2. Confira os bairros mais valorizados:

  • Park Sul: R$ 10.508/m2
  • Setor Noroeste: R$ 10.450/m2
  • Vila Planalto: R$ 9.883/m2
  • Setor Sudoeste: R$ 8.932/m2
  • Asa Norte: R$ 8.789/m2

Salvador

Em Salvador, o preço médio foi de R$ 5.079 por m2. Estes foram os bairros com valor mais elevado:

  • Comércio: R$ 12.136/m2
  • Vitória: R$ 7.918/m2
  • Jaguaripe I: R$ 6.746/m2
  • Barra: R$ 6.978/m2

O que valoriza (e desvaloriza) um imóvel?

As regiões mais valorizadas de uma cidade têm coisas em comum e que servem de base para sua análise:

  • Boa infraestrutura pública (iluminação, ruas bem pavimentadas, opções de transporte público)
  • Proximidade a escolas, hospitais e áreas verdes
  • Qualidade do comércio local
  • Bons índices de segurança (para informações bairro a bairro, busque informações na imprensa)

Além disso, vale pesquisar o futuro daquele pedaço. Se uma obra de grande porte estiver em curso ou prevista, como uma nova estação de metrô ou um shopping center, o valor do imóvel pode subir logo mais.

Obviamente, as características do imóvel e do edifício são fundamentais para seu preço. Entre os pontos que influenciam quanto custa comprar um apartamento estão:

  • Tamanho (quanto mais espaçoso, mais caro)
  • Andar (quanto mais alto, mais caro)
  • Estado de conservação do apartamento
  • Idade do prédio
  • Rua (se é movimentada ou silenciosa, inclinada ou reta)
  • Planta (número e distribuição dos cômodos)
  • Número de vagas na garagem
  • Número de dormitórios
  • Lado para o qual o imóvel está virado (o que influencia a luminosidade)
  • Vista definitiva (quanto mais ampla, mais caro)
  • Acabamentos e equipamentos inclusos
  • Tipo de planta e se houve reforma ou melhoria
  • Existência e tipo de área de lazer (piscina, salão de festas, academia, sauna, etc.)
  • Serviços (portaria, lavanderia, concierge, etc.)

O momento que o mercado imobiliário da cidade vive também é relevante. Caso esteja em alta, você pode precisar desembolsar mais para morar onde quer e sua margem de negociação é menor. Se você não quiser, alguém vai querer, pensa o proprietário.

Já na baixa, há mais abertura para discutir o valor. O dono do apartamento provavelmente tem gastos no meio tempo, como condomínio e consertos, e pode estar disposto a encontrar um meio termo.

Outra dica: antes de bater o martelo, visite os imóveis que mais lhe interessam mais de uma vez, em horários e dias diferentes.

Documentos, taxas e impostos para comprar um apartamento

Depois de encontrar o apartamento certo, há uma inescapável parte burocrática (e dispendiosa) do processo e que pode chegar a 4,5% do valor do imóvel. Conheça alguns custos envolvidos na compra de um apartamento residencial:

  • Escritura pública (para pagamento à vista)
  • Contrato de Compra e Venda (em caso de financiamento, aquele feito pelo banco cumpre essa função)
  • Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (a alíquota muda de estado para estado)
  • Registro do imóvel
  • Comissão do corretor (caso tenha contratado o profissional)

Quais são os diferenciais da Loft?

Como se vê ao longo deste post, o ato de comprar um apartamento é cercado de reflexões – financeiras, de momento de vida, de desejos e necessidades. Não é algo que se decida da noite para o dia.

Um problema (infelizmente ainda comum no Brasil) é quando impedimentos desnecessários e dores de cabeça burocráticas se somam para tornar essa uma experiência ruim e estressante. Afinal, encontrar um novo lar deveria ser uma experiência prazerosa, não uma corrida de obstáculos.

É para facilitar essa trilha e torná-la mais agradável que a Loft surgiu, em agosto de 2018, com a intenção de revolucionar o mercado imobiliário brasileiro para todas as partes envolvidas: compradores, vendedores e corretores de imóveis.

Na prática, quem quer comprar um apartamento e escolhe a Loft como opção tem acesso muitos diferenciais. Destacamos 5 deles abaixo:

  1. Um portfólio online repleto de opções diversas e que preza pela transparência: cada imóvel tem com sua planta virtual e imagens, informações claras sobre preço e custos de manutenção (IPTU e condomínio) e calculadora para simular financiamentos
  2. Um departamento jurídico disponível sem custo adicional para ajudá-lo com a papelada do começo ao fim – não há nem necessidade de ir ao cartório
  3. Imóveis com garantia de estarem legalmente aptos para venda, sem nenhum problema adicional, visto que já passaram pela análise do time jurídico
  4. Serviços de corretores de imóveis (também sem custo adicional) parceiros, que vão ajudá-lo a encontrar a unidade correta para sua família e tirar todas as suas dúvidas
  5. Garantia de encontrar as melhores condições do mercado para seu financiamento imobiliário através do Loft Cred, a assessoria gratuita de financiamento da Loft

Reforma inclusa ou opcional

Dentro do vasto portfólio da Loft, sempre em crescimento, quem quer comprar um apartamento encontrará dois tipos de propriedade:

  • Loft Select: em que os imóveis são propriedade da própria Loft e as chaves são entregues após uma extensa reforma de alto padrão, que já está inclusa no preço. (Saiba mais sobre essas reformas aqui!)
  • Loft Market: são imóveis de outros proprietários, anunciados com exclusividade na plataforma e que já passaram pela pré-avaliação da Loft. Os serviços de reforma da Loft ficam disponíveis como opcionais personalizáveis.

Como a Loft precifica os imóveis

Um dos grandes diferenciais da Loft é o uso de tecnologia avançada de análise de dados para tornar a precificação de imóveis mais transparente e justa, alinhando expectativas com os preços praticados pelo mercado naquele momento.

Cada apartamento recebe seu preço após diversas informações (como endereço, metragem, descrição da planta, andar, quantidade de áreas comuns no prédio) passarem por um modelo de inteligência artificial que leva em conta transações feitas anteriormente naquele bairro.

Para criar essa ampla base de dados, a Loft adquire todas as matrículas de imóveis (que são dados públicos) em suas áreas de atuação. O modelo compara mais de 100 variáveis e dezenas de milhares de transações, criando comparações eficazes. Dessa forma, é possível comparar e descobrir qual é a faixa de preço adequada entre apartamentos similares.

Leia também: Para este corretor, a Loft trouxe segurança na precificação e compra

Como a precificação sempre foi um grande problema no mercado imobiliário tradicional, esse tipo de inovação torna mais fácil que proprietários consigam vender seus imóveis rapidamente por um preço realista e adequado e compradores encontrem opções em sintonia com a realidade, eliminando dúvidas sobre aquilo ser ou não bom negócio.

Em conjunto, tudo isso cria uma experiência de compra que preza pelo bem estar, pela facilidade, pela agilidade e pelo prazer da descoberta de um novo lar – que é o que a Loft busca proporcionar a quem quer comprar um apartamento!

Pronto para encontrar seu apartamento dos sonhos? Explore o portfólio da Loft!