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O que é melhor: quitar o financiamento de imóvel ou investir?

9 MINUTOS DE LEITURA

Você conseguiu vender um bem, arrumar um trabalho extra ou mesmo sacar parte do seu saldo do FGTS. Nesse momento, surge a dúvida: afinal, é melhor quitar logo o financiamento com o banco ou investir esse dinheiro? 

Neste artigo, vamos mostrar como você pode fazer os cálculos e descobrir o que é mais vantajoso para o seu bolso. Mostraremos também como funciona a quitação antecipada de financiamentos e como é possível amortizar apenas uma parte da sua dívida. 

Quitar o financiamento ou investir: o que é melhor para o bolso?

A chave para descobrir o que é melhor, se quitar o financiamento de imóvel ou investir, passa por fazer uma comparação bastante simples. Você precisa identificar qual é a rentabilidade do investimento que você pretende fazer e compará-la com as taxas da operação de crédito. 

Essa rentabilidade é simples de apurar quando se trata de aplicações de renda fixa, como títulos do Tesouro Direto, Certificados de Depósito Bancário (os CDBs) ou mesmo a Caderneta de Poupança. Até porque a renda variável, ou mercado de ações, tem muitas flutuações e seria uma aposta extremamente arriscada. 

Do lado do financiamento imobiliário, você precisa chegar a um número: o Custo Efetivo Total (CET). Não são só os juros anunciados pelo banco. Esse percentual inclui taxas administrativas, seguros de financiamento, taxas para abertura de conta e todas as outras despesas que estão ebutidas nas prestações além dos juros. Você consegue o detalhamento do CET verificando seu contrato de financiamento. 

Feito isso, é hora de comparar essas duas variáveis e verificar qual delas é maior. Para se ter noção, separamos alguns percentuais de rentabilidade de aplicações e juros bancários referentes ao mês de junho de 2021: 

  • CDI: 3,4% ao ano 
  • Poupança: 2,45% ao ano 
  • CDB a 120% do CDI: 4,08% ao ano
  • Juros de balcão no Bradesco:  6,9% ao ano com correção pela Taxa Referencial
  • Juros de balcão no Itaú: 6,9% ao ano com correção pela Taxa Referencial
  • Juros de balcão na Caixa: de 7 a 8% ao ano com correção pela Taxa Referencial

Mesmo sem termos os CETs para cada linha de crédito, você deve ter reparado que os custos dos financiamentos com esses bancos são maiores que as rentabilidades de investimentos tradicionais. Nesses casos, valeria mais a pena quitar os imóveis

Como funciona o cálculo da antecipação de parcelas de um empréstimo?

O cálculo da antecipação de parcelas de um empréstimo consiste em abater uma parte proporcional do que seria pago em juros e taxas nas parcelas futuras. Faz sentido, uma vez que essas prestações não serão distribuídas ao longo dos meses originalmente previstos e sim quitadas de uma vez. 

Esse desconto é feito de forma proporcional aos juros e ao prazo de pagamento restante. Mas fique atento: nem todas as taxas são descontadas das parcelas que você ainda teria que pagar. O ideal é procurar o banco e comunicar sua intenção de antecipar as prestações. A instituição vai apurar o valor devido e emitir um boleto. Algumas oferecem aos clientes a opção de tratar dessa antecipação diretamente pelos seus canais digitais.

Se você tem um financiamento anterior a 2007, pode ser que seu banco cobre uma tarifa de pagamento antecipado. Isso ocorre porque a resolução do Banco Central, que obriga os bancos a concederem antecipação sem custos, só foi assinada naquele ano. 

Nesta live, o consultor financeiro Gustavo Cerbasi explica se vale a pena retirar o dinheiro que você já tem aplicado para quitar o financiamento imobiliário

Antes de tomar uma decisão definitiva, garanta uma reserva de emergência, como aconselha o consultor financeiro Gustavo Cerbasi no vídeo acima.  Trata-se de uma quantia que garante sua sobrevivência por alguns meses em caso de imprevistos. Essa reserva se torna especialmente importante se você tiver usado seu saldo do FGTS no financiamento – esse dinheiro poderia ser sacado em caso de desemprego.

Calculadora de quitação antecipada: como consultar?

Antes de procurar o banco, você tem a opção de estimar o seu desconto através de calculadoras de quitação antecipada. Elas são bastante genéricas e servem apenas para você ter uma noção do desconto concedido. 

Essa ferramenta é oferecida gratuitamente pela Associação Proteste e pelo Ministério Público de Santa Catarina, por exemplo. No entanto, recomendamos que você consulte diretamente seu banco – só ele pode fornecer informações precisas sobre a sua operação de crédito. 

Qual é a melhor opção para amortizar o financiamento imobiliário?

Em geral, a melhor opção para amortizar seu financiamento é recorrer ao saldo do seu Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). No FGTS, o dinheiro rende muito pouco (3% ao ano) e só pode ser retirado dentro de situações muito específicas, como uma demissão por justa causa ou em caso de algumas doenças graves. 

No entanto, você pode utilizar o fundo para pagar parte da sua dívida de imóvel, se seu financiamento se enquadrar em algumas regras. Existem duas opções de emprego do FGTS nesse caso, sempre em operações dentro do Sistema Financeiro Habitacional (SFH), para imóveis avaliados em até R$1,5 milhão.

  • Compor até 80% do valor das parcelas por até 12 meses;
  • Amortizar parcelas ou o saldo devedor do financiamento imobiliário.

Vale a pena pegar um empréstimo para quitar um financiamento imobiliário?

Pegar um empréstimo para quitar um financiamento imobiliário, em geral, não vale a pena. A razão para isso? O financiamento imobiliário tem taxas de juros (e Custo Efetivo Total) bem mais baixas que as outras modalidades de crédito, incluindo empréstimos consignados. Assim, não faz sentido contrair uma dívida mais “cara” para se livrar de uma mais barata. Veja os números abaixo para entender o porquê:

  • Segundo o Banco Central, os juros médios para empréstimos consignados de servidores públicos estavam em 16,81% ao ano em abril de 2021.
  • Vamos partir do princípio que você já tem uma operação de crédito correndo há vários anos. No segundo semestre de 2016, quando os juros de financiamentos habitacionais chegaram ao seu valor máximo desde 2011, não passaram de 10,67% ao mês em julho daquele ano. 
  • Comparando esses dois índices, é fácil perceber que os juros que você pagaria pelo empréstimo consignado são provavelmente maiores que as taxas presentes no seu contrato de financiamento. 

O que é melhor: investimento em imóvel ou aplicação em renda fixa?

Não existe uma resposta única para essa pergunta. Certamente, o patamar historicamente baixo das taxas de juros para financiamentos é um ótimo motivo para comprar um imóvel para investir agora, mas o retorno que você terá depende muito da escolha do imóvel, do potencial de valorização dele, do tempo que você vai levar para encontrar um comprador ou alguém para alugá-lo e de despesas adicionais que você vai ter com o imóvel.

Já a renda fixa, não alcançava grandes rendimentos até meados de 2021, ainda que a Taxa Selic tenha subido desde o começo desse ano. Com o CDI a 3,4% ao ano, uma aplicação em CDBs considerada de qualidade, com rendimento de 150% do valor do CDI, renderia 5,1% ao ano. Neste mesmo cenário, investir na poupança, por sua vez, renderia 2,45% ao ano. 

Já um imóvel comercial, em março de 2021, tinha rentabilidade de 5,44% ao ano, considerando preços de venda e locação. Os residenciais, de 4,68% ao ano. Esses números fazem parte de um levantamento conduzido pelo FipeZap e divulgado pelo Valor Econômico.  Portanto, esses índices até superam aplicações em renda fixa. A opção pela renda variável pode trazer rentabilidade maior, mas também é mais arriscada. 

Segundo Rafael Godoi, especialista em financiamentos da Loft Cred, a tendência é que “com o mercado imobiliário aquecendo, os imóveis fiquem mais caros”. Isso faz do momento atual o ideal para comprar imóveis, segundo Rafael. Se 2020 foi um ano de recordes, 2021 também vem sendo embalado pelo otimismo no setor imobiliário. 

Por enquanto, os preços dos imóveis não acompanharam esse entusiasmo no mesmo ritmo: o índice FipeZap apontou alta de 1,1% nesses valores de janeiro a abril de 2021, aumento menor que a inflação de 2,38% acumulada no período, segundo o IBGE. 

Faça escolhas mais seguras com a Loft Cred

Financiando com a Loft Cred, você faz escolhas mais seguras e vantajosas ao financiar um imóvel. Nossa equipe de especialistas oferece suporte personalizado para os clientes, desde o primeiro contato com os bancos até a liberação do dinheiro na conta do vendedor. Antes de fechar negócio, nosso time simula com você as taxas e condições com bancos parceiros, e identifica a melhor linha de crédito disponível para o seu perfil.

A Loft Cred cuida de toda a burocracia da operação de crédito, o que inclui o envio de documentos ao banco e o preenchimento de formulários. Caso alguma pendência apareça, nossa equipe estará pronta para ajudar. E a boa notícia é: o serviço da Loft Cred não tem custos adicionais para os clientes.

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