É possível fazer o refinanciamento de um imóvel não quitado? Entenda o processo

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Este artigo explica como funciona o refinanciamento de um imóvel não quitado usando esse mesmo imóvel como garantia para um novo empréstimo. Parece confuso, mas trata-se de uma forma de quitar seu financiamento imobiliário e ainda obter crédito para você usar como precisar. 

Também é possível refinanciar um empréstimo negociando a melhoria dos seus termos, mas este não é o tema desta vez: já tratamos do assunto aqui no blog da Loft. 

Ao longo deste artigo, você vai encontrar respostas para as dúvidas mais comuns sobre o refinanciamento de imóveis não quitados, como as seguintes:

  • O que define um imóvel não quitado?
  • O que é saldo devedor?
  • Como refinanciar um imóvel quitado?
  • Posso refinanciar um imóvel já financiado?
  • Uma ação judicial sobre o imóvel pode impedir o refinanciamento?
  • Como funciona a nova regra para refinanciamento de imóvel não quitado?
  • Refinanciamento de imóvel não quitado na Caixa e em outros bancos: como funciona?
  • Por que o refinanciamento de imóvel com troco é vantajoso?

O que define um imóvel não quitado?

Um imóvel não quitado é aquele que foi financiado e ainda não foi completamente pago. Ou seja, restam parcelas do financiamento por pagar. 

Normalmente, em um financiamento imobiliário, o banco adquire o imóvel por alguém, e então essa pessoa paga o valor da compra aos poucos para o credor, em parcelas diluídas ao longo de anos.

A maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil utiliza a figura da alienação fiduciária. Isso quer dizer que o imóvel é alienado ao banco no momento da compra – isto é, consta como propriedade dele – até que seja totalmente pago pelo tomador do financiamento. Na prática, falando informalmente, é como se todo financiamento fosse feito com garantia de um imóvel.

Uma vez paga a dívida, o indivíduo que contraiu o empréstimo, que já tinha a posse do imóvel desde a aquisição, passa a ser também oficialmente seu único proprietário.

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O que é saldo devedor?

Saldo devedor é o montante emprestado pelo banco que ainda não foi quitado pelo tomador. Em um financiamento imobiliário, sua dívida é diluída em parcelas, compostas por uma parte do valor financiado acrescida de juros e tarifas acordadas.

No caso de financiamentos imobiliários, essas tarifas incluem taxas de correção monetária. 

Normalmente são usadas a Taxa Referencial (ou TR, atualmente zerada) ou o IPCA (que mede a inflação em determinado período).

Assim, quando uma parcela mensal é paga, ela inclui uma amortização (uma parte do valor que foi financiado pelo credor) e os juros e taxas. Essa amortização é subtraída do saldo devedor, que diminui de valor progressivamente. 

Esse cálculo se repete todos os meses, até que o saldo devedor da operação seja zerado. 

Como refinanciar um imóvel quitado?

Para refinanciar um imóvel quitado, você deve procurar uma instituição financeira que realize empréstimos com garantia de imóvel  (home equity) ou apenas “refinanciamento imobiliário”. Feito isso, a instituição pode oferecer crédito a determinadas condições, em troca de ter seu imóvel como garantia de pagamento. Em geral, o crédito com garantia de imóvel tem as melhores taxas do mercado. 

Se você prosseguir e assinar o contrato, receberá um valor que pode chegar a até 60% do valor do seu imóvel, com prazo de pagamento de até 20 anos. A propriedade do imóvel é alienada ao banco temporariamente, até que todas as parcelas da operação sejam pagas.

O dinheiro que você receberá pode ser utilizado da forma que você quiser: servir para pagar uma reforma, uma viagem, a compra de um novo apartamento etc.

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Posso refinanciar um imóvel já financiado?

Você pode refinanciar um imóvel financiado que ainda tem saldo devedor a pagar. Basta se enquadrar em alguns parâmetros. Alguns bancos brasileiros aceitam o refinanciamento com até 30% do valor do imóvel a ser quitado

Na prática, funciona de forma parecida com o refinanciamento de imóvel quitado: você procura um banco que faz esse tipo de operação e informa quanto dinheiro precisa receber. 

No entanto, além de emprestar a quantia que você precisa ter na conta, a instituição vai quitar também a dívida do imóvel, abatidos juros e multas. Assim, o financiamento original é quitado e você precisará pagar ao credor esse valor somado à quantia que você recebeu para usar como quiser. É claro que sobre esse total incidem taxas acordadas. 

Imagine que você precisa de R$15 mil para uma viagem e seu apartamento financiado tem R$ 20 mil de saldo devedor de um valor total de R$ 200 mil. O banco vai te emprestar R$35 mil, sendo R$ 20 mil diretamente destinados a quitar seu financiamento imobiliário.

Uma ação judicial sobre o imóvel pode impedir o refinanciamento?

De acordo com Marcus Vinicius Santos, do time de canais da Loft, uma ação judicial relacionada ao imóvel pode dificultar o processo de obtenção de crédito, mas não necessariamente impedi-lo.

“Se o imóvel tiver pendência judicial, vai ser muito mais difícil, mas isso não é determinante. Tudo também depende do valor da operação e do perfil do tomador”, destaca Marcus. 

Ter uma assessoria pode ajudar nesse processo caso você já tenha enfrentado dificuldades para refinanciar seu imóvel. Com o Loft Cred, esse suporte é gratuito e digital. Um time de especialistas negocia com várias instituições parceiras, centraliza toda a burocracia e apresenta a melhor proposta de crédito ao cliente. 

Como funciona a nova regra para refinanciamento de imóvel não quitado?

Como forma de estimular a oferta de crédito no país, o Conselho Monetário Nacional regulamentou uma medida provisória (MP 992) permitindo que um imóvel financiado possa ser usado como garantia de um novo empréstimo no mesmo banco responsável pela primeira operação. A novidade é que ela estabelece novas regras para refinanciamento de imóvel não quitado. 

A medida institui a “alienação fiduciária com compartilhamento de bem”, na qual o imóvel pode ser usado como garantia em duas operações diferentes. A segunda operação de crédito deve necessariamente ter taxas melhores que o financiamento imobiliário original

É preciso considerar ainda que a dívida total (levando em conta as duas operações) não pode ser maior que 90% do valor do imóvel usado como garantia. Os prazos também são limitados: o pagamento do segundo empréstimo não pode levar mais tempo que o período até a quitação do financiamento original. 

Refinanciamento de imóvel não quitado na Caixa e em outros bancos: como funciona?

A nova Medida Provisória não obriga os bancos a aceitarem o refinanciamento de imóveis nas condições propostas. Marcus Vinicius Santos, da Loft, ressalta que é preciso esperar para ver como o mercado vai reagir a esse anúncio. 

“Não está claro como isso vai funcionar ainda. Hoje já é possível contrair crédito com imóveis financiados, o problema é que o crédito com garantia de imóvel é mais caro que o financiamento imobiliário”, afirma Marcus. “Por isso, falamos que o imóvel deve ter no máximo 30% do financiamento não quitado (para ser aceito)”. 

A nova regra para refinanciamento de imóvel não quitado ainda não é aceita na Caixa, por exemplo. Para aprovar crédito com garantia de imóvel, a instituição exige que o bem imobiliário não esteja posto como garantia para nenhum outro banco (nem para a própria Caixa). 

“A garantia compartilhada que o Banco Central promulgou na semana passada nós ainda estamos estudando e será uma próxima etapa. Neste momento é para os imóveis livres de ônus” anunciou o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, em um comunicado à imprensa no fim de julho. 

O refinanciamento de imóvel não quitado, no Banco do Brasil, ainda não é anunciado na página da instituição destinada a crédito com garantia, assim como também não aparece nos sites do Santander e do Bradesco. 

Já o Itaú anunciou em sua página o refinanciamento de imóvel não quitado com taxas de 0,56% ao mês mais Taxa Referencial (atualmente zerada). A soma dos créditos não pode passar de 90% do valor do imóvel, segundo o banco. O Itaú oferece ainda portabilidade para quem financiou o imóvel originalmente em outra instituição.

Por que o refinanciamento de imóvel com troco é vantajoso?

Se você já ouviu falar sobre refinanciamento de imóvel com troco, saiba que esse é outro nome comum para o crédito com garantia de imóvel não quitado. O “troco” aqui é o dinheiro do empréstimo que chega na sua conta depois de zerado o saldo devedor do financiamento original. 

Esse tipo de crédito é vantajoso principalmente porque oferece taxas muito mais baixas que outras modalidades. Assim, se você precisa de liquidez, faz mais sentido recorrer ao refinanciamento que ao cheque especial, por exemplo.

O Loft Cred viabiliza junto aos bancos parceiros taxas de juros anuais partir de 10,7% + IPCA (valores referentes a 09/2020, sujeito a mudança) para empréstimos com garantia de imóvel.

A taxa anual de juros do cheque especial atingiu em abril (último mês revisado) aproximadamente 120%, segundo o Banco Central. Os juros para empréstimo pessoal não consignado estavam em 86,4% ao ano. Para o cartão de crédito parcelado, a taxa média era de 148,8% ao ano.

O prazo de pagamento alargado é mais um ponto a favor do refinanciamento do imóvel não quitado. Ele chega a 20 anos em alguns casos. A Loft Cred consegue parcelas distribuídas em até 12 anos para seu crédito. Se o empréstimo atingir até 25% do valor do imóvel, existe ainda a possibilidade de obter seis meses de carência para começar a pagar. 

Conheça outras vantagens de refinanciar seu imóvel não quitado via Loft Cred