Reforma de apartamento: como funciona na realidade

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Está pensando em reformar ou tem curiosidade sobre o processo de uma obra? Confira dicas para reforma de apartamento e entenda o que deve ser observado antes, durante e depois das mudanças 

Quando se fala em reforma de apartamento, uma porção de variáveis devem ser consideradas. O tempo e o preço da obra costumam ser os grandes vilões para os moradores, que normalmente estão ansiosos para se mudar e começar a vida na casa nova.

Para evitar atrasos e conseguir estabelecer o cronograma de reformas em geral, é muito importante ter um bom projeto. O portal Casa.com.br indica que você coloque no papel tudo aquilo que deseja trocar e refazer. Em seguida, procure um arquiteto ou designer de interiores para que definam juntos o projeto, com as especificações dos novos acabamentos e da infraestrutura necessária. 

A fase do projeto demora, em média, de 30 a 45 dias para ser concluída. Isso inclui o desenho da planta de demolição e de construção, distribuição de móveis, forro de gesso, elétrica, hidráulica, detalhamento da marcenaria e especificação dos materiais. Só depois que o projeto é 100% aprovado pelo cliente, a reforma de apartamento começa.

Como se preparar para reformar um apartamento?

Um dos maiores desafios de fazer uma reforma de apartamento completa é encontrar a melhor forma de redefinir aquele espaço, analisando a planta original para verificar como é possível modernizar e melhorar o imóvel.

As arquitetas Hanna Erwes, Larissa Sorbo e a engenheira Mariana Gonçalves que fazem parte da equipe de Home Planning, cuidam diariamente junto com o time, do planejamento das reformas de apartamentos da Loft.

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O projeto é parte imprescindível para uma reforma funcionar como o planejado

A partir da análise inicial, é feito um estudo para tentar antecipar algum problema que possa impedir a execução do projeto. Um exemplo: digamos que seria importante derrubar uma parede ou criar um novo banheiro para dar mais conforto aos moradores após reformar. 

Arquitetos e engenheiros precisam então verificar a estrutura do prédio e as possíveis prumadas (shafts que contém instalações hidráulicas, elétricas e tubulações) para ter certeza de que será possível executar o projeto conforme planejado. “Muitas vezes pelo levantamento não conseguimos identificar 100% esses itens, que de vez em quando aparecem como surpresa na obra e temos que reavaliar o projeto”, explica Hanna.

Em São Paulo, é necessário ter um documento assinado pelo profissional responsável pelo projeto para reformar um imóvel. É o chamado Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), cadastrado pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU). O documento visa dar segurança tanto para o contratante quanto para o arquiteto.

Se o projeto conta também com a participação de um engenheiro, será necessário emitir uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), documento que informa ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) quem é o profissional responsável pela obra. Mas não se preocupe: isso é feito pelos próprios profissionais e já deve estar previsto no escopo do contrato.

“Contratando um arquiteto você consegue fazer um projeto mais personalizado e detalhado. Na Loft, temos um time de arquitetos que estão sempre atentos às melhores soluções e tipos de acabamentos, para que possam auxiliar o cliente no momento da escolha”, ressalta Hanna.

Plano de reforma de apartamento

Como mencionamos, o processo de reforma de apartamento engloba não somente a obra em si, mas várias outras etapas que acontecem antes, simultaneamente ou depois. Para evitar dores de cabeça depois, o ideal é contar com a ajuda de um profissional ou empresa qualificados para montar um plano de reforma de apartamento. 

Na Loft, todos os imóveis são entregues com infraestrutura completamente renovada, que inclui revestimentos, como porcelanato e assoalho de madeira, pintura de parede, eletrodomésticos, louças e metais. Para que isso aconteça, as equipes de arquitetura e engenharia definem o plano de reforma de apartamento, que é seguido à risca para evitar contratempos e gastos desnecessários.

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Para este apartamento na Alameda Casa Branca, no bairro dos Jardins, os arquitetos da Loft propuseram a troca do piso, instalação de marcenaria planejada e um projeto luminotécnico

A Loft utiliza um plano de reforma base em todas as obras. Nele consistem informações como a previsão de início e término da reforma e as ações que serão realizadas, informando que obedecemos às normas do condomínio e que as intervenções não incluem modificação estrutural e nem de prumadas gerais do prédio.

Alguns passos são essenciais para a conclusão da obra com êxito:

1) Medição

Tudo começa na etapa de medição, na qual são tiradas todas as medidas para que seja produzida uma planta fiel à realidade. A partir daí, arquitetos e/ou engenheiros realizam um estudo propondo mudanças na planta para melhor distribuição dos ambientes e posteriormente, apresentarem o projeto executivo da reforma.

2) Estudo e Projeto

Como mencionamos, o estudo apresenta o resultado do levantamento da medição e as principais mudanças propostas. Uma vez aprovado esse estudo, os profissionais partem para a criação de um projeto detalhado, contendo várias orientações que são entregues aos RDO’s (responsáveis de obra) para guiá-los durante toda a reforma de apartamento.

3) Aprovação junto ao condomínio

Cada condomínio possui uma exigência quando se trata de autorizar a reforma. Basicamente, o essencial para viabilizar a reforma em um condomínio é a apresentação de determinados documentos, tais como: o plano de reforma, contendo o escopo das alterações; o projeto; a RRT ou a ART; e o cronograma de obra. 

Esta etapa é extremamente importante para a realização da reforma, uma vez que o síndico tem o poder de barrar o andamento de uma obra que não corresponda às exigências legais (como a emissão da RRT em São Paulo) ou do condomínio.

4) Orçamento de obra

Após a execução do projeto, é produzido o orçamento para a reforma. Dentro do orçamento está tudo que será gasto, desde acabamentos como porcelanatos e louças, até materiais básicos, como sacos de argamassa, tubos de hidráulica, fios de elétrica e valores de mão de obra. 

O orçamento é essencial para conseguir prever quanto se vai gastar e para ter uma lista de materiais detalhada. Assim é possível comprar sem desperdício e nem falta.

Tem início a Reforma do apartamento

É nesta etapa que começamos a colocar a mão na massa de fato. A reforma de apartamento é dividida em quatro fases principais: Demolição, Instalações, Acabamentos e Finalizações.

A etapa de demolição é a primeira e, geralmente, a que mais gera bagunça e barulho na obra. “É nesse momento que retiramos tudo o que vamos descartar e posteriormente ensacamos todo o resíduo e descartamos nas caçambas. Durante a reforma de um apartamento de aproximadamente 200 m², contrata-se por volta de 15 caçambas de 3 m³, o que equivale a mais ou menos 5.000 kg de resíduo por caçamba. Haja entulho!”, explica Hanna, arquiteta da Loft.

A etapa de instalações começa antes da finalização completa da fase de demolições. É nela que são realizadas as alterações na infraestrutura elétrica, hidráulica e ar condicionado, além da construção de alvenarias previstas no projeto.

As instalações incluem também a impermeabilização das áreas molhadas, como banheiros, área de serviço e varandas. Essa costuma ser uma etapa longa que envolve diversas equipes trabalhando ao mesmo tempo no apartamento, portanto é fundamental que todos os times saibam trabalhar em equipe e sejam coordenados por um profissional.

A terceira etapa, dos acabamentos, costuma ser a mais extensa da obra. Envolve assentamento de porcelanatos, instalação do piso de madeira, produção das bancadas em granito, instalação dos caixilhos, louças e metais.

Algumas atividades demandam um tempo de execução e um tempo de espera para o início de outra. Essa dependência de atividades impacta diretamente o cronograma final da reforma de apartamento, mas já terão sido previstas pelo arquiteto ainda na fase de estudo e projeto.

Por último, vem a fase de finalizações, que envolve pintura, montagem de marcenaria, instalações de espelhos e limpeza fina. É feito ainda um checklist de qualidade, para que possíveis falhas sejam reparadas para uma entrega perfeita de obra.

Supply chain: a organização das reformas da loft

Paralelamente à execução da reforma, na Loft trabalhamos com uma equipe de supply, que alinha os prazos de entrega de materiais ao cronograma da mão de obra. Assim, as compras de material são calculadas e realizadas de forma que o material chegue na obra próximo à data de execução daquele serviço específico. Isso evita que louças e metais fiquem amontoados no meio de sacos de cimento e argamassa, por exemplo, e acabem sendo danificados.

Apartamento novo: o que fazer primeiro?

Quando o imóvel é comprado na planta, existe sempre a dúvida: reforma de apartamento novo, o que fazer primeiro? A dica do time de arquitetura e engenharia da Loft é começar pela parte que dá mais trabalho, ou seja, o quebra-quebra. 

É a chamada “etapa civil”, que engloba demolições e construção de alvenarias, instalação de revestimentos, piso e forro de gesso – seriam as etapas de demolição e instalações que falamos no plano de reforma de apartamento.

Depois, é a hora dos acabamentos, que já devem ter sido definidos e encomendados para evitar atrasos na entrega da obra. Isso porque uma bancada de pedra pode demorar até dois meses para ser confeccionada e instalada. O layout e acabamento da marcenaria também devem ser definidos com antecedência, para que haja tempo hábil para produção e instalação correta – os armários, inclusive, costumam ser os itens mais demorados do acabamento. 

Obra em apartamento: como decorar?

Como falamos, o projeto arquitetônico visa estabelecer as melhores soluções de ambientação e distribuição no espaço. E muitas vezes, a concepção da decoração é feita juntamente com o desenvolvimento do projeto executivo da reforma. 

O arquiteto, munido de informações sobre os gostos e as necessidades dos moradores, pode propor móveis, objetos e a paleta de cores mais adequada para cada ambiente. A obra em apartamento só estará completa depois da decoração, que pode ser industrial, minimalista, contemporânea ou clássica. Tudo personalizado para que o apartamento siga o lifestyle das pessoas que vivem ali. 

Na Loft, a reforma de apartamento não inclui decoração, mas fornecemos auxílio e sugestões, uma vez que temos parceria com diversas empresas para que a experiência de transição para o novo lar seja a melhor e a mais prazerosa possível – desde a mudança até o open house.

Mas Antes de pensar em comprar um apartamento para depois reformar, dê uma olhada em como a Loft entrega suas reformas nos apartamentos disponíveis para venda:

Reformas dA Loft antes e depois

Confira alguns exemplos de reformas antes e depois com projeto da equipe da Loft:

Reforma em sala de estar:

Os apartamentos reformados da Loft sempre buscam o alto padrão trazendo os espaços para o mais coerente com a maneira que vivemos hoje. Espaços flexíveis e contemporâneos são as diretrizes de todos os nossos projetos.

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Sala de estar de apartamento na Alameda Franca, nos Jardins, antes da reforma da Loft
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Após a reforma, o imóvel recebeu acabamentos de alto padrão, como assoalho de madeira e painéis em marcenaria
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O piso deste apartamento na rua Caçapava, nos Jardins, não atendia aos padrões atuais de moradia
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Após a reforma feita pela Loft, com instalação de assoalho de madeira clara, o ambiente se tornou mais iluminado e aconchegante

Reforma em cozinha:

A reforma na cozinha é sempre delicada pois a maneira como esses espaços são incorporados no restante da casa hoje é diferente de como eram há alguns anos. Áreas onde se pode fazer limpeza com facilidade, que sejam arejadas e conectadas com outros cômodos tem sido cada vez mais bem vindos em nossas reformas.

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A cozinha deste apartamento localizado na Alameda Casa Branca precisava de ajustes no layout e nos acabamentos
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Com a reforma da Loft, a cozinha foi totalmente renovada e integrada à sala

Comprar um apartamento reformado é uma boa opção até mesmo para quem já tem um projeto de reforma de apartamento na cabeça. O portfólio da Loft oferece apartamentos de 33 m² a 323 m² em bairros nobres de São Paulo, como Jardins, Higienópolis, Moema, Morumbi e Vila Olímpia.

O cliente consegue fazer personalizações na reforma, além de não precisar contratar arquiteto, equipe de obra, aprovar projeto, fazer orçamento e acompanhar a obra no dia a dia.
Os imóveis de alto padrão são equipados com armários planejados produzidos pela Bontempo e têm garantia de um ano e manual de construção, apresentando as modificações realizadas na reforma de apartamento.

Confira nosso portfólio de imóveis à venda em São Paulo e acompanhe as principais informações sobre mercado imobiliário no blog da Loft.