Dicas para fazer um repasse imobiliário com tudo em ordem e sair ganhando

9 MINUTOS DE LEITURA

Na hora de se desfazer de um imóvel financiado que já não vale mais a pena manter – seja por causa de uma mudança de planos na vida ou de alguma questão financeira pessoal -, uma possibilidade que surge é a de repassar o financiamento imobiliário ao revender esse mesmo imóvel para um comprador. 

Mas o que é o repasse imobiliário, afinal? Neste artigo, a gente te mostra como o repasse imobiliário funciona e dá dicas contratuais e financeiras para fazer tudo da forma mais correta e sair ganhando, seja você o vendedor ou o comprador!

O que é repasse imobiliário? 

O repasse imobiliário é uma forma de revenda de um imóvel que está sendo atualmente financiado. Na prática, uma espécie de “transferência” da dívida para outro comprador – mas que só acontece com um novo processo de financiamento, e sempre com aprovação do banco ou instituição financeira em que o financiamento foi assumido.

Muita gente opta pelo repasse do financiamento, por exemplo, ao se arrepender de ter se comprometido a financiar o imóvel ao longo de muitos anos. Seja por ter se mudado de cidade ou por não ter mais as condições financeiras para continuar pagando aos poucos aquela casa ou apartamento próprio. 

Se o vendedor não conseguir quitar a dívida de uma vez, e caso seja permitido pelo banco, uma possibilidade é vender para outro comprador que também esteja interessado em financiar o imóvel e assumir parcelas renegociadas do saldo devedor que restou. O que é o repasse imobiliário, na prática, é uma forma de fazer essa transferência de modo legal e em comum acordo com o banco. 

Por outro lado, quem mudou de planos e tem condições de terminar de quitar o financiamento com o banco antecipadamente pode vender o imóvel financiado sem precisar fazer o repasse imobiliário, com registro da escritura pública e tudo mais. 

Como funciona o repasse de financiamento imobiliário 

Na prática, a forma como funciona o repasse de financiamento imobiliário é transferindo o financiamento para outra pessoa… de modo indireto! O fundamental é que seu contrato de financiamento permita fazer o repasse imobiliário e que o banco dê aval ao refinanciamento das parcelas que serão pagas adiante. Sem permissão prevista em contrato, nada feito!

Vamos ver as etapas de como funciona o repasse de financiamento imobiliário, na prática:

  1. Verificação do contrato para garantir a possibilidade do repasse;
  2. Acordo com o comprador sobre a forma de pagamento para custear o saldo que já havia sido quitado pelo vendedor;
  3. Análise de crédito do comprador e do imóvel pelo banco para que o novo financiamento seja autorizado e o novo “dono” da dívida esteja aprovado;
  4. Conclusão do novo contrato, com o pagamento de eventuais certidões, taxas e tributos devidos – lembrando que o proprietário do imóvel, até que o financiamento seja quitado, é o banco.
Professor Júlio César Sanchez responde a perguntas sobre como funciona o repasse de financiamento imobiliário.

Agora que a gente já sabe melhor o que é o repasse imobiliário e como ele funciona, vamos às dicas para quem quer fazer um. 

1) Verifique a situação do imóvel ao fazer um repasse de financiamento

No repasse do financiamento, tanto o vendedor quanto o comprador devem estar com todas as informações claras sobre o imóvel que está sendo negociado. Pode ser que o imóvel à venda esteja hipotecado em um banco, como garantia do financiamento, ou tenha condições específicas de financiamento que o próprio vendedor não tenha se atentado antes. 

Independente do cenário, deve-se sempre verificar as condições do contrato atual para checar se há cláusulas escondidas que possam atrapalhar o acordo de transferência da dívida. Lembrando que, ao repassar o financiamento, deve ser feita uma nova avaliação, o que exige novos gastos com cartório, escritura, vistoria e registro na matrícula do imóvel. Ah, e há o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) também.

2) Cuidado com o contrato de repasse de um imóvel financiado

Sabe o famoso contrato de gaveta? Pois nada de usá-lo para que o comprador informalmente assuma as parcelas! O contrato de repasse de um imóvel financiado deve ser feito de acordo com os conformes do financiamento: é lei. A responsabilidade pelo imóvel é sempre de quem paga as parcelas. Portanto, qualquer irregularidade recai sobre essa pessoa. 

Quando o assunto é contrato de repasse do imóvel financiado, nada pode ser feito à margem do banco – inclusive para que o novo comprador possa enfim assumir a propriedade quando tiver terminado de quitar o acordo. Isso dá segurança jurídica para todos os envolvidos.

3) Avalie as diferentes formas de vender uma casa ou apartamento financiado

Quando você vai vender um apartamento financiado ou uma casa financiada, tem tanto a opção de fazer o repasse imobiliário quanto de quitar o financiamento e vender o apartamento sem a intermediação do banco em si. (Veja algumas possibilidades!)

Por exemplo: se você tem condições de fazer a quitação antecipadamente e vender seu apartamento financiado, terá mais flexibilidade para encontrar um comprador, já que terá menos burocracia para cuidar. Por outro lado, se você ainda não tem como quitar seu financiamento atual antes de vender, o repasse do apartamento pode ser uma solução bem interessante.

4) Atenção para não errar na hora de precificar o apartamento ou casa financiado

Se você está fazendo o repasse imobiliário de sua casa ou apartamento, não importa o quanto pagou para financiar em um primeiro momento. Para fazer a revenda através do repasse, tecnicamente o vendedor determina o preço que o comprador terá de desembolsar para arcar com os valores que já haviam sido pagos ao banco. O resto do financiamento a ser arcado é acertado entre o comprador e o banco.

Mas claro: para chegar a um valor justo de venda, é importante ter ideia do real valor de mercado do imóvel – vale compará-lo com apartamentos ou casas de mesmo tamanho, estado de conservação e com a mesma infraestrutura em regiões próximas. Caso tenha se passado bastante tempo desde o primeiro financiamento, também é importante ter ideia de o quanto a região pode ter se valorizado ou desvalorizado com o passar do tempo.

Outra dica importante para o comprador e também para certificar que todos estejam na mesma sintonia é fazer a análise do imóvel junto a um perito designado pelo banco. Assim, garantindo que não haja risco de supervalorização indevida e que se saiba exatamente qual será o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento do repasse.

5) Veja diferenças de repasse dentro do mesmo banco ou mudando para outro

O que é um repasse imobiliário sem a possibilidade de conseguir uma oferta melhor de financiamento, não? Quando é feito o repasse, é normal que as condições nas quais acontece o novo financiamento sejam diferentes, afinal o banco fará uma nova análise de acordo com o perfil do novo comprador e em cima do saldo devedor que restou.

É possível, por exemplo, fazer o repasse no mesmo banco do financiamento atual. Neste caso, o banco vai quitar o saldo devedor do financiamento do vendedor e preparar um novo contrato com o comprador. Pode ser mais conveniente caso já haja boa relação com o banco e as taxas e condições sejam do agrado das duas partes. 

Ah, e caso o cenário mude adiante, também sempre é possível verificar a possibilidade de refinanciar o imóvel, caso o seu principal problema seja a insatisfação com as condições do seu financiamento imobiliário.

Outra possibilidade é vender com financiamento em outro banco, através do famoso Interveniente Quitante (IQ) – no qual será dada baixa da alienação fiduciária (propriedade do banco, com posse do tomador do financiamento até sua quitação) atual e será feita uma nova alienação com o outro banco. É uma possibilidade que diferentes bancos oferecem e que garante mais flexibilidade para conseguir a oferta de maior agrado pelo comprador!

Não importa a circunstância: financiar é sempre uma opção interessante

Você viu com a gente o que é um repasse imobiliário e também entendeu que essa é mais uma das possibilidades na hora de um comprador conseguir seu imóvel próprio – assim como o de um vendedor para conseguir se desfazer de um imóvel que já não vale mais a pena manter.

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