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Entenda seus direitos na hora da rescisão de contrato de aluguel

4 MINUTOS DE LEITURA

Precisa ou quer rescindir seu contrato de aluguel? Saiba o que diz a lei!

Com a escalada do IGP-M em 2021, que causou o reajuste dos aluguéis, houve muito contrato de aluguel rescindido por aí. Mas como esse cálculo é feito e o que diz a lei sobre essa rescisão?

A Lei do Inquilinato e os direitos e deveres de cada parte

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) dispõe certinho os direitos e deveres das partes quando o assunto é uma transação imobiliária, tipo um aluguel. 

De acordo com a legislação, os proprietários só podem solicitar a rescisão do contrato de aluguel se tiver uma “denúncia cheia”, ou seja, um motivo amparado pela lei. Em outras palavras, precisa ter um motivo justo, não pode ser só porque é sua vontade. Vamos apresentar essa lista de denúncias cheias no próximo item deste post!

Mas essa coisa de denúncia cheia não significa que os locatários precisam ter feito algo errado, porque uma rescisão por mútuo acordo (quando as duas partes conversam e concordam em rescindir) também conta, ok?

Ah, e mais uma coisa sobre o valor da multa: ela não pode ultrapassar 10% do valor total do contrato de aluguel. Ou seja, se seu contrato de aluguel prevê 30 meses de ocupação, a multa a ser paga não poderá ultrapassar o valor de 3 meses (10%) do aluguel. 

Como funciona rescisão de contrato de aluguel pelo locador/proprietário

Conheça as situações que levam a uma denúncia cheia e podem basear a rescisão de contrato por parte do proprietário: 

  • Infração legal ou de alguma cláusula do contrato 
  • Falta de pagamento do aluguel e/ou das contas acordadas 
  • Quando o Poder Público exige que se desaproprie ou se faça uma reforma urgente no imóvel 
  • Para que o próprio proprietário ou seu cônjuge/ascendente/descendente faça uso residencial daquele imóvel (e caso não tenham outro bem próprio no qual morar)
  • Se a vigência do aluguel passar de 5 anos 

Como funciona rescisão de contrato de aluguel pelos locatários/inquilinos

Caso os locatários/inquilinos queiram devolver o imóvel, isso pode ser feito ao avisar os locadores/proprietários com pelo menos 30 dias de antecedência. Nesse caso, havendo multa a ser paga, ela estará explicada no próprio contrato assinado pelas duas partes.

Se os inquilinos forem rescindir o aluguel por motivos de transferência de cidade por empregadores, no entanto, fica isento o pagamento da multa, mesmo que ela seja prevista no contrato.

E o contrato de aluguel com validade indeterminada?

Quando o contrato de aluguel tem uma validade determinada, a multa da rescisão geralmente é proporcional ao tempo que faltaria para completar o período ou então uma cifra fechada, como três vezes o valor do aluguel mensal. 

Mas quando se trata de um contrato com validade indeterminada, não tem multa de rescisão, embora ainda seja preciso avisar da rescisão no mínimo 30 dias antes. 

E como se entra num contrato de aluguel com validade indeterminada? Quando um contrato anterior foi cumprido por 30 meses ou mais e aí continuou, renovado automaticamente e sem data para acabar.

Cálculo de multa por rescisão de contrato de aluguel: como fazer

A multa costuma ser proporcional ao período de cumprimento do contrato. Mas é super importante verificá-lo com cuidado antes de assinar, porque embora haja aquele teto legal para a multa (10% do valor total do aluguel), o jeito de pagá-la pode mudar, ok?

Dito isso, vamos lá aprender como funciona a multa proporcional.

Vamos supor que você tenha alugado um apê por 30 meses por R$ 1.000 por mês e a multa acordada no contrato era equivalente a 3 meses de aluguel (ou seja, R$ 3.000). Aí, depois de 15 meses, você pede a rescisão. 

Então o primeiro passo é calcular quanto essa multa custaria por mês de vigência de contrato: 

R$ 1.000 / 30 = R$ 33.33

Em seguida, você multiplica esse valor mensal da multa pelo número de meses que você não vai cumprir alugando o apê: 

R$ 33.33 x 15 = R$ 500

Pronto! R$ 500 é o valor da multa de rescisão de contrato de aluguel.

Leia também: Como funciona a ordem de despejo?

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