Saldo devedor: entenda sua importância ao financiar um imóvel

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Entenda o que é saldo devedor, como funciona, como é calculado e reajustado, os porquês do reajuste e 4 maneiras de quitá-lo mais rápido!

O saldo devedor é simplesmente o valor que ainda não foi quitado de uma dívida. Sobre esse montante total em aberto incidem as taxas de juros de cada contrato, inclusive no caso de financiamentos imobiliários.

Como o saldo devedor funciona no mercado imobiliário

No mercado imobiliário, o saldo devedor é o valor que você ainda precisa pagar para quitar seu financiamento, que é o total emprestado pelo banco acrescido dos juros, seguros e tarifas acordados entre as partes. 

O saldo devedor é abatido através do pagamento de prestações mensais, que já incluem o pagamento dos adicionais no montante. 

“Todo mês, quando uma parcela é paga, o valor da amortização – que é o valor financiado dividido pelo prazo do financiamento – é deduzido do saldo devedor”, resume Adson Almeida, consultor de negócios imobiliários da CrediPronto, braço do banco Itaú e parceira da Loft.

“Após a amortização, o saldo devedor é corrigido pela Taxa Referencial e os juros são aplicados sobre ele”, continua, adicionando que alguns bancos hoje substituem a TR pelo IPCA. Assim, a parcela seguinte é recalculada – e assim por diante.

O TR e os outros indicadores utilizados podem ser vistos como “guardiões” do banco contra a depreciação do dinheiro, enquanto os juros são o que a instituição ganha ao lhe emprestar a soma.

O que é saldo devedor na prática

Um exemplo: imagine que você paga R$ 1 mil por mês em um financiamento imobiliário de R$ 80 mil. Desses R$ 1 mil mensais, conforme prevê o contrato, R$ 500 são juros e tributos cobrados pelo banco. 

Ao pagar sua primeira parcela, você não baixou seu saldo devedor para R$ 79 mil, porque apenas R$ 500 foram abatidos desse montante – os outros R$ 500 foram para a instituição financeira na forma de ganhos.

O banco em seguida corrigirá o saldo devedor de R$ 79 mil usando a TR ou outro índice e aplicará os juros acordados sobre o montante resultante. A partir dali, calculará sua próxima parcela.

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Como o saldo devedor deve ser reajustado?

A cada parcela paga, seu saldo devedor diminui. Como você já viu, para saber quanto falta não adianta apenas somar o que já foi pago e subtrair do total: você precisa calcular sua dívida levando em conta o pagamento dos juros de cada parcela.

Isso depende do sistema de amortização que seu financiamento aplica, que pode ser: 

  • Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante, que faz as parcelas serem cada vez menores) 

  • Tabela Price (Sistema Francês de Amortização, que mantém parcelas fixas ao longo de todo o financiamento)

Para calcular o saldo devedor, ou seja, para saber quanto de juros ainda incidirá sobre o valor emprestado, é preciso ter essa informação. 

Além disso, é importante citar que os valores de suas parcelas podem se alterar com o tempo por outros motivos – caso você atrase o pagamento de uma prestação (o que acarreta multas e juros) ou caso seu contrato preveja reajustes com base em índices específicos, como IPCA ou IGP-M.


Em outras palavras? Para financiar um imóvel com segurança, leia o contrato com muita atenção antes de assiná-lo. Não vá para casa com dúvidas! 

E por que ele é reajustado?

Qual o propósito de reajustar seu saldo devedor? Do ponto de vista do banco, é preciso garantir que aquele valor não vai se depreciar ao longo dos anos. 

“Imagine que você depositou mil reais na poupança. Daqui dez anos, esses mil reais terão o valor do momento em que forem sacados, pois este é corrigido pelo seu indicador da poupança, que não deixa seu valor depreciar”, fala Adson.

“O saldo devedor do cliente é corrigido pela TR para que, quando o banco receba-o novamente, esse dinheiro continue tendo o ‘mesmo valor'”, continua.

4 formas de quitar o saldo devedor

Um financiamento imobiliário pode se estender por até 35 anos. Por ser um tipo de empréstimo de longo prazo, muita coisa pode acontecer na vida do tomador no caminho.

Adson aconselha cautela nesse momento. “Acredito que não exista a melhor forma e sim o melhor momento [para quitar o saldo devedor]. Por exemplo: se você possui uma taxa baixa e seu dinheiro aplicado está lhe rendendo mais, não faz sentido quitar ou amortizar este financiamento.”

Entre as formas de quitar o saldo devedor estão:

Antecipação do pagamento com recursos próprios

Caso você tenha conseguido mais recursos, você pode simplesmente pedir para o banco para pagar um valor maior do que aquele em sua parcela. Fique atento às condições e possíveis descontos.

Antecipação de pagamento por parte de um novo comprador

Se você quiser vender um imóvel que ainda está sendo financiado, saiba que é possível fazer essa transação e quitar o saldo devedor (abatendo o valor do total do imóvel) ou “transferir” o saldo para o novo proprietário. 

“Quando for uma venda à vista, o vendedor deverá quitar este saldo junto ao seu banco.”

Quando envolver um financiamento por parte do comprador, o banco do comprador fará esta quitação junto ao banco do vendedor – essa operação se chama Interveniente Quitante”, explica Adson.
 

“O cuidado a ser tomado é que o valor financiado pelo comprador seja igual ou maior do que o saldo devedor do imóvel, pois o financiamento deve cobrir o saldo devedor para que o banco do comprador consiga, de fato, quitar esta dívida”, continua.

Empréstimo com garantia

O blog da Loft já abordou antes a questão da alienação fiduciária, que envolve transferir a propriedade de um bem a um credor até que seja paga, com o devedor mantendo sua posse.

Caso você tenha um outro imóvel já quitado em seu nome, pode oferecê-lo como garantia ao banco. Essa garantia faz com que a instituição fique mais segura e te ofereça juros mais baixos e parcelas menores no financiamento. 

Leia também: Empréstimo com garantia de imóvel: conheça suas vantagens

Saldo do FGTS

Outro assunto já explicado neste blog é o uso dos saldo do FGTS em financiamentos imobiliários para amortizar ou liquidar o saldo devedor. 

“Quando é feita uma amortização com FGTS ou com recursos próprio diretamente no saldo devedor, este valor é subtraído diretamente do saldo. Dessa forma, o financiamento é trazido ao valor presente e é descontado o valor da amortização. Assim sendo, o cliente não pagará os juros nem seguros ali constantes”, explica Adson. 

Informe-se sobre suas contas (ativas ou inativas)!

Conclusão

Para evitar problemas com seu financiamento imobiliário, é de extrema importância: 

  • Entender como o saldo devedor será afetado e/ou reajustado ao longo de seu financiamento 

  • Conhecer formas de quitá-lo mais rápido

Para isso, buscar informação de qualidade e as melhores taxas do mercado são peças-chave. 

A LoftCred, a assessoria de financiamento imobiliário gratuita e independente da Loft, intermedia o contato entre você e os principais bancos do Brasil em busca das melhores condições e fica ao seu lado do começo ao fim do processo, tirando dúvidas e auxiliando onde for possível. 

Além de ser 100% gratuito, o serviço está disponível para qualquer pessoa que queira contratar um financiamento imobiliário – seja ela cliente da Loft ou não. Saiba mais aqui!