Você sabe o que é SBPE?

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Conheça o SBPE, um dos pilares do sistema financeiro brasileiro e que destina recursos da poupança para o Sistema Financeiro de Habitação.

A maioria das pessoas que investe no Brasil opta pela poupança. Os bancos e outras instituições financeiras que recebem esses depósitos integram o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). O SBPE é uma das fontes oficiais de financiamento habitacional através do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), vigente desde os anos 1960.

O que é SBPE?

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) determina que agentes financeiros destinem uma parcela mínima dos recursos de suas cadernetas de poupança para oferecer crédito imobiliário para a população.

Ele é a base do tipo de financiamento imobiliário mais popular do Brasil. Segundo dados da Abecip, em julho de 2020, financiamentos com recursos do SBPE atingiram R$ 9,27 bilhões.

O SBPE abastece o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), criado nos anos 1960 e uma das principais linhas de crédito imobiliário do país. O SFH tem condições como teto para prazos e taxas de juros, entre outras, determinadas pelo governo.

Também é dentro do SFH que estão as operações imobiliárias com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

A outra linha famosa, o Sistema de Financiamento  Imobiliário (SFI), surgiu em 1997. Ao contrário do SFH, não tem recursos de poupança como funding cativo, nem juros pré-determinados. Os bancos captam recursos no mercado com outros investimentos e propõem suas próprias condições.

Como funciona o financiamento SBPE?

A lei aponta que as instituições financeiras que integram o SBPE devem disponibilizar, no mínimo, 65% dos recursos captados em suas cadernetas de poupança para operações de financiamento imobiliário.

A partir daí, para prosseguir, o tomador precisa descobrir em qual linha de crédito seu pedido de financiamento é mais vantajoso. Seria no Sistema de Financiamento Habitacional, que utiliza os recursos do SBPE? Ou no Sistema de Financiamento Imobiliário? Ou, ainda, com uma Carteira Hipotecária, similar ao SFI em termos de condições?

quais As diferenças entre SBPE, SFH, SFI e Carteira Hipotecária?

SBPE

O SBPE, como já falamos, é o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. Ele é um dos pilares do sistema financeiro nacional. Sua finalidade definitiva é “promover o financiamento imobiliário em geral, por meio da captação e do direcionamento dos recursos de depósitos de poupança”.

Todos os bancos com carteira de crédito imobiliário, sociedades de crédito imobiliário e associações de poupança e empréstimo integram o SBPE e devem destinar, pelo menos, 65% dos recursos de cadernetas para financiamento imobiliário.

Você opta por um financiamento com base no SBPE ao financiar um imóvel pelo SFH, apresentado abaixo.

SFH 

O Sistema Financeiro de Habitação foi criado nos anos 1960 para facilitar a compra da casa própria no Brasil.

Sua lei determina o prazo máximo (35 anos) de financiamento e o máximo de Custo Efetivo Total que os bancos podem cobrar dos tomadores: até 12% ao ano. A ligação entre juros e SBPE, portanto, é essa.

Ao financiar um imóvel através do SFH (até 80% do valor total), é possível usar recursos do FGTS como entrada ou para amortizar o saldo devedor, desde que você cumpra os pré-requisitos.

As exigências para enquadrar-se em financiamento via SFH são várias, incluindo:

  • O preço do imóvel não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão
  • Você não pode ser titular de nenhum outro financiamento pelo SFH
  • Você não pode ser proprietário de outro imóvel residencial urbano na mesma região metropolitana em que mora e/ou trabalha

SFI

Um financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro Imobiliário é possível quando a situação não se encaixa nas exigências do SFH ou quando as partes encontram termos mais vantajosos através de negociação livre.

Nessa linha de crédito, não há teto para os juros praticados pelos bancos, nem valor máximo do imóvel: bancos e clientes ficam livres para negociar as melhores condições de mercado. Em geral, também se financia 80% do valor do imóvel em até 35 anos. 

Carteira Hipotecária

A Carteira Hipotecária é, na verdade, mais uma expressão do mercado para financiamentos parecidos com o SFI. A categoria – que surgiu nos anos 1930, durante o governo Vargas – já não existe formalmente em vários bancos. Nessa linha de crédito, não há limites pré-determinados para juros, prazos ou valores de imóvel: são as próprias instituições que os definem. Por isso, é parecida com o SFI.

Mas há uma diferença ao determinar a garantia: enquanto o primeiro opta pela alienação fiduciária (a propriedade do imóvel é do credor até que a dívida seja paga), a Carteira Hipotecária opta pela alienação hipotecária (o imóvel é hipotecado ao credor, mas sua propriedade segue com o tomador).

Leia também: SFH e SFI: conheça os sistemas brasileiros

e O que é IPCA?

Você certamente escutou essas letrinhas por aí, que significam Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo. Ele mede mensalmente a variação de preços de produtos e serviços para o consumidor final e é o principal indicador da inflação no país.

Em maio de 2020, o IPCA acumulado em 12 meses registrou baixa histórica: não atingia valores tão baixos desde 1999. O valor está inclusive abaixo da meta estipulada pelo Banco Central.

E o que isso tem a ver com SBPE? Simples: quando se trata de financiamento imobiliário, há opções de juros atreladas ao IPCA (juros do banco + IPCA). Mais comum, no entanto, é atrelar esses juros à Taxa Referencial (determinada pelo governo federal e zerada desde 2017).

No vídeo acima, entenda o que significa utilizar IPCA no seu financiamento imobiliário

O que pode reprovar um financiamento imobiliário?

Bancos têm liberdade para negar pedidos de crédito. O que pode reprovar um financiamento imobiliário, no entanto, varia bastante.

Para decidir se liberam o montante ou não, as instituições financeiras avaliam a renda (através de holerites, declarações de Imposto de Renda e extratos bancários) e o histórico de crédito do potencial tomador.

A reprovação acontece se houver uma nota baixa no score de crédito (que indica probabilidade de inadimplência) ou se a pessoa esbarrar em restrições internas (como dívidas não pagas ou renegociadas no menor valor naquele banco). Para saber mais sobre o assunto, leia este blog post.

Financiamento imobiliário: como o Loft Cred pode ajudar

É muita coisa para pensar, não? E olha que nem chegamos a falar sobre as diferenças de sistemas de amortização (é melhor via Tabela PRICE ou SAC?), os componentes do Custo Efetivo Total (CET) ou problemas comuns com financiamento.

Foi para desmistificar e agilizar todo esse processo que a Loft criou o Loft Cred, uma assistência de financiamento imobiliário 100% gratuita.

Você pode estar em qualquer lugar do Brasil e de olho em qualquer imóvel: o Loft Cred vai ajudá-lo a encontrar as melhores taxas do mercado, preencher formulários burocráticos, assinar a papelada e tirar as dúvidas que surgirem pelo caminho.

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