O que é usufruto de imóvel?

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Quer vender um imóvel que está em usufruto? Deseja colocar um bem em usufruto de parentes? É usufrutuário e quer alugar o imóvel? Inúmeras perguntas vem à tona quando tratamos sobre o que é usufruto. Por isso, neste artigo, vamos responder a muitos questionamentos envolvendo este direito.

O usufruto pode ser feito como um ato por si só ou em conjunto a uma doação. Caso a opção seja a segunda, a doação com reserva de usufruto deve ser feita por um período determinado ou pela vida inteira. 

Compreender um pouco sobre como funciona o mundo imobiliário vai melhorar seu planejamento e tornar a negociação do bem mais prática. Se chegou a hora de vender seu imóvel, devido a mudanças ligadas a momentos de vida, por exemplo, entender como funciona a doação com reserva de usufruto pode ser mais um caminho para agilizar este processo.

O que é usufruto?

A definição do dicionário para usufruto é “um direito conferido a um cidadão, durante tempo pré determinado, de gozar ou fruir de um bem cuja propriedade pertence a outrem”.

A explicação para o que é usufruto vem do Direito. Usufruto faz parte dos Direitos Reais, como a propriedade, a habitação e a hipoteca. Para registrar o usufruto, é preciso ir a um cartório de registro de imóveis.

Na doação com reserva de usufruto, você doa o imóvel a uma ou mais pessoas, mas mantém o direito de usufruir do bem. Isto significa que o usufrutuário, nome dado a quem tem o usufruto, pode morar, alugar ou arrendar o imóvel, por exemplo. Aquela pessoa para quem foi doado o imóvel tem somente a propriedade.

De acordo com o Código Civil, o usufruto “pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste”. O usufrutuário tem a “posse, uso, administração e percepção” dos bens.

Em geral, a doação de bens precisa atender a alguns requisitos: deve ser por livre e espontânea vontade, tem de agregar o patrimônio e aceitação de quem vai receber, segundo o advogado Júlio Cesar Sanchez, em palestra veiculada pela TV Creci. É preciso prestar atenção também se você deseja doar seus bens, mas é casado e tem filhos.

“Na doação, eu tenho que respeitar os herdeiros necessários. Se eu tenho filhos e quero doar bens para terceiros, eu não vou poder doar a totalidade desses bens”, afirmou o advogado.

No caso de um casamento realizado em comunhão parcial de bens, por exemplo, e o casal tenha filhos, o cônjuge não poderá doar a totalidade do imóvel conquistado depois do matrimônio. Metade do patrimônio pertence ao outro cônjuge e metade do que ele tem é dos filhos. Ou seja, ele poderia doar somente 25% do valor total do patrimônio.

“Quando eu faço a doação, eu preciso reservar a parte dos herdeiros necessários e doar, sim, a parte que me cabe”, disse Sanchez.

A legislação brasileira permite diferentes modalidade de doação de bens, incluindo imóveis. O especialista em Direito Civil e Processual, do Trabalho e em Direito Laboral explicou como fazer doação de imóvel e algumas modalidades:

Doação pura e simples: trata-se da doação convencional, doa-se sem exigir nada em troca.

Doação modal ou onerosa: nesta modalidade, exige-se algo em troca da doação. Quem recebe a doação precisa cumprir algum requerimento.

Doação remuneratória: esta é uma forma de doação efetuada como pagamento, a título de premiação.

Doação condicional: aqui, a doação do imóvel é condicionada a que ele se torne algo. Por exemplo, o bem é doado com a condição de que se torne um museu.

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Como funciona e O que é usufruto vitalício?

Pergunta frequente e resposta muito simples, não há diferenças para qualquer tipo de usufruto, a não ser a especificação em contrato da duração do usufruto pela duração da vida toda do usufrutuário.

Existe a possibilidade de o usufruto ser feito por toda a vida ou por um período de tempo específico. Escolher a modalidade vai depender dos seus planos.

Como fazer doação de bens em vida com usufruto?

Para doar um imóvel, de maneira geral, é preciso ser uma pessoa legalmente entendida como lúcida de suas faculdades mentais e maior de idade. A advogada Ivone Zeger explicou, em entrevista ao jornal Diário do Comércio, como fazer doação de bens em vida com usufruto. 

Para bens imóveis, é necessário redigir um contrato particular. Para bens estimados em valores acima de 30 salários mínimo, é preciso fazer uma escritura pública em cartório de registro de imóveis.

“Nessa escritura do imóvel, no registro de imóveis daquele imóvel, será lavrado, será colocado que o imóvel ‘X’ é de propriedade de uma pessoa e o usufrutuário é outra pessoa”, afirmou. “Você deve informar se o usufruto desse bem imóvel será por um período ou será de vigência para a vida inteira.”

É possível vender um imóvel com usufruto?

Sim, porém fique atento para uma questão muito importante. Segundo a advogada Ivone Zeger, caso o imóvel esteja em usufruto e seja vendido pelo proprietário e não pelo usufrutuário, o comprador somente terá posse da propriedade após a extinção do usufruto.

“A pessoa que comprar deverá saber que esta propriedade está nua, senão esta pessoa não poderá morar, não poderá alugar, não poderá fazer nada”, explicou. A saída pode ser um acordo entre proprietário e usufrutuário para uma venda conjunta.

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e Quanto custa para fazer usufruto de um imóvel?

Se você fizer apenas o usufruto de um imóvel, o cartório vai cobrar por um ato. Se houver uma doação com reserva de usufruto, você deverá pagar por dois atos, incluindo o imposto sobre a doação.

Você vai saber quanto custa para fazer usufruto de um imóvel no momento em que for registrar. Os valores mudam de um Estado para o outro.

Em São Paulo, registrar um usufruto custará ? do valor venal do imóvel. Caso você queira registrar uma doação com reserva de usufruto, o cartório cobrará ? do valor venal do imóvel pela doação e mais ? pelo usufruto.

Para saber o valor cobrado no registro, consulte a seção registro com valor declarado da tabela de custos e emolumentos cobrados no Estado, em 2020, clicando aqui.

Como cancelar usufruto de imóvel?

Não é preciso quebrar a cabeça na hora de entender como cancelar usufruto de imóvel. O usufruto é extinto ao ser cancelado no cartório. É preciso pagar custas para fazê-lo.

Em São Paulo, o cancelamento é cobrado como averbação. O valor base de cálculo está estabelecido em lei. Clique aqui para ver a tabela ‘averbação com valor declarado’.

Há diversos motivos pelos quais pode ocorrer a extinção do usufruto. De acordo com o Código Civil são eles:

I – pela renúncia ou morte do usufrutuário;

II – pelo termo de sua duração;

III – pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;

IV – pela cessação do motivo de que se origina;

V – pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;

VI – pela consolidação;

VII – por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;

VIII – Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

Como o falecimento do usufrutuário extingue o usufruto, os herdeiros do usufrutuário não têm direito ao usufruto do bem. A propriedade, então, volta ao proprietário.

Como declarar usufruto no Imposto de Renda?

Caso tenha havido doação com reserva de usufruto, é preciso que doador e donatário informem à Receita Federal. A seguir, vamos mostrar um passo a passo de como declarar usufruto no Imposto de Renda.

No caso de quem recebeu a doação, o portal UOL explica que, na aba “Bens e Direito”, é preciso clicar em “Novo” e adicionar o bem recebido. No campo “Discriminação”, descreva as doações, e no campo “Situação”, preencha o valor da doação do bem no ano. Na aba “Rendimentos Isentos e não Tributáveis”, escolha o campo 14 e preencha com o valor da doação.

De acordo com o site Valor Investe, “para quem doa, pode haver imposto, a depender da opção escolhida”. Clique aqui para saber mais.

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