O que é e como é calculado o valor venal do imóvel?

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O valor venal do Imóvel faz referência à um cálculo básico de preço estipulado pelo Poder Público para bens imobiliários. Entenda melhor como isso funciona.

O que você encontrará nesse artigo:

  • O que é Valor venal e como conhecê-lo?
  • A fórmula de cálculo para definição do Valor venal do Imóvel
  • O impacto do mercado na variação do preço
  • O ITBI deve ser considerado no cálculo
  • O valor venal do imóvel não é o valor final de venda
  • Cuidados necessários na transação de imóveis
  • Vender um apartamento pode ser mais fácil do que você imagina

Para definir o valor de venda de um imóvel de forma consistente, existem inúmeros critérios a se levar em consideração. Este é uma assunto muito importante e levado muito a sério para nós da Loft, e já escrevemos sobre como precificamos um bem imobiliário anteriormente aqui no blog.

No mercado imobiliário tradicional não há formas exatas ou pré definidas de se definir o valor de um imóvel. Isto, além de ser uma grande dor para todos aqueles que pretendem trocar de moradia ou fazer investimentos, também acaba trazendo variações muito grandes nos valores finais e dificultando a concretização de muitas potenciais negociações.

Estipular um bom preço para seu apartamento ou casa pode fazer toda a diferença na hora de conseguir vendê-los. Um valor muito baixo pode fazer com que o vendedor tenha prejuízo e perca dinheiro, principalmente se trabalhar com mercado imobiliário e compra e venda de imóveis. Ao mesmo tempo, um valor muito acima da média pode dificultar e até impossibilitar a venda.

Porém, antes de falar sobre o valor final do seu imóvel, é hora de dar um passo para trás. O intuito desse artigo é discutir mais sobre o que significa a expressão valor venal do imóvel, um cálculo simplificado utilizado como base para cálculos sob a responsabilidade da administração pública para definir o valor de certos impostos como por exemplo o IPTU(Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana).

O que é valor venal e como conhecê-lo?

Valor venal do imóvel é uma estimativa feita pelo Poder Público que calcula o preço de variados tipos de bens. A importância desse valor é servir de base para a relação com os valores dos impostos vinculados ao produto imobiliário vendido.

Cada prefeitura possui um cálculo próprio, com base em uma fórmula padronizada, que define os valores venais dos imóveis de cada região. Algumas disponibilizam essa calculadora nos sites institucionais, como é o caso de São Paulo, no qual é necessário apenas digitar o número do IPTU e a data.

A fórmula base que calcula os valores venais dos imóveis levam em conta: área do terreno ou da edificação; valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município; idade do imóvel (com base no Habite-se ou na reconstrução); localização do imóvel no logradouro; característica da construção, como acréscimos, reformas ou modificações.

A fórmula de cálculo para definição do valor venal do imóvel

Como o dito acima, algumas características levadas em conta no cálculo são as características físicas(posição, idade, tipologia) e a função da edificação(se é comercial, residencial ou outro), também a média de valor por m² da região.

O cálculo do valor venal do imóvel segue a seguinte fórmula:

V = A x VR x I x P x TR

Sendo:

  • V = valor venal do imóvel;
  • A = área do terreno ou edificação;
  • VR = valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);
  • I = idade do imóvel (contada a partir da concessão do “Habite-se”, da reconstrução ou da ocupação do imóvel — quando não houver “Habite-se”);
  • P = posição do imóvel no logradouro;
  • TR = tipologia residencial ou característica construtivas (modificações, acréscimos reformas etc.).

Esse cálculo porém pode variar entre diferentes cidades, é sempre importante se atentar à legislação do seu município para evitar equívocos.

Da mesma maneira que esse processo pode variar de acordo com o município, também é preciso entender que as mudanças no mercado imobiliário, citando aqui o exemplo da liberação ou não de crédito para financiamento em determinada região ou súbitas valorização de regiões por motivos diversos, podem influenciar nesse cálculo.

O impacto do mercado na variação do preço

A fórmula apresentada acima tem cara de complexa mas, no fim, é bastante direta. No entanto, não é o poder público que decide quanto vale um imóvel para compra, e sim as diversas variáveis mercadológicas.

A primeira e mais importante é a regra de oferta e demanda. Quanto maior a demanda por um produto (por exemplo: procura maior por um apartamento em um determinado bairro), maior o preço. O inverso também é verdade: quanto maior a oferta, menor o preço. 

Em tempos de crise, em que há uma necessidade maior de liquidez (por conta dos vendedores) e menor quantia para gastar ou acesso a crédito (por conta dos compradores), os preços costumam baixar. Quando há ventos de prosperidade, essas tendências se invertem.

Por essas e outras, é impossível criar uma fórmula única que determine qual o valor venal de imóvel no mercado, aquele que o comprador desembolsará, pois ele varia muito entre cidades e bairros. 

No entanto, essa estimativa do poder público é, sim, útil para balizar seu valor de venda final, que também depende de critérios objetivos e subjetivos como:

  • Tamanho e planta do apartamento
  • Infraestrutura de transporte público
  • Qualidade e quantidade de comércios e serviços
  • Segurança da região
  • Estado de conservação do imóvel
  • Estado de conservação do prédio
  • Presença e estado de conservação de áreas comuns

Como saber se o preço cobrado faz sentido?

A melhor maneira de entender o mercado em um dado momento é vivenciando esse mercado. Na hora de calcular se o valor de mercado de um imóvel faz sentido, isso significa pesquisar apartamentos parecidos na mesma região para comparar os preços.

E fazê-lo em pessoa é preferível, já que assim fica muito melhor para avaliar fatores como estado de conservação do bem e do edifício e prós e contras das unidades, como índice de luminosidade natural e vistas. 

Não se esqueça de incluir valores de condomínio e IPTU na conta para ter uma comparação equilibrada. Se dois imóveis de metragens muito parecidas tiverem diferença no preço, essa pode ser a razão!

E atenção redobrada se você se deparar com uma barganha grande demais. Afinal, esse “desconto” em relação ao mercado deve ter um motivo – e você pode ter uma surpresa desagradável, como um problema estrutural, quando já estiver vivendo por lá. 

O ITBI deve ser considerado no cálculo

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o famoso ITBI, é a porcentagem obrigatória que deve ser paga sempre que ocorrer uma transação de transferência de titularidade de um imóvel, ou seja, sempre que passar a construção para o nome de outra pessoa.

A taxa varia de 2 a 3% do valor do imóvel e varia de cidade para cidade.

Conheça mais sobre o ITBI e saiba quando, como e porque ele é cobrado.

O Valor venal do imóvel não é o valor final de venda

Como dito no princípio do artigo, o valor venal do imóvel é uma referência e existem uma porção de fatores que fazem o preço de venda de bens mobiliários variar. Embora seja uma base de cálculo utilizada para a cobrança de impostos, não deve ser fator definitivo para o comparativo em termos de preço de venda.

Monika Terra, corretora parceira da Loft, nos explica que “no processo de avaliação é muito importante ver o estado do imóvel, do prédio, valores de condomínio e o valor dos últimos imóveis vendidos (valor de escritura)”. É dessa forma que podemos saber o valor de mercado atualizado. 

Monika também conta que, no Brasil, “existe uma praxe de mercado, um estilo de negociação, onde normalmente se deixa uma ‘margem’ para negociar”. Entretanto, nem sempre isso colabora para a venda. “Atualmente, como o mercado está bem mais lento e em crise, se deixa uma margem menor para atrair os compradores”, explica. 

O que é valor de venda

Um cálculo muito mais complexo que envolve praticamente tudo, deve ser considerado na hora de definir os valores finais.

Algumas dicas

Cuidados necessários na transação de imóveis

Como se vê, o processo de venda imobiliário é composto por diversos fatores além do valor venal do imóvel feito pelo poder público – que vital para calcular os impostos que devem ser pagos, tanto ao trocar a titularidade do bem quanto ao continuar quite com suas contribuições.

Antes de fechar negócio e adquirir a casa dos sonhos, é preciso entender se aquele imóvel cabe no seu bolso de verdade, algo que esse blog post linkado te ajuda a descobrir. E isso inclui ir além do preço pago para tê-lo para pensar no preço pago para mantê-lo. 

Ou seja, os custos recorrentes de IPTU, condomínio e seguros (quando aplicável). Caso você opte pelo financiamento imobiliário (algo com que a Loft Cred, a assessoria 100% gratuita da Loft, pode te ajudar) também é preciso adicioná-lo para saber quanto você precisaria guardar todos os meses para custear aquele imóvel.

Leia também: Como a Loft faz a análise jurídica dos seus imóveis?

Custos envolvidos na compra de um bem imobiliário

Pensando em uma transação imobiliária de forma geral, há uma série de outros valores para manter em mente, como: 

  • Custos burocráticos (atualização da escritura pública, registro do imóvel e pagamento de ITBI costumam custar, juntos, até 4,5% do valor do imóvel) 
  • Custos de serviços (a comissão de um corretor de imóveis, atualmente, é cerca de 6% do valor de venda do imóvel)
  • Custos pré-financiamento imobiliário (para quem opta por esse tipo de crédito, costuma-se exigir uma entrada à vista de 20% e o pagamento de vistoria de imóvel)

Como garantir segurança jurídica na transação

Além de deixar suas finanças em dia e entender com clareza os compromissos que você está firmando, é preciso garantir que está tudo certo juridicamente com o imóvel que você quer comprar. Imagine descobrir anos depois que seu apartamento dos sonhos está pendurado na Justiça: a pesquisa prévia evita resultados como esses.

Em outras palavras, também é papel do vendedor comprovar que não está encrencando o comprador legalmente mais adiante. Por isso, a primeira coisa é averiguar se o apartamento está em nome de uma pessoa física ou pessoa jurídica, visto que os documentos seguintes variam em torno disso.

Em seguida, você pode se inspirar na Loft, que só adquire imóveis após uma extensa análise jurídica, para pedir as certidões de regularidade fiscal e jurídica do imóvel. Elas podem incluir: 

  • Certidão negativa de ações na Justiça Federal
  • Certidão negativa de quitação de tributos e contribuições federais 
  • Certidão negativa de dívidas ativas com a União

O corretor de imóveis certamente saberá auxiliá-lo nesse processo tornar essa transação ainda mais segura. Não tenha vergonha de fazer perguntas!

5 passos essenciais para comprar um apartamento 

  1. Avalie com calma a estrutura interna e faça todas as perguntas que precisar 
  2. Confira quais são e qual o estado de conservação de áreas comuns do prédio
     
  3. Descubra se a planta já passou por reformas; em caso positivo, peça o contato de arquitetos e engenheiros envolvidos e pergunte se a reforma já está averbada na documentação cartorial
  4. Confira se toda a documentação (do imóvel e do vendedor) está atualizada
     
  5. Leia o contrato com atenção e questione tudo que precisar, inclusive com o auxílio de um advogado

Vender um apartamento pode ser mais fácil do que você imagina

São muitos detalhes que envolvem precificação de imóveis, mas há uma variedade de meios de estipular o valor de venda de seu apartamento.

Na Loft, juntando tecnologia, ciência de dados e um algoritmo próprio para avaliar preços, nós temos a capacidade de auxiliar os proprietários que buscam vender seu imóvel como precificá-los da melhor maneira para anunciar na nossa plataforma que possui mais de 1 milhão de visitas mensais e ainda oferece uma apresentação impecável um kit de divulgação completo com fotos profissionais, tour virtual 3D, planta do imóvel e a possibilidade de visitação online para atrair a atenção dos compradores. Além disso, oferecemos dados de performance de seu anúncio e comparação com imóveis no mercado em tempo real para você gerenciar sua venda.

Acima de tudo, a Loft quer transformar sua experiência de venda em algo ágil e descomplicado – como tem que ser. Clique no link e saiba como vender apartamentos (e sem sair de casa)!