O que é e como é calculado o valor venal do imóvel?

cropped-valor-venal-do-imovel-calculadora-loft.jpg
Tempo de leitura: 4 minutos

O valor venal do Imóvel faz referência à um cálculo básico de preço estipulado pelo Poder Público para bens imobiliários. Entenda melhor como isso funciona.

Para definir o valor de venda de um imóvel de forma consistente, existem inúmeros critérios a se levar em consideração. Este é uma assunto muito importante e levado muito a sério para nós da Loft, e já escrevemos sobre como precificamos um bem imobiliário anteriormente aqui no blog.

No mercado imobiliário tradicional não há formas exatas ou pré definidas de se definir o valor de um imóvel. Isto, além de ser uma grande dor para todos aqueles que pretendem trocar de moradia ou fazer investimentos, também acaba trazendo variações muito grandes nos valores finais e dificultando a concretização de muitas potenciais negociações.

Estipular um bom preço para seu apartamento ou casa pode fazer toda a diferença na hora de conseguir vendê-los. Um valor muito baixo pode fazer com que o vendedor tenha prejuízo e perca dinheiro, principalmente se trabalhar com mercado imobiliário e compra e venda de imóveis. Ao mesmo tempo, um valor muito acima da média pode dificultar e até impossibilitar a venda.

Porém, antes de falar sobre o valor final do seu imóvel, é hora de dar um passo para trás. O intuito desse artigo é discutir mais sobre o que significa a expressão valor venal do imóvel, um cálculo simplificado utilizado como base para cálculos sob a responsabilidade da administração pública para definir o valor de certos impostos como por exemplo o IPTU(Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana).

O que é valor venal e como conhecê-lo?

Valor venal do imóvel é uma estimativa feita pelo Poder Público que calcula o preço de variados tipos de bens. A importância desse valor é servir de base para a relação com os valores dos impostos vinculados ao produto imobiliário vendido.

Cada prefeitura possui um cálculo próprio, com base em uma fórmula padronizada, que define os valores venais dos imóveis de cada região. Algumas disponibilizam essa calculadora nos sites institucionais, como é o caso de São Paulo, no qual é necessário apenas digitar o número do IPTU e a data.

A fórmula base que calcula os valores venais dos imóveis levam em conta: área do terreno ou da edificação; valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município; idade do imóvel (com base no Habite-se ou na reconstrução); localização do imóvel no logradouro; característica da construção, como acréscimos, reformas ou modificações.

A fórmula de cálculo para definição do valor venal do imóvel

Como o dito acima, algumas características levadas em conta no cálculo são as características físicas(posição, idade, tipologia) e a função da edificação(se é comercial, residencial ou outro), também a média de valor por m² da região.

O cálculo do valor venal do imóvel segue a seguinte fórmula:

V = A x VR x I x P x TR

Sendo:

  • V = valor venal do imóvel;
  • A = área do terreno ou edificação;
  • VR = valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);
  • I = idade do imóvel (contada a partir da concessão do “Habite-se”, da reconstrução ou da ocupação do imóvel — quando não houver “Habite-se”);
  • P = posição do imóvel no logradouro;
  • TR = tipologia residencial ou característica construtivas (modificações, acréscimos reformas etc.).

Esse cálculo porém pode variar entre diferentes cidades, é sempre importante se atentar à legislação do seu município para evitar equívocos.

Da mesma maneira que esse processo pode variar de acordo com o município, também é preciso entender que as mudanças no mercado imobiliário, citando aqui o exemplo da liberação ou não de crédito para financiamento em determinada região ou súbitas valorização de regiões por motivos diversos, podem influenciar nesse cálculo.

O ITBI deve ser considerado no cálculo

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o famoso ITBI, é a porcentagem obrigatória que deve ser paga sempre que ocorrer uma transação de transferência de titularidade de um imóvel, ou seja, sempre que passar a construção para o nome de outra pessoa.

A taxa varia de 2 a 3% do valor do imóvel e varia de cidade para cidade. Conheça mais sobre o ITBI e saiba quando, como e porque ele é cobrado.

O Valor venal do imóvel não é o valor final de venda

Como dito no princípio do artigo, o valor venal do imóvel é uma referência e existem uma porção de fatores que fazem o preço de venda de bens mobiliários variar. Embora seja uma base de cálculo utilizada para a cobrança de impostos, não deve ser fator definitivo para o comparativo em termos de preço de venda.

Monika Terra, corretora parceira da Loft, nos explica que “no processo de avaliação é muito importante ver o estado do imóvel, do prédio, valores de condomínio e o valor dos últimos imóveis vendidos (valor de escritura)”. É dessa forma que podemos saber o valor de mercado atualizado. 

Monika também conta que, no Brasil, “existe uma praxe de mercado, um estilo de negociação, onde normalmente se deixa uma ‘margem’ para negociar”. Entretanto, nem sempre isso colabora para a venda. “Atualmente, como o mercado está bem mais lento e em crise, se deixa uma margem menor para atrair os compradores”, explica. 

O que é valor de venda

Um cálculo muito mais complexo que envolve praticamente tudo, deve ser considerado na hora de definir os valores finais.

Algumas dicas

  • Os sentimentos relacionados ao imóvel não interferem no valor de venda.
  • Resolva as pendências relacionadas à documentação antes de colocá-lo a venda. 
  • No dia da visita de possíveis compradores, limpe e organize o espaço. Se possível, remova objetos muito pessoais dos cômodos para não deixar o visitante desconfortável.

Vender um apartamento pode ser mais fácil do que você imagina

São muitos detalhes que envolvem precificação de imóveis, mas há uma variedade de meios de estipular o valor de venda de seu apartamento. Na Loft, os critérios de precificação são padronizados e desenvolvidos, juntando tecnologia, ciência de dados e um algoritmo próprio para avaliar e definir os preços. 

Há também uma série de estratégias que podem aumentar seu poder de persuasão e melhorar sua venda. A Loft quer transformar sua experiência com o mercado imobiliário e transformar a venda de seu imóvel em algo descomplicado.