Loft Talks: Estratégias comprovadas para vender imóveis de luxo

Saiba como calcular o valor venal do imóvel para venda

cropped-valor-venal-do-imovel-calculadora-loft.jpg
Tempo de leitura: 4 minutos

Entender qual é o valor venal do Imóvel e precificar de forma correta torna sua venda mais rápida e segura

Para definir o valor de venda, além de levar em consideração o valor venal do imóvel é preciso que se leve em consideração uma variedade de itens e características. Aspectos da estrutura interna e externa, que englobam desde os detalhes de cada cômodo até o bairro em que a residência está localizada importam. 

No mercado tradicional não há formas exatas de se definir o valor de um imóvel. Estipular um bom preço para seu apartamento ou casa pode fazer toda a diferença na hora de conseguir vendê-los.

Um valor muito baixo pode fazer com que o vendedor tenha prejuízo e perca dinheiro, principalmente se trabalhar com mercado imobiliário e compra e venda de imóveis. Ao mesmo tempo, um valor muito acima da média pode dificultar e até impossibilitar a venda.

Por onde começar?

Monika Terra, corretora parceira da Loft, nos explica que “no processo de avaliação é muito importante ver o estado do imóvel, do prédio, valores de condomínio e o valor dos últimos imóveis vendidos (valor de escritura)”. É dessa forma que podemos saber o valor de mercado atualizado. 

Monika também conta que, no Brasil, “existe uma praxe de mercado, um estilo de negociação, onde normalmente se deixa uma ‘margem’ para negociar”. Entretanto, nem sempre isso colabora para a venda. “Atualmente, como o mercado está bem mais lento e em crise, se deixa uma margem menor para atrair os compradores”, explica. 

O que é valor venal e como conhecê-lo?

Valor venal do imóvel é uma estimativa feita pelo Poder Público que calcula o preço de variados tipos de bens. A importância desse valor é servir de base para a relação com os valores dos impostos vinculados ao produto vendido.

Cada prefeitura possui um cálculo próprio, com base em uma fórmula padronizada, que define os valores venais dos imóveis de cada região. Algumas disponibilizam essa calculadora nos sites institucionais, como é o caso de São Paulo, no qual é necessário apenas digitar o número do IPTU e a data.

A fórmula base que calcula os valores venais dos imóveis levam em conta: área do terreno ou da edificação; valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município; idade do imóvel (com base no Habite-se ou na reconstrução); localização do imóvel no logradouro; característica da construção, como acréscimos, reformas ou modificações.

O que é valor de venda

O valor de venda é o preço final do imóvel que será levado para o mercado. Ele é calculado a partir do valor venal e leva em conta todas as informações que levantaremos a seguir.

O ITBI deve ser considerado

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o famoso ITBI, é a porcentagem obrigatória que deve ser paga sempre que ocorrer uma transação de transferência de titularidade de um imóvel, ou seja, sempre que passar a construção para o nome de outra pessoa.

A taxa varia de 2 a 3% do valor do imóvel e varia de cidade para cidade. Conheça mais sobre o ITBI e saiba quando, como e porque ele é cobrado.

Hora de definir o valor FINAL ! O que levar em consideração?

Você já sabe o valor venal do imóvel e já sabe o que precisa considerar no cálculo. Praticamente tudo, deve ser considerado na hora de definir valores. Levantamos os principais pontos que você deve considerar, caso esteja pensando em vender seu imóvel. 

Leve em consideração os valores dos outros imóveis à venda na região

  • Faça buscas a pé nas ruas próximas ao imóvel e procure saber os valores das residências semelhantes à sua que estão à venda.
  • Consulte valores nas imobiliárias da região.
  • Consulte sites de compra e venda de imóveis.

Em relação à estrutura exterior ao imóvel, leve em consideração:

  • Acessibilidade: situação do trânsito, oferta de transporte público, estações de metrô próximas.
  • Distância em relação à região central: quanto tempo demora para chegar ao centro da cidade e dos principais centros empresariais.
  • Praças no entorno e ruas arborizadas.
  • Angulação da rua: se é uma ladeira ou plana.
  • Construções no entorno que podem limitar a incidência de luz no seu imóvel.
  • Espaços públicos e comércio de lazer e cultura.
  • Estado de conservação da rua onde o imóvel está localizado: luminosidade, calçadas, acessibilidade para deficientes. 
  • A segurança no entorno e no bairro.
  • Valorização da região: verifique se há mudanças futuras que podem valorizar ou desvalorizar a região onde seu imóvel está localizado.

Em relação à estrutura interna, leve em consideração:

  • Tamanho do imóvel: metragem do terreno e da área construída.
  • Tamanho das áreas e espaços de lazer do condomínio.
  • Quantidade e tipos de cômodos: quantos quartos e banheiros contém, se há varanda e o tamanho dela e se há outros cômodos que podem valorizar o preço. 
  • Valor do condomínio e quais serviços estão à disposição dos condôminos: áreas de lazer e entretenimento, como salões, piscinas, academia, parquinhos, quadras, SPA etc. Caso tenha um animal de estimação, verifique as regras do condomínio
  • Estado de conservação do imóvel: fazer uma reforma antes de colocar a venda pode valorizar e ajudar a venda. 
  • Situação das últimas reformas: como, quando e por quem foram feitas.
  • Garagem: se o apartamento contém garagem e quantas vagas

Por fim, vale lembrar que:

  • Os sentimentos relacionados ao imóvel não interferem no valor de venda.
  • Resolva as pendências relacionadas à documentação antes de colocá-lo a venda. 
  • No dia da visita de possíveis compradores, limpe e organize o espaço. Se possível, remova objetos muito pessoais dos cômodos para não deixar o visitante desconfortável.

Vender um apartamento pode ser mais fácil do que você imagina

São muitos detalhes que envolvem precificação de imóveis, mas há uma variedade de meios de estipular o valor de venda de seu apartamento. Na Loft, os critérios de precificação são padronizados e desenvolvidos, juntando tecnologia, ciência de dados e um algoritmo próprio para avaliar e definir os preços. 

Há também uma série de estratégias que podem aumentar seu poder de persuasão e melhorar sua venda. A Loft quer transformar sua experiência com o mercado imobiliário e transformar a venda de seu imóvel em algo descomplicado.