Afinal, como funciona a venda de imóvel para filhos? Um pai pode simplesmente vender esse bem para um dos filhos em vez de doá-lo? Existem implicações legais nesse tipo de negócio? Isso afeta a herança?
Nesse artigo, vamos te mostrar o que é necessário para ter como vender um imóvel de mãe ou de pai para filho, veremos a importância de autorização por parte de herdeiros e, de quebra, o que acontece quando não existe acordo dentro da família (como entre irmãos) no meio desse processo.
Pai pode vender imóvel para filhos? Como funciona?
Sim, um pai pode vender um imóvel para os filhos (para um ou para mais de um). Pelo Código Civil, a venda é permitida desde que haja aprovação dos descendentes dele e do cônjuge (neste caso, se não houver separação obrigatória de bens). Pelo artigo 496, a falta de consentimento dos herdeiros torna essa venda anulável.
Mas por que isso acontece? Por uma razão simples: ao exigir a anuência de todos os envolvidos, a lei busca evitar que o ascendente (pai/mãe) beneficie um dos descendentes em prejuízo dos demais – como poderia ocorrer em um caso de uma doação disfarçada de venda, algo que poderia prejudicar a futura herança recebida pelos demais herdeiros.
Assim como a doação em vida, um pai pode vender um imóvel para os filhos tendo em vista situações como a de organizar o planejamento sucessório evitando burocracias excessivas. Varia de família para família, e de como cada pessoa se organiza nesse planejamento!
E como funciona a anuência dos filhos para venda de imóvel?
A anuência dos filhos para a venda de um imóvel do(s) pai(s) é necessária em casos nos quais esse imóvel é vendido entre familiares próximos – o que, naturalmente, se trata de questão que afeta diretamente o planejamento sucessório. Vale lembrar que não é necessário esse aval para vender para terceiros.
Para haver a anuência dos filhos para a venda de um imóvel, o Código Civil define que esse consentimento deve ser provado “do mesmo modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio instrumento” (artigo 220!). Na prática, quando a gente fala de um imóvel com valor superior a 30 salários mínimos, a autorização deve ocorrer por escritura pública – como ocorre também no caso de doação.
Ah, e se um dos filhos ou o cônjuge não concorda com a venda do imóvel, não existe nenhuma previsão legal de o que pode ou deve ser feito. É possível, para o pai que quer vender, entrar com uma ação de suprimento judicial se considerar essa recusa sem razão. Já da parte de quem está vetando a venda, é possível pedir (dentro de um prazo de dois anos da conclusão do contrato) a anulação dessa negociação.
Venda por interposta pessoa: do que se trata?
Apesar dos requisitos de aprovação para que ocorra a venda de imóvel para filhos, existe ainda uma outra ferramenta que costuma ser vista em muitos casos: a chamada venda por interposta pessoa.
Esse tipo de negociação nada mais é do que o conhecido uso de “laranja” ou “testa-de-ferro”. Há quem venda através de interposta pessoa justamente como forma de burlar o impedimento de quando o cônjuge ou um dos descendentes se recusa a aceitar a negociação.
Para todos os fins, o Código Civil não prevê que uma venda como essa seja automaticamente anulada, mas sim passível de anulação. No entanto, quando se usa a interposta pessoa, os herdeiros podem entrar com uma ação judicial dentro de um prazo de dois anos, buscando desfazer a venda “fraudulenta”.
Venda de imóvel de filho para pai: pode?
Quando o assunto é venda de imóvel de filho para pai, a dificuldade que você vê no caminho inverso (de pai para filho) já não existe. No caso de que um filho queira vender um imóvel ao(s) pai(s), pode fazê-lo sem passar por dificuldades eventualmente envolvendo irmãos ou seus próprios herdeiros.
Ao contrário da venda dentro da linha sucessória, na venda de imóvel de filho para pai não se aplicam as mesmas restrições que existem na negociação de ascendente para descendente. Basta seguir as regras de compra e venda e manter todos os registros (matrícula, escritura) em dia e tudo feito.
Ah, e independente de como se der a negociação, as regras de herança para o imóvel seguem valendo!
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